Investissement immobilier :guide du débutant pour démarrer

Les actions ont connu une forte progression ces dernières années, avec des rendements de 26 % en 2023 et de 24 % en 2024 pour les actions américaines. Les actions internationales ont pris le relais en 2025, gagnant 6 % au premier trimestre et 12 % au deuxième trimestre. Parallèlement, l’immobilier a connu des difficultés avec une hausse rapide de 4 % des taux d’intérêt en 2022. Les investisseurs directs ont été confrontés à des difficultés face à la perspective de refinancer la dette à taux d’intérêt variable à des taux plus élevés, et les syndications ont procédé à des appels de capitaux désespérés et ont réduit les rendements projetés. Même si la Fed a réduit le taux d'intérêt d'un total de 0,5 % au cours des derniers mois de 2025, il n'est pas surprenant que l'appétit pour l'immobilier parmi les WCI et autres soit bien inférieur à ce qu'il était il y a cinq ans.

Cependant, les investisseurs expérimentés savent que FOMO ne devrait pas être une motivation pour investir et que les meilleurs rendements proviennent souvent d’investir dans de bons investissements après une période de rendements plus modérés. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier privé, laissez-moi vous donner quelques conseils avisés.

Reconnaître qu'investir dans l'immobilier est facultatif

La première chose que vous devez savoir est que cela demandera beaucoup plus de travail que de constituer un portefeuille de 3 à 5 fonds indiciels répartis sur quelques comptes d’investissement. Les professionnels à revenus élevés n’ont pas besoin d’investir dans l’immobilier, et encore moins dans l’immobilier privé, pour réussir. De nombreux multimillionnaires disposent de portefeuilles simples mais diversifiés et à faible coût. S'il y a quelque chose que vous trouvez attrayant dans l'immobilier privé, comme

• Rendements élevés
• Faible corrélation avec les actions et les obligations
• Revenu disponible non imposable
• Autres avantages fiscaux uniques

sachez que vous feriez mieux de l'évaluer suffisamment pour faire face à des dépenses et des tracas supplémentaires, du moins lors de l'achat de l'investissement et au moment des impôts. Vous renoncerez à une certaine réglementation, à un peu de liquidité et peut-être même à une certaine diversification. Vous paierez des frais plus élevés. Cela doit en valoir la peine.

Soyez riche

Mon deuxième conseil est d’être déjà riche. Ce n’est pas un jeu pour un investisseur novice qui vient tout juste de sortir de sa résidence. Si vous remboursez encore vos prêts étudiants, vous n’appartenez probablement pas à la plupart des bons investissements immobiliers privés. C'est simplement une question de diversification et d'investissement minimum. Par exemple, si vous souhaitez que 20 % de votre portefeuille soit consacré à l'immobilier, que les fonds que vous souhaitez utiliser offrent un minimum de 100 000 $ et que vous pensez que trois est le nombre minimum de gestionnaires de fonds différents dont vous avez besoin pour une diversification adéquate, cela suggère que vous avez besoin d'un portefeuille de 1,5 million de dollars avant de vous lancer dans ce jeu.

Certains pourraient y parvenir avec des minimums d’investissement inférieurs ou une allocation immobilière plus élevée, mais pour la plupart, il s’agit d’un jeu joué par des multimillionnaires. Il est préférable d’utiliser l’immobilier privé une fois que vous êtes riche, pas pour devenir riche. Certains tentent d’intervenir « tôt » avec des portefeuilles peu diversifiés gérés par des opérateurs inexpérimentés. Devinez comment cela fonctionne la plupart du temps.

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Soyez un véritable investisseur accrédité

La plupart des investissements immobiliers privés passifs exigent que leurs investisseurs soient des investisseurs accrédités, car ces investissements durent généralement et paient moins de réglementation que les sociétés cotées en bourse. La définition légale d'un investisseur qualifié est généralement une personne qui a eu un revenu d'au moins 200 000 $ pour chacune des deux dernières années ou qui possède des actifs investissables d'au moins 1 million de dollars. Je trouve cette définition inadéquate. Voici le mien :

1. Être capable d'évaluer les mérites d'un investissement sans l'aide d'un conseiller, d'un comptable ou d'un avocat ET
2. Être en mesure de perdre la totalité de votre investissement sans que cela n'affecte de manière significative votre vie financière.

Les propriétés immobilières à effet de levier peuvent tomber à zéro tout le temps et le font effectivement. Vous devez avoir la capacité d'en posséder suffisamment pour que cela ne vous pose pas de réels problèmes lorsque cela se produit.

Sachez où vous vous situez dans le spectre de l'immobilier

Dans notre cours No Hype Real Estate Investing, j'introduis le concept de spectre ou continuum immobilier. Il existe toutes sortes de façons d'investir dans l'immobilier, mais le plus important est peut-être d'adapter votre méthode à votre propre niveau d'intérêt et d'expertise.

Par exemple, je pense que construire un petit empire de locations à court terme, surtout lorsqu'il est combiné avec un travail de suppléant, est le chemin le plus rapide pour un médecin pour atteindre l'indépendance financière. Mais ce n'est certainement pas pour tout le monde. Cela nécessite une certaine initiative entrepreneuriale et certains risques. C'est un deuxième travail, au moins pour un temps. Si vous aimez la liquidité et la diversification et que cela ne vous dérange pas de renoncer au contrôle, aux avantages fiscaux et aux rendements, vous pourriez, comme moi, vous retrouver plus du bon côté du spectre. D’autres seront au milieu voire sur le côté gauche. Comme lors du choix d’une résidence, le plus important est d’être en forme. Si vous souhaitez un niveau élevé de contrôle sur vos investissements, vous n'aimerez pas un fonds immobilier/REIT, qu'il soit coté en privé ou en bourse.

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Utiliser des fonds d'investissement immobilier

Je suis étonné de voir combien de personnes choisissent une syndication individuelle comme premier investissement immobilier. L'investissement minimum typique pour une syndication est de 50 000 $ à 100 000 $. L'investissement minimum typique pour un fonds privé est également de 50 000 $ à 100 000 $. Si c'est vraiment votre première fois, pourquoi pensez-vous qu'il est préférable d'avoir une seule propriété (comme avec une syndication) au lieu d'une douzaine (comme avec un fonds) ? Même si vous aimez ce niveau de contrôle, êtes-vous vraiment prêt pour cela ? Et si vous faisiez de votre première syndication individuelle votre quatrième investissement immobilier privé au lieu de votre premier ?

N'essayez pas d'éteindre les lumières

L’une des choses qui incitent les gens à sortir d’un vieux portefeuille indiciel ennuyeux et à se tourner vers un investissement immobilier privé est un formulaire pro forma qui suggère que l’investissement générera un rendement de 18 %. Je vous déconseille de faire un investissement avec un pro forma comme celui-là pour votre premier investissement. Les rendements potentiels élevés proviennent de la prise d’un niveau de risque élevé. Il peut s'agir du risque de marché, du risque de développement, du risque que le plan à valeur ajoutée ne fonctionne pas, d'un risque de levier relativement élevé ou du risque de taux d'intérêt variable. Ces risques apparaissent effectivement dans l’immobilier ; il suffit de demander aux personnes qui feront des appels de capitaux en 2025 en raison de l'endettement important à taux d'intérêt variable en 2021.

Pourquoi ne pas prendre un peu moins de risques lors de vos premiers investissements ? Si vous souhaitez investir en actions pour bénéficier d’avantages fiscaux, pourquoi ne pas rechercher des syndications (ou mieux encore, des fonds) qui ont un ratio dette/valeur inférieur et/ou uniquement une dette à taux fixe ? Peut-être que vous ne gagnez que 10 % au lieu de 13 %, mais parfois le retour de votre capital compte plus que le retour sur votre directeur.

Mieux encore, envisagez d’investir du côté de la dette. Je n’arrive jamais à comprendre pourquoi davantage de gens ne s’intéressent pas aux fonds de dette immobilière privés. Voici mes propres rendements personnels de cette classe d'actifs au cours des dernières années :

• 2017 :6,71 %
• 2018 : 9,13 %
• 2019 : 15,84 %
• 2020 : 7,61 %
• 2021 : 7,67 %
• 2022 : 9,47 %
• 2023 : 9,10 %
• 2024 : 9,92 %

Il a obtenu des rendements similaires à ceux des actions avec beaucoup moins de volatilité, garantis par des biens immobiliers en position de premier privilège. Qu'est-ce qu'il ne faut pas aimer ? (La réponse est l'inefficacité fiscale si vous voulez le savoir, mais au moins il y a la déduction 199A.) La seule question que la plupart des gens se posent lorsqu'ils voient cela est :« Que s'est-il passé en 2019 ? La réponse est qu’un de mes fonds de dette privée est devenu public. Étant donné que son rendement était bien supérieur à celui des investissements publics comparables et similaire à celui des fonds cotés en bourse, j'ai pensé que le prix augmenterait un peu dès qu'il serait coté. C'est ce qui s'est produit, et je l'ai vendu après quelques mois pour un gain assez intéressant, ce qui a porté les rendements pour 2019 à un niveau supérieur à celui auquel on pourrait s'attendre avec un investissement en dette immobilière.

Vous pouvez également choisir un fonds qui offre un peu plus de liquidité que la plupart des autres, au cas où vous constateriez que vous n'aimez vraiment pas ce genre de choses. Avec certains fonds, vous partez pendant 7 à 10 ans, mais d'autres vous laisseront partir au bout d'un an. Pourquoi ne pas en choisir un comme celui-là pour votre premier ?

Choisissez quelqu'un avec un historique

Peu de sociétés immobilières privées ont un historique aussi long que je le souhaiterais. Nous n'en avons qu'un sur notre liste de sponsors et dans notre portefeuille qui remonte au 20ème siècle. Vous ne voulez pas être le premier investisseur de quelqu'un. The White Coat Investor n’offre pas de service de vérification des investissements immobiliers. Les entreprises nous paient pour une introduction, pas pour une recommandation. Mais plus ils sont sur notre liste depuis longtemps, plus les WCI ont investi avec eux sans nous envoyer suffisamment de plaintes pour les retirer de notre liste. Cela vaut quelque chose.

Il n'y a aucune garantie qu'un investissement d'une personne figurant sur notre liste ne puisse pas atteindre zéro (et c'est le cas), mais si vous débutez, pourquoi ne pas commencer avec quelqu'un avec qui vous savez que beaucoup de gens ont investi pendant une longue période ? Notre liste comprend une société proposant des investissements clé en main, une société proposant des syndications et un groupe de sociétés proposant des fonds (à la fois en actions et en dette), exactement là où la plupart des investisseurs immobiliers passifs privés devraient commencer. Des sponsors de la conférence WCI m'ont dit que les participants leur avaient dit :« Je verrai si vous êtes toujours là l'année prochaine avant d'investir. » La plupart des cas d'incompétence et de fraude semblent apparaître au cours des deux premières années d'existence d'une entreprise. Pourquoi ne pas sauter cette période, juste au cas où ?

Faites preuve de diligence raisonnable

Il existe une énorme variation dans le degré de diligence raisonnable qui peut être effectué sur un investissement. Vous pouvez vérifier les antécédents de tous les dirigeants, parler à tous les anciens investisseurs, appeler l'auditeur et examiner les résultats de l'audit, puis prendre l'avion et vous promener dans le bureau et les différentes propriétés. La plupart d’entre nous ne font pas tout cela. Mais pourquoi ne pas commencer par lire le Mémorandum de placement privé (PPM), en accordant une attention particulière aux sections sur le risque, l’effet de levier, les frais et la liquidité ? Plus vous en lisez, plus vous parviendrez à identifier quand un sponsor est inexpérimenté ou prend plus de risques que vous ne le souhaiteriez. Il ne faut pas longtemps pour rechercher sur Google le nom de l'entreprise et de ses dirigeants avec des mots comme fraude, arnaque, faillite, condamnation ou jugement. Nous méritons tous la présomption d'innocence jusqu'à preuve du contraire, mais il vaut mieux être surpris avant d'investir qu'après.

Passez en revue les antécédents et posez des questions sur tout ce qui y est intéressant. Parlez à d’autres investisseurs, en personne ou en ligne. La plupart de ces sociétés organisent régulièrement des réunions pour les investisseurs. Regardez leurs webinaires. Même si toute votre formation en investissement immobilier ne devrait pas provenir de sponsors, vous pouvez apprendre beaucoup d’eux. Assurez-vous qu'ils ont de la peau dans le jeu. Même s'ils ne sont pas obligés de faire faillite si vous perdez de l'argent, vous voulez certainement qu'ils ressentent votre douleur. Recherchez-les et posez des questions à leur sujet sur les forums en ligne, les groupes Facebook et les sous-reddits comme ceux proposés par The White Coat Investor.

Diversifiez vos investissements immobiliers

La diversification vous protège de ce que vous ne connaissez pas et de ce que vous ne pouvez pas savoir. Si vous êtes comme moi et que vous possédez 12 000 actions via des fonds indiciels, 12 propriétés ne semblent probablement pas beaucoup. Et deux ou trois, ce n’est rien. Des dizaines de propriétés me semblent être le strict minimum, à moins que vous ne soyez le seul propriétaire, et même dans ce cas, j'espère que vous en arriverez à des dizaines le plus rapidement possible.

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Asseyez-vous et détendez-vous

Si, comme la plupart des investisseurs immobiliers passifs privés, vous investissez dans des fonds et des syndications, le contrôle vous échappe une fois que vous avez pris la décision d’investir. Depuis des années. Autant se détendre. Vous payez tous ces frais pour ne pas avoir à passer votre temps à répondre aux appels aux toilettes et à vous inquiéter. Alors ne le faites pas. Ces sociétés fournissent de nombreuses mises à jour régulières, mais je veux vraiment les entendre uniquement lorsque quelque chose ne va pas. La plupart des mises à jour approfondies ou des webinaires ne sont de toute façon que des opportunités de vente pour le prochain investissement. Je n'y prête pas trop attention jusqu'à ce qu'il soit temps pour moi d'investir un peu plus d'argent.

Oui, je pense qu'ils devraient m'envoyer quelque chose chaque trimestre, mais non, je ne vais probablement pas lire la mise à jour de chaque investissement chaque trimestre. Je ne lis pas non plus les rapports annuels et semestriels de mes fonds indiciels. Lisez ces informations avant d’investir, pas après. Vous pouvez probablement obtenir les rapports trimestriels d'un fonds précédent pour vous donner une idée de la manière dont ils communiqueront avec vous sur le nouveau fonds.

À qui s'adressent les syndications ?

Ceux qui n'ont pas investi dans l'immobilier privé ont tendance à appeler tous les investissements des « syndications » ou des « syndicats », avec parfois une sorte de commentaire négatif sur le fait qu'il s'agit tous d'escroqueries qui vous font perdre de l'argent. Mais si vous envisagez d'investir directement dans de véritables syndications (c'est-à-dire des propriétés individuelles) plutôt que dans des fonds, vous feriez mieux d'avoir une très bonne raison de devoir faire preuve de diligence raisonnable au niveau de la propriété et de renoncer à une diversification facile. Si vous souhaitez investir dans une douzaine ou deux douzaines de propriétés au minimum et que vous utilisez des syndications avec un minimum de 50 000 $ à 100 000 $ pour ce faire, vous aurez besoin d'une allocation de portefeuille assez importante.

L'immobilier passif privé représente 15% de notre allocation immobilière de 20%. Le reste de notre portefeuille est investi dans d’anciens placements indiciels et similaires ennuyeux. Comme vous pouvez le constater, nous aimons notre portefeuille à la fois ennuyeux et passif, c'est pourquoi notre portefeuille immobilier a tendance à ressembler de cette façon à notre portefeuille d'actions. Essayez de voir la fin dès le début lorsque vous débutez dans l'investissement immobilier privé.

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* Tenez compte de ces introductions, et non de recommandations. WCI entretient des relations financières avec chaque société cotée, la plupart sont destinées à des investisseurs qualifiés et vous êtes responsable de votre propre diligence raisonnable.

Qu'en pensez-vous ? Comment avez-vous débuté dans l’immobilier ? À quoi ressemble votre processus de diligence raisonnable ? Où en êtes-vous dans le continuum immobilier ?