Prêts hypothécaires inversés pour les personnes âgées :un guide sur la sécurité financière

Les personnes âgées disposant d’une valeur nette sur leur maison, qui ont l’intention d’y rester et qui souhaitent compléter leurs revenus, se tournent vers les prêts hypothécaires inversés. Ils gagnent en popularité lorsque le prix des produits d'épicerie, de l'essence et d'autres biens augmente en raison de l'inflation.

Selon un rapport récent, environ 480 000 prêts hypothécaires inversés sont actuellement en cours aux États-Unis, et ce nombre augmentera à mesure que vieilliront les baby-boomers. Près de 30 % des personnes âgées de 65 ans et plus ont des difficultés à faire face à leurs obligations financières, soit une hausse de 7 % par rapport à l'année précédente.

Une longue lignée de porte-parole célèbres, le plus récemment l'acteur primé Tom Selleck, vantent les avantages des prêts hypothécaires inversés pour les propriétaires plus âgés à la retraite. Les prêts hypothécaires inversés présentent plusieurs avantages ; principalement, vous pouvez rester dans votre propre maison. Ce type de prêt offre des liquidités qui ne vous obligent pas à payer d’impôts tout en vous aidant à gérer vos coûts pendant la retraite. Le propriétaire peut rembourser le prêt une fois qu'il déménage ou décède, bien que la responsabilité soit transférée aux héritiers.

Cependant, les prêts hypothécaires inversés sont compliqués, risqués et souvent utilisés par des escrocs pour escroquer les gens dans leur âge d'or de sommes d'argent importantes et même de leur maison. Voyons comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé et ses alternatives.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé ?

Comme pour une hypothèque conventionnelle, les propriétaires âgés de 62 ans ou plus, comme ceux qui ont déclaré faire face à des difficultés financières, peuvent utiliser une hypothèque inversée pour emprunter de l'argent sur la valeur nette d'une maison entièrement (ou en grande partie) payée et conserver le titre de propriété en leur nom. Il existe cependant des différences entre les prêts hypothécaires inversés et conventionnels. Les soldes des prêts hypothécaires conventionnels diminuent tandis que les prêts hypothécaires inversés augmentent avec le temps, et certains coûts ponctuels peuvent être intégrés au solde du prêt.

Ceux qui ont un prêt hypothécaire inversé peuvent recevoir le produit sous forme de somme forfaitaire, de marge de crédit ou de paiement mensuel fixe. Bien que les prêts puissent être remboursés en une série de versements mensuels, les propriétaires bénéficiant d’un prêt hypothécaire inversé ne sont pas tenus d’effectuer des versements au cours de leur vie. Leur dette peut être transmise à leurs héritiers, qui décident de vendre la propriété ou de reprendre le prêt.

Bien que les prêteurs de prêts hypothécaires inversés puissent proposer des prêts fixes, la plupart sont des prêts variables, ce qui signifie que vous pourriez rencontrer des taux d'intérêt plus élevés, qui s'ajoutent au prêt. Le contrat permet à la personne de continuer à vivre dans le foyer.

L'hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire

Un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) est le seul prêt hypothécaire inversé assuré par le gouvernement fédéral américain et n'est disponible que par l'intermédiaire d'un prêteur approuvé par la Federal Housing Administration (FHA). L’assurance FHA garantit aux emprunteurs un accès futur aux fonds du prêt même si le solde du prêt dépasse la valeur de la maison ou si le prêteur rencontre des difficultés financières. Les prêteurs sont assurés d’être remboursés intégralement lors de la vente de la propriété. Les emprunteurs potentiels qui contractent un prêt HECM doivent recevoir des conseils d'une agence de logement hypothécaire inversée approuvée par le HUD avant d'accepter le prêt.

Le HECM est le programme d’hypothèque inversée de la FHA qui vous permet de retirer une partie de la valeur nette de votre maison pour l’entretien, les réparations ou les frais de subsistance généraux. Les emprunteurs HECM peuvent résider dans leur maison indéfiniment si les impôts fonciers et l'assurance habitation sont maintenus à jour.

Le montant qu'un emprunteur peut retirer dépend des facteurs suivants :

• L'âge de l'emprunteur ou du conjoint
• Niveaux actuels des taux d'intérêt
• Le montant le moins élevé entre le prix de vente ou la valeur estimative ou la limite hypothécaire HECM FHA

Coûts d'un prêt hypothécaire inversé

Sachez qu’il existe des frais de clôture pour un prêt hypothécaire inversé, que vous pouvez payer d’avance ou reporter en permettant aux propriétaires d’intégrer les frais dans le prêt, de sorte que vous n’avez pas à débourser l’argent d’avance. Cependant, ces coûts réduiront le montant des fonds dont vous disposez.

Certains montants peuvent être renonçables ou négociables. Voici le détail des frais HECM, selon HUD :

• Primes d'assurance hypothécaire (MIP)
• Frais de création
• Frais de service :les prêteurs peuvent facturer des frais mensuels à condition qu'ils ne dépassent pas 30 $ à 35 $, selon qu'il s'agit d'un taux fixe ou variable.  
• Frais de tiers :des tiers peuvent facturer des frais d'évaluation, d'inspection du logement, de vérification de solvabilité, de recherche de titres ou d'enregistrement.  

Généralement, l'âge du plus jeune emprunteur détermine le montant que vous pouvez emprunter s'il y a plus d'un emprunteur.

Vous pouvez également utiliser un HECM pour acheter une résidence principale si vous pouvez utiliser vos liquidités pour payer la différence entre le produit de l'HECM et le prix de vente plus les frais de clôture de la propriété que vous achetez.

Essentiellement, l’emprunteur échange la valeur nette de la maison contre un revenu mensuel fixe ou une marge de crédit sur laquelle il peut recourir au choix du propriétaire. Les personnes les plus susceptibles d'obtenir de tels prêts sont les personnes âgées qui ont remboursé leur hypothèque mais qui sont à court de revenus. L'hypothèque peut être remboursée une fois que le dernier propriétaire survivant vend la maison, déménage définitivement ou décède.

Un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), le type d’hypothèque inversée le plus courant, est un type particulier de prêt immobilier réservé aux propriétaires de 62 ans et plus. L'un des inconvénients potentiels du HECM assuré par le gouvernement est que la limite maximale de prêt hypothécaire inversé avec laquelle vous pouvez emprunter est de 1 089 300 $ à compter de janvier 2023, même si l'évaluation de votre maison est d'une valeur plus élevée.

Alternatives HECM

Il existe deux alternatives non assurées par la FHA au HECM. En plus d'être assurés par la FHA, les prêts hypothécaires HECM vous offrent des avances de prêt plus importantes à un coût inférieur à celui des prêts privés, et ils offrent un délai de grâce de douze mois consécutifs pendant lequel l'emprunteur peut rester dans une maison de retraite ou un établissement médical avant de devoir rembourser le prêt.

Les prêts hypothécaires inversés les moins courants sont les prêts hypothécaires inversés à objectif unique proposés par les gouvernements étatiques et locaux et les organisations à but non lucratif. L’autre alternative est celle des prêts hypothécaires inversés exclusifs du secteur privé, parfois appelés prêts hypothécaires inversés « géants » pour les personnes âgées dont la valeur de la maison peut atteindre 4 millions de dollars, soit plus que la limite de prêt du gouvernement. Cependant, les qualifications sont plus rigides et les taux d'intérêt sont probablement supérieurs aux taux HECM.

Alternatives de financement aux prêts hypothécaires inversés

Au lieu d’un prêt hypothécaire inversé, les propriétaires peuvent envisager les prêts sur valeur domiciliaire ou les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) les plus populaires. Les propriétaires peuvent emprunter sur la valeur de leur maison à condition qu’ils disposent d’au moins 20 % de la valeur nette de leur maison. Ces alternatives ne sont pas limitées par l’âge. Votre prêt sur valeur domiciliaire est basé sur un taux fixe et est reçu sous la forme d’un paiement forfaitaire. Ils peuvent utiliser leur marge de crédit du HELOC et payer des intérêts, généralement à taux variable, uniquement sur ce qu'ils retirent.

Comment un prêt hypothécaire inversé se compare-t-il à un prêt hypothécaire traditionnel

Les propriétaires peuvent emprunter de l’argent en utilisant leur maison comme garantie du prêt en utilisant des prêts hypothécaires inversés et traditionnels, et le titre de propriété de la maison reste au nom du propriétaire. 

Cependant, les emprunteurs d’un prêt hypothécaire inversé n’ont pas à effectuer de versements hypothécaires mensuels, y compris les frais qui peuvent être intégrés au solde du prêt. Leur responsabilité pour le prêt intervient lorsqu'ils n'habitent plus dans le logement ou en cas de décès, et la responsabilité incombe alors aux héritiers. Avec un prêt hypothécaire inversé, les propriétaires doivent utiliser leur propriété comme résidence principale, être responsables de l’assurance habitation, des impôts fonciers et des paiements d’assurance habitation, et entretenir leur maison. Le non-respect de ces exigences peut rendre le prêt en souffrance et potentiellement saisi. 

Les taux d'intérêt, principalement variables pour les prêts hypothécaires inversés, sont généralement plus élevés que ceux des prêts hypothécaires conventionnels, qui sont actuellement proches de 8 %, ce qui peut également augmenter le solde de vos prêts. Les taux d’intérêt varient en fonction des cotes de crédit des propriétaires et des prêteurs. Avoir un solde de carte de crédit élevé peut être un signal d’alarme pour les prêteurs. 

Comment le prêt est remboursé

Un prêt hypothécaire inversé ne signifie pas que vous obtenez de l’argent gratuit. Finalement, le prêt, ainsi que toutes les dépenses incluses dans son solde, doivent être remboursés soit par les propriétaires, soit par leurs héritiers. Contrairement à un prêt traditionnel, le montant dû par le propriétaire augmente avec le temps tandis que la valeur nette de sa propriété diminue. 

Selon le Consumer Finance Protection Bureau, les propriétaires disposent de trois jours pour annuler leur prêt hypothécaire inversé. À mesure que les pressions financières sur les personnes âgées s’accentuent en raison de l’endettement croissant des consommateurs, les prêts hypothécaires inversés se multiplient, tout comme les possibilités offertes aux escrocs de profiter des personnes âgées. Ces prêts sont complexes et coûteux et drainent les capitaux propres de la propriété, laissant aux personnes âgées peu d'options plus tard dans la vie.

Bien que les prêts hypothécaires inversés fournissent des liquidités pendant vos années d’or, ces prêts hypothécaires peuvent limiter vos options. En règle générale, une hypothèque inversée doit être remboursée lorsque vous décédez de votre succession ou quittez la maison. À mesure que votre dette augmente, les capitaux propres diminuent et peuvent s’épuiser, éliminant ainsi un actif vital pour vous et vos futurs héritiers. Vous ne pourrez peut-être pas déménager dans une maison plus petite, vous rapprocher de votre famille ou aller dans une résidence-services.

Cet article a été initialement publié sur Wealth of Geeks.

À propos de l'auteur :Linda Meltzer est la fondatrice de The Cents of Money, un blog sur les finances personnelles, ici pour vous enseigner et vous inspirer sur l'argent, rechercher de nouvelles idées et créer plus de réconfort dans votre monde face à l'un des stress importants de la vie. Linda souhaite utiliser ses compétences financières renforcées par son expérience professionnelle pour aider les autres à s'engager sur la voie de la création de richesse.

John Schmoll

Je m'appelle John Schmoll, ancien agent de change, titulaire d'un MBA, rédacteur financier publié et fondateur de Frugal Rules.

En tant que vétéran du secteur des services financiers, j'ai travaillé comme administrateur de fonds communs de placement, banquier et courtier en valeurs mobilières et j'étais titulaire d'une licence des séries 7 et 63, mais j'ai abandonné tout cela en 2012 pour aider les gens à apprendre à gérer leur argent.

Mon objectif est de vous aider à acquérir les connaissances dont vous avez besoin pour devenir financièrement indépendant grâce à des outils financiers testés personnellement et à des solutions permettant d'économiser de l'argent.