Méthode BRRRR :Guide du débutant en investissement immobilier

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L'immobilier est un moyen populaire d'investir votre argent en dehors du marché boursier.

Mais investir dans l'immobilier peut être coûteux, en particulier pour les nouveaux investisseurs.

Ces dernières années, la stratégie BRRRR a gagné en popularité pour une bonne raison.

Cela peut être un excellent moyen pour les débutants de constituer un portefeuille immobilier.

Dans cet article, je vous explique la méthode BRRRR et comment vous pouvez l'utiliser pour générer des revenus passifs.

Je vais également vous montrer les inconvénients que vous devez prendre en compte et les alternatives qui pourraient être plus rentables pour vous.

Guide du débutant sur la méthode d'investissement immobilier BRRRR

Qu'est-ce que la méthode BRRRR ?

La méthode BRRRR est l'acronyme d'une stratégie d'investissement immobilier :Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter.

Il a gagné en popularité après avoir été évoqué sur le podcast Bigger Pockets.

Aujourd'hui, de nombreux nouveaux investisseurs immobiliers utilisent ce plan pour commencer à constituer leur portefeuille immobilier.

• Lire maintenant : Voici les avantages et les inconvénients de l'investissement immobilier

Comment fonctionne la stratégie BRRRR

La méthode BRRRR est simple, et pour qu'elle fonctionne, vous devez la suivre dans l'ordre dans lequel elle a été conçue.

Faire cela augmentera les chances de succès.

Voici un aperçu de chacune des étapes.

Acheter

Acheter une propriété semble assez simple, mais vous ne pouvez pas acheter n'importe quelle propriété.

Vous recherchez une propriété en difficulté qui nécessite beaucoup de réparations.

En raison de la nécessité d'une réparation, vous souhaitez l'acheter à un prix inférieur à son prix du marché.

Cela vous laisse suffisamment de marge pour augmenter la valeur de la propriété lorsque vous la mettez à jour.

Je vais vous expliquer cela plus en détail dans l'exemple ci-dessous.

La partie la plus importante de cette étape est de s'assurer que les fondations de la propriété en difficulté sont en bon état.

Bien qu'il soit coûteux d'abattre les murs, d'isoler et d'ajouter de la plomberie ou de l'électricité, ces prix seront bien inférieurs à la nécessité de réparer les fondations ou le toit.

• Lire maintenant : Apprenez à économiser pour une maison tout en louant

Réparation (réhabilitation ou rénovation)

Une fois que vous achetez une propriété, vous devez la mettre à jour.

Selon l'état de la maison, cela peut inclure des réparations mineures ou un travail complet.

Certains investisseurs sont davantage intéressés par des rénovations totales pour un profit maximum, car ces maisons ont tendance à se vendre à un prix bien inférieur à leur valeur marchande, ce qui laisse une grande marge de profit.

La partie la plus importante de cette étape est de vous rappeler que vous louez la maison et que vous n'y vivez pas.

Par conséquent, vous n’avez pas besoin que tout soit parfait, ni que les finitions soient haut de gamme.

Vous devez lui donner une belle apparence et être prêt à accueillir les locataires.

Selon Antonio DeRosa, un agent immobilier en Pennsylvanie, "la plupart des investisseurs avec lesquels je travaille utilisent la même couleur de peinture, les mêmes types de revêtements de sol, les mêmes armoires, etc., dans toutes leurs rénovations. Ils achètent souvent en gros et disposent du matériel avant d'acheter une maison. "

C'est un excellent moyen de maintenir les coûts de matériaux et de main d'œuvre aussi bas que possible.

Antonio met également en garde les investisseurs contre l'achat de propriétés en difficulté qui nécessitent des travaux de réparation majeurs.

"Je n'achèterais pas non plus une maison avec des réparations majeures nécessaires, comme des problèmes de fondations ou des problèmes d'eau. Ces problèmes sont coûteux et difficiles à résoudre. Je m'en tiendrai aux maisons qui ont principalement besoin de peinture et de revêtement de sol. "

Louer

Lorsque la propriété est prête à être louée, vous devez déterminer le loyer mensuel que vous facturerez et trouver des locataires de qualité.

Il est essentiel d'obtenir un loyer correct, car cela détermine vos revenus de location mensuels continus et la prochaine étape, le refinancement.

Plus l'écart entre vos dépenses et vos revenus est important, plus vous pouvez gagner de revenus passifs.

Pour cette raison, vous devez tenir compte du loyer moyen dans votre région avant d'acheter un bien locatif.

Si vous analysez les chiffres pour voir quel sera votre versement hypothécaire mensuel par rapport à vos revenus locatifs, vous pouvez voir si la maison aura un flux de trésorerie positif ou non.

Quant aux locataires, vous voulez vous assurer de ne pas accepter uniquement la première personne.

Assurez-vous qu'ils remplissent une demande et effectuent une vérification de leurs antécédents.

Vérifiez également les références.

C'est beaucoup de travail, mais avoir des locataires de qualité signifie que vous serez payé à temps et que vous aurez probablement moins de problèmes aussi.

Bien sûr, vous pouvez choisir de faire appel à une société de gestion immobilière pour gérer cette partie à votre place, mais vous renoncerez à une partie du loyer mensuel comme dépense.

Ce coût présente des avantages fiscaux puisque vous les déduisez de votre revenu.

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Refinancer

Après avoir réhabilité la maison, la valeur augmentera automatiquement.

Mais vous souhaitez également rembourser un peu l'hypothèque en utilisant les revenus locatifs.

Cela créera une valeur nette supplémentaire que vous pourrez utiliser pour votre prochaine propriété à rénover.

Notez également que de nombreux prêts hypothécaires ont une période de maturation obligatoire d'un an, ce qui signifie que vous devez attendre un certain temps avant que la banque n'accepte une nouvelle évaluation.

Lorsque vous refinancerez, vous le ferez à la nouvelle valeur plus élevée de la maison.

Vous prélèverez le montant nécessaire pour rembourser l'hypothèque initiale et le reste de l'argent sera utilisé pour acheter votre prochaine propriété.

Répéter

Cette dernière étape est aussi simple qu'il y paraît.

L'argent qu'il vous reste suite au refinancement et au remboursement de la première hypothèque est désormais utilisé pour votre prochain achat de propriété.

Une fois que vous avez sécurisé une nouvelle propriété, vous rénovez, louez et refinancez à nouveau.

À ce stade, vous pouvez choisir de répéter le processus ou simplement de l'arrêter.

Tout dépend de vous quant à la taille que vous souhaitez donner à votre entreprise immobilière.

Processus BRRR en action

Passons en revue un exemple vous montrant comment la méthode BRRRR fonctionne dans la vie réelle.

Notez que je garde cet exemple basique afin que vous puissiez suivre plus facilement.

Jane trouve une propriété en difficulté avec un prix de vente de 175 000 $.

En regardant les loyers mensuels dans sa région, elle voit des maisons comparables se louer à 1 500 $ par mois.

Elle achète cette maison pour 175 000 $ et verse une mise de fonds initiale de 15 % grâce à un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à un taux d'intérêt de 4 %.

Son paiement mensuel est de 710 $ par mois.

Elle investit 15 000 $ dans la maison pour la préparer à la location.

Le processus de réadaptation prend 3 mois et après un an, elle décide de refinancer.

La nouvelle valeur estimative de la maison est de 225 000 $ et elle retire 80 % de la valeur nette, soit 180 000 $.

Son solde initial de dette impayée est de 146 130 $ suite à des paiements mensuels effectués pendant un an, elle rembourse donc cette somme avec les 180 000 $ provenant du refinancement en espèces.

Elle utilise le capital d'investissement restant de 33 870 $ pour acheter sa prochaine propriété.

Comment financer les propriétés BRRR

La partie la plus difficile de l'investissement BRRRR pour de nombreux investisseurs est le financement de la propriété.

Cela est dû aux différentes règles.

De nombreux prêteurs n'offrent qu'un ratio prêt/valeur de 70 %, ce qui signifie que vous aurez besoin d'une somme d'argent importante.

La bonne nouvelle est que vous avez le choix entre plusieurs options.

Espèces

C'est l'option la plus simple car vous n'avez pas à vous soucier de traiter avec une banque.

Le problème est que la plupart des nouveaux investisseurs n'ont pas suffisamment d'argent pour payer une propriété directement, y compris les frais de clôture.

Prêts bancaires conventionnels

Il s'agit d'une option pour ceux qui n'ont pas les liquidités nécessaires pour acheter un bien immobilier et qui ont besoin d'obtenir un prêt hypothécaire.

De nombreuses banques vous proposeront un financement pour la propriété, même si la plupart exigeront une mise de fonds d'au moins 20 % puisqu'il ne s'agit pas de votre résidence principale ni d'un prêt propriétaire occupant.

Un autre obstacle pourrait être l'évaluation.

Étant donné que la propriété a besoin de réparations, il se peut qu'elle ne soit pas évaluée par rapport au prix d'achat.

Dans ce cas, soit le prix doit être réduit à la valeur estimative, soit vous devez régler la différence en espèces, selon Joe Gonzalez, agent de crédit principal chez Cross Country Mortgage.

Prêts bancaires locaux

Cela pourrait être votre meilleure option pour plusieurs raisons.

Premièrement, ils peuvent vous offrir de meilleures conditions de prêt en n'exigeant pas autant d'argent de mise de fonds, s'ils disposent d'un programme de réadaptation par achat.

De plus, selon la banque, vous pourrez peut-être faire preuve d'un peu de créativité.

Par exemple, certaines banques locales peuvent exiger une mise de fonds inférieure, par exemple 10 %, et vous permettre d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur des réparations de la maison.

L'avantage ici est que vous pouvez obtenir de l'argent pour les frais de réadaptation dans le cadre de l'hypothèque.

Prêteurs d'argent dur

Il s'agit de services de prêt spécialisés qui travaillent spécifiquement avec les investisseurs immobiliers.

Ils proposent un prêt à très court terme, appelé prêt d'argent dur, disons de trois à six mois, à un taux d'intérêt très élevé.

Étant donné que les prêts sont à très court terme, ils s'adressent davantage aux investisseurs immobiliers qu'aux investisseurs à long terme.

Prêteurs privés

Il existe des investisseurs privés qui souhaitent rentabiliser leur argent sans avoir à se soucier de trouver des propriétés, de les rénover, etc.

Les prêteurs privés fournissent simplement de l'argent aux investisseurs et facturent un taux d'intérêt.

Habituellement, le taux d'intérêt est plus élevé que celui d'un prêt hypothécaire traditionnel, mais reste compétitif.

• Lire maintenant : Découvrez des façons créatives d'acheter une maison sans hypothèque

Comment refinancer une propriété BRRR

Le refinancement d'un bien locatif peut être tout aussi difficile que l'obtention du financement en premier lieu.

Par exemple, la plupart des refinancements ont un plafond de prêt/valeur de 70 %, ce qui signifie que vous devez constituer une bonne quantité de capitaux propres dans la maison.

Si la maison est évaluée à 150 000 $ et que vous versez 20 000 $ de mise de fonds, vous devez accumuler 25 000 $ de valeur nette supplémentaire pour être admissible.

Pour cette raison, M. Gonzalez dit qu'il est essentiel que vous connaissiez vos chiffres et que vous ne payiez pas trop cher lorsque vous achetez la maison.

En obtenant un bon prix d'achat et une évaluation favorable, vous avez moins de capitaux propres à constituer avant de pouvoir refinancer.

Avantages et inconvénients de la méthode BRRR

Maintenant que vous savez comment utiliser la méthode BRRRR, il est important d'examiner les avantages et les inconvénients afin que vous puissiez prendre une meilleure décision quant à savoir si cela a du sens ou non pour vous.

Après tout, cette stratégie d'investissement immobilier a fière allure sur le papier, mais cela ne veut pas dire qu'elle est parfaite.

Avantages de la méthode BRRRR

J'ai couvert certains des avantages de l'utilisation de ce processus pour investir dans l'immobilier.

Voici d'autres raisons pour lesquelles vous pourriez l'envisager.

#1. Potentiel sans mise de fonds

Une fois que vous avez acheté une propriété, si les chiffres jouent en votre faveur, vous n'aurez peut-être pas besoin d'apporter d'argent liquide pour acheter davantage de propriétés locatives.

Tout cela sera financé par le refinancement des autres unités.

• Lire maintenant : Découvrez les avantages d'acheter une maison en espèces

#2. Retour sur investissement élevé

Vous versez une petite mise de fonds et profitez ensuite de la plus-value du bien ainsi que des revenus mensuels du loyer, à condition qu'il ait une trésorerie positive.

#3. Potentiel de loyers plus élevés

Une unité entièrement rénovée pourrait avoir un prix de location plus élevé qu'une unité similaire et désuète.

De plus, si la rééducation est bien faite, il y a de fortes chances que vous ayez moins d'appels de maintenance puisque tout est neuf.

#4. Plus d'options

Si vous achetez une maison et la rénovez, mais décidez ensuite que la gestion de l'unité n'est pas pour vous, vous avez la possibilité de retourner la propriété et de réaliser un profit depuis que vous l'avez mise à jour.

Bien sûr, vous pouvez également conserver la propriété et nommer un gestionnaire immobilier pour gérer les opérations quotidiennes.

#5. Évolutif

Une fois que vous aurez utilisé la méthode BRRRR une fois, vous aurez une meilleure idée de son fonctionnement.

Cela signifie que vous pouvez plus facilement acheter des propriétés locatives supplémentaires, les réparer et commencer à générer des bénéfices.

Et si vous mettez un système en place, comme avoir un groupe défini d'entrepreneurs fiables et utiliser des produits similaires pour mettre à jour la maison, vous pouvez éliminer de nombreux maux de tête possibles.

#6. Obtenez votre remise en argent rapidement

Lorsque vous achetez votre premier bien locatif, vous devez mettre de l'argent de votre poche ainsi que payer la réhabilitation.

Mais une fois que vous l'avez loué, vous pouvez commencer à rembourser votre loyer mensuel.

Ensuite, lorsque vous refinancerez, vous pourrez finir de vous rembourser.

#7. Générer des revenus locatifs passifs

Vous pouvez utiliser le revenu que vous gagnez grâce à votre loyer mensuel pour payer un supplément sur votre prêt hypothécaire, pour vos dépenses personnelles ou pour investir dans davantage de propriétés.

#8. Avantages fiscaux

La plupart des gens sont conscients de certains des avantages fiscaux de l’investissement immobilier, mais il existe bien plus d’avantages qu’on ne le pense.

Par exemple, lorsque vous effectuez un refinancement avec retrait, l'argent est exonéré d'impôt.

Donc, si vous remboursez votre hypothèque et effectuez une refinancement, l'argent n'est pas du tout imposé.

Vous pourriez utiliser cet argent comme revenu pour vivre sans avoir à payer d'impôts dessus.

Inconvénients de la méthode BRRRR

Aussi géniale que puisse paraître la méthode BRRRR, ce n'est pas la bonne stratégie d'investissement pour tous les investisseurs immobiliers.

Examinons quelques-unes des raisons pour lesquelles cela pourrait ne pas vous convenir.

#1. Besoin d'argent

Avec un immeuble de placement ordinaire, vous devez prévoir 20 % comme mise de fonds.

Avec une propriété que vous envisagez de réhabiliter, vous avez besoin à la fois d'un acompte et d'une somme d'argent décente pour effectuer les réparations.

Dans de nombreux cas, cela pourrait finir par coûter plus d'argent que si vous veniez d'acheter un immeuble de placement prêt à être loué dès le départ.

#2. Compétition

De plus en plus de gens se tournent vers l'immobilier comme investissement, il y a donc beaucoup plus de concurrence.

En conséquence, il peut être difficile de trouver des immeubles de placement, encore moins ceux qui seraient admissibles au BRRR.

Pour cette raison, avoir un bon agent immobilier est essentiel pour trouver les propriétés à louer avant même qu'elles n'aient la chance d'arriver sur le marché afin que d'autres investisseurs ne puissent pas les acheter en premier.

En fait, certains investisseurs sortent des sentiers battus pour essayer de trouver des propriétés à acheter avec des flux de trésorerie, par exemple en disant à toutes leurs connaissances qu'ils cherchent à acheter des propriétés.

Selon Lori Salmon, agent immobilier chez BHHS Fox &Roach Realtors, « Idéalement, si vous parvenez à trouver une propriété avant qu'elle n'arrive sur le marché, vous êtes dans une meilleure position, mais ce n'est pas une tâche facile.

Si vous parvenez à trouver une propriété qui nécessite des travaux, un vendeur qui ne veut pas avoir à s'embêter à s'inscrire ou si vous pouvez offrir de l'argent liquide, vous avez de meilleures chances de battre la concurrence. »

#3. Aucun revenu au début

En lien avec le point ci-dessus, comme il n'est pas prêt à emménager, vous n'aurez pas de revenus de loyer.

Cela signifie que vous paierez vous-même l'hypothèque mensuelle.

Et plus il vous faudra de temps pour préparer la propriété pour les locataires, plus vous aurez besoin de liquidités.

Enfin, n'oubliez pas que vous ne trouverez peut-être pas non plus de locataire tout de suite, ce qui signifie que vous pourriez passer encore quelques mois sans aucun revenu.

#4. Cela prend du temps

Peu importe si vous effectuez les réparations vous-même ou si vous engagez un entrepreneur, la réparation de la maison prendra du temps.

Si vous avez une famille ou un emploi à temps plein, il vous faudra peut-être plus de temps que vous ne le pensez pour préparer la maison aux locataires.

Par exemple, la gestion des sous-traitants n'est pas un processus simple.

Vous devez vous assurer que le travail est bien fait et qu'il respecte le calendrier.

#5. Risque d'évaluation

Un autre problème auquel vous pourriez être confronté est lorsque vous essayez de refinancer.

Si la propriété n'est pas évaluée autant que prévu, vous pourriez être coincé dans la phase de refinancement pendant une période plus longue.

Cela signifie que vous devrez attendre plus longtemps pour avoir suffisamment d'argent à utiliser pour votre prochaine propriété.

#6. Sous-estimer les coûts de réparation

De nombreux investisseurs sous-estiment le coût des réparations, ce qui peut rendre la propriété plus problématique qu'elle n'en vaut la peine.

Ajoutez à cela que des réparations imprévues, comme la découverte d'une fuite d'eau après avoir démoli un mur, peuvent avoir un impact considérable sur le coût et le temps de la réhabilitation.

• Lire maintenant : Découvrez pourquoi être pauvre en logement est un désastre financier

#7. Coûts de financement plus élevés

Vous bénéficiez généralement des meilleurs taux d'intérêt et des meilleures conditions sur une résidence principale.

Avec un immeuble de placement, vous êtes confronté à des taux d'intérêt, des frais et une mise de fonds plus élevés.

Alternatives à la stratégie BRRRR

Que se passe-t-il si vous souhaitez investir dans l'immobilier mais que vous n'avez ni le temps ni l'intérêt d'acheter un refinancement de loyer de réadaptation ?

Voici quelques options possibles pour vous.

Acheter des locations

Au lieu de trouver un logement à rénover, vous pourriez acheter une propriété en état d'emménagement ou déjà louée.

Cette stratégie d'investissement comporte moins de risques puisque vous disposez d'un revenu beaucoup plus tôt et sans surprise lors de la phase de réparation.

Acheter des propriétés multifamiliales

En lien avec le point ci-dessus, vous pouvez acheter des unités multifamiliales, comme des duplex et des triplex.

Avec ceux-ci, vous vivez dans un logement et générez des revenus locatifs en louant les autres.

L'avantage ici est que l'autre unité couvre une bonne partie de votre versement hypothécaire mensuel, ou dans le cas de plusieurs unités locatives, la totalité.

Retournement de maison

Ceci est très similaire à la méthode BRRR avec la principale différence qu'au lieu de conserver la propriété, vous l'achetez, la réparez, puis la vendez.

Au fur et à mesure que vous maîtriserez ce domaine, vous pourrez commencer à gagner un revenu important en peu de temps.

Financement participatif

L'investissement immobilier financé par le crowdfunding gagne en popularité.

Il existe des entreprises qui demandent aux investisseurs d'acheter des actions dans des propriétés locatives unifamiliales ou d'autres biens immobiliers et d'en gérer ensuite la gestion.

Vous gagnez un revenu passif basé sur votre pourcentage de propriété.

Deux options populaires dans cet espace sont Arrived Homes et Diversyfund.

Le moyen le plus simple d'investir dans l'immobilier

Maisons arrivées

Vous cherchez un moyen simple de commencer à investir dans l’immobilier sans beaucoup d’argent ? Regardez dans les maisons arrivées. Choisissez les maisons unifamiliales dans les régions du pays dans lesquelles vous souhaitez investir et gagnez un revenu passif.

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REIT

Les fiducies de placement immobilier sont des investissements dans lesquels vous pouvez acheter soit sous forme de fonds communs de placement, soit de fonds négociés en bourse négociés en bourse.

Ils ont généralement de petits investissements initiaux et investissent principalement dans l'immobilier commercial.

L'avantage ici est qu'il s'agit d'un véritable jeu de revenus passifs, car vous n'avez rien d'autre à faire que d'acheter des actions.

Questions fréquemment posées

On me pose beaucoup de questions sur la stratégie BRRRR.

Voici les plus courants.

Qui doit utiliser la méthode BRRR ?

Tout investisseur immobilier qui souhaite mettre la main à la pâte.

Bien que vous puissiez confier le processus de réparation à un entrepreneur, de nombreuses personnes aiment effectuer la réhabilitation elles-mêmes, ce qui permet d'économiser de l'argent.

Bien sûr, vous devez également vous trouver dans un endroit où vous pouvez consacrer du temps à effectuer les réparations.

BRRR est-il une bonne stratégie ?

C'est une bonne stratégie d'investissement pour avoir une compréhension complète de l'immobilier.

Vous en apprendrez non seulement sur le côté acheteur, mais aussi sur le côté rénovation ainsi que sur le côté refinancement.

Toutes ces connaissances vous seront utiles à mesure que vous approfondirez votre activité d'investisseur immobilier.

Tant que vous êtes à l'aise avec la partie rééducation, c'est une excellente façon de commencer.

Combien de temps prend la méthode BRRR ?

Tout cela est basé sur la propriété.

Idéalement, vous souhaitez effectuer toutes les réparations dans les plus brefs délais afin de pouvoir louer le logement et gagner un revenu.

À partir de là, la plupart des clauses de assaisonnement nécessitent deux ans avant que vous puissiez refinancer.

Il vous faudra donc au moins deux ans avant de pouvoir achever le processus BRRR.

La méthode BRRRR est-elle risquée ?

La stratégie BRRRR est risquée dans le sens où vous achetez une maison qui a besoin de beaucoup de réparations et vous ne savez pas quels problèmes vous pourriez découvrir en la réparant.

De plus, les réparations que vous envisagez d'effectuer pourraient coûter plus cher que prévu, ce qui transforme la propriété en une entreprise à flux de trésorerie négatif.

De plus, les entrepreneurs pourraient ne pas effectuer les travaux et cela pourrait prendre plus de temps que prévu pour trouver un locataire.

Mais tout investissement immobilier comporte une certaine forme de risque.

Vous devez décider quels risques vous êtes prêt à prendre.

Réflexions finales

Vous trouverez tout ce qu'il faut savoir sur la méthode BRRRR pour investir dans l'immobilier.

Pour certains, c'est le moyen idéal pour commencer à constituer votre portefeuille de biens locatifs.

Mais pour d’autres, ce n’est pas la meilleure solution.

Assurez-vous de prendre le temps de bien réfléchir à son fonctionnement afin de pouvoir prendre la bonne décision par vous-même.

Sinon, vous pourriez non seulement vous coûter beaucoup de temps et d'argent, mais aussi faire face à beaucoup de stress.

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Jon Dulin est un écrivain sur les finances personnelles et fondateur de Money Smart Guides. Jon aide les gens à améliorer leurs finances depuis plus de 20 ans grâce à un coaching personnel et en travaillant pour une société de planification financière. Jon comprend que la situation de chaque individu est unique et qu’il n’existe pas de solution universelle en matière de finances personnelles. Il aide les gens avec des conseils personnalisés pour les aider à se sortir de leurs dettes, à commencer à investir et à réaliser leurs rêves. Les écrits de Jon apparaissent sur MSN, Media Decision, BBC, Wall Street Journal, etc. Jon a également une signature sur AP News Wire.

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