Investir dans la zone d'opportunité :est-ce pour vous ?

© 2019 Bloomberg Finance LP

La perspective d'investir dans des quartiers délabrés du centre-ville ou des villes rurales envahies par les tumbleweed peut ne pas enthousiasmer la plupart des investisseurs. Mais un programme intégré à la loi de 2017 sur les réductions d'impôt et l'emploi offre aux investisseurs une incitation fiscale à le faire. Par conséquent, un nouveau type de fonds qui investit dans les communautés à faible revenu a fait son apparition, et les investisseurs et les institutions commencent à s'en rendre compte. Vous avez probablement entendu parler des zones d'opportunité. Si vous êtes assez riche, vous avez peut-être reçu un argumentaire pour investir dans un fonds de zone d'opportunité. Ces nouveaux investissements semblent attrayants, mais ils ne sont pas pour tout le monde.

Les nouveaux fonds OZ mettent en commun l'argent de plusieurs investisseurs et investissent dans des entreprises et des projets de développement immobilier situés dans des communautés en difficulté économique que le gouvernement fédéral a désignées comme ayant besoin d'investissement. Les plus de 8, 700 zones d'opportunités comprennent des parties de presque toutes les grandes villes américaines, dont Chicago et Los Angeles, ainsi que tout Porto Rico et les villes isolées de l'Alaska. Les investisseurs qui placent de l'argent dans des fonds OZ peuvent différer et éventuellement réduire les plus-values ​​imposables, selon combien de temps ils restent investis.

Triple allégement fiscal. Les avantages fiscaux ne s'appliquent qu'aux plus-values, mais c'est une triple incitation. D'abord, vous pouvez reporter l'impôt fédéral sur les gains en capital sur l'argent que vous avez gagné grâce à un autre investissement en le plaçant dans un fonds OZ. Supposons que vous vendiez des actions et que vous réalisiez 100 $, 000 gain en capital (bien qu'un gain sur presque tout type d'investissement soit admissible). Si, dans les 180 jours, vous remettez les 100$, 000 gains dans un fonds OZ, vous pouvez différer le paiement de l'impôt sur les plus-values ​​jusqu'à ce que vous vendiez votre participation dans le fonds ou jusqu'au 31 décembre 2026, peu importe lequel vient en premier. (L'idée est d'encourager les investisseurs à vendre des investissements existants et à investir le produit dans un fonds OZ.)

Seconde, plus longtemps vous détenez votre placement dans le fonds, plus vous pouvez réduire le montant du gain reporté qui sera assujetti à l'impôt. Les investisseurs qui détiennent le fonds pendant cinq ans bénéficient d'une réduction de 10 % sur le gain sur lequel ils doivent des impôts ; tenir pendant sept ans, et vous obtiendrez une autre réduction de 5%. Par exemple, un investisseur qui roule 100 $, 000 de plus-values ​​d'un investissement précédent dans un fonds OZ en 2019 seraient imposables sur les plus-values ​​sur seulement 90 $, 000 si elle a vendu après cinq ans et sur seulement 85 $, 000 après sept ans.

Peu importe quand vous investissez, cependant, « la date de décembre 2026 est gravée dans le marbre, " dit Frazer Rice, stratège senior en gestion de patrimoine chez Calamos Wealth Management. Pour l'année d'imposition 2026, que vous vendiez ou déteniez votre investissement dans le fonds OZ, vous devez payer tout impôt fédéral sur les gains en capital que vous devez sur les bénéfices que vous avez transférés dans le fonds OZ.

Conservez pendant 10 ans ou plus et un troisième avantage entre en jeu :tout gain de votre investissement dans le fonds est libre d'impôt, tant que votre mise de fonds a été réalisée avec les gains en capital d'un investissement antérieur. Certains fonds nécessitent une détention de 10 ans, mais la grande majorité vous permet de vendre à tout moment.

Depuis l'adoption de la loi fiscale, 130 fonds OZ qualifiés ont ouvert, selon le Conseil national des organismes publics de logement, un groupe à but non lucratif axé sur le logement abordable (il tient un répertoire des fonds OZ sur son site Web, www.ncsha.org). Les fonds, dont la taille des actifs varie de moins de 1 million de dollars à 3 milliards de dollars, sont gérées principalement par des sociétés de gestion financière et des promoteurs immobiliers.

Un fonds du promoteur HHKirby Real Estate Ventures, par exemple, vise à transformer une ancienne filature de coton à Burlington, NC., dans un complexe avec un centre d'événements en direct, restaurants et installations sportives. Le fonds North Country Opportunity Zone, géré par American Ag Energy, une entreprise qui construit des serres, investit dans des installations agricoles à Berlin, N.H.

Au fur et à mesure que l'intérêt monte, les investisseurs fortunés peuvent voir des fonds OZ offerts dans de plus grandes sociétés de gestion de fonds, comme Charles Schwab ou Merrill Lynch, dit Tim Steffen, de Baird Private Wealth Management.

Mais tout le monde ne peut pas adhérer. Avec la plupart des fonds OZ, vous devez être un investisseur qualifié, c'est-à-dire vous devez avoir une valeur nette de 1 million de dollars, hors votre résidence principale, ou avoir deux années consécutives d'au moins 200 $, 000 de revenu annuel si vous êtes un seul déclarant (300 $, 000 pour les déclarants mariés). La plupart des fonds sont assortis d'un investissement minimum à six chiffres, trop.

Les structures de frais ont tendance à imiter celles des fonds spéculatifs et des investissements en capital-investissement :les investisseurs paient des frais annuels de 1,5 % à 2,0 % en dépenses et, quand ils vendent, débourser un autre 20 % de tout rendement excédentaire qu'un fonds gagne au-delà d'un montant promis à l'investisseur. Le taux de rendement promis typique se situe entre 6 % et 10 % pour les fonds aux portefeuilles diversifiés, et plus pour les fonds qui investissent dans un seul projet, dit Quinn Palomino, PDG de Virtua Partners, une société de développement immobilier de private equity qui propose des fonds de zone d'opportunité.

Pas prêt pour le prime time. Il est trop tôt pour dire quel genre de gains, si seulement, ces fonds OZ livreront, ou quels fonds OZ sont des investissements dignes. En réalité, les règles sur ce dans quoi un fonds OZ peut investir et comment il doit fonctionner évoluent encore. Cela peut poser problème :un fonds OZ doit se conformer à une myriade de directives de l'IRS. Si ce n'est pas le cas, il peut avoir à payer une pénalité ou, pire, les investisseurs du fonds ne seront pas éligibles aux allégements fiscaux sur les plus-values.

En général, un fonds OZ doit investir au moins 90 % de ses actifs dans des entreprises situées dans une zone d'opportunité qualifiée. De nombreux types d'entreprises sont admissibles aux lignes directrices actuelles, mais quelques-uns, y compris les terrains de golf, salons de massage, casinos et magasins d'alcools, sont exclus. Toutefois, projets de développement immobilier, tels que les logements unifamiliaux ou multifamiliaux et l'immobilier commercial, sont des investissements typiques, dit Neil Faden, partenaire chez Manatt, Phelps &Phillips, un cabinet d'avocats qui conseille les gestionnaires de fonds OZ.

Si vous êtes admissible et que vous souhaitez investir dans un fonds OZ, examiner d'abord si l'investissement est bon, quel que soit l'avantage fiscal potentiel. "Ne laissez pas la queue fiscale remuer le chien d'investissement, " dit Bill Smith, un directeur général chez CBIZ MHM, un cabinet d'expertise comptable et de conseil.

Comprendre, trop, que les transactions immobilières en difficulté sont intrinsèquement risquées. « Il n'y a pas beaucoup de propriétés en bord de mer à Malibu dans ces fonds. Vous achetez dans un domaine dans lequel les gens n'étaient pas disposés à investir autrement, ", dit Steffen.

La plus grande préoccupation, cependant, est de savoir si le gestionnaire est nouveau ou inexpérimenté. De nombreux gestionnaires de fonds OZ, il s'avère, ne sont pas essayés, selon une enquête de la société de recherche en investissements alternatifs Preqin.

Des recherches sont également nécessaires sur les entrepreneurs et les développeurs qui exécuteront les projets d'investissement. Idéalement, vous voulez voir qu'un fonds OZ travaille avec des développeurs établis qui ont de l'expérience dans les types de projets prévus décrits dans les documents du fonds. « Peut-être qu'un développeur a de l'expérience dans les hôtels mais pas dans les maisons multifamiliales. Si vous pouvez poser des questions sur ces choses avant d'investir, vous pouvez aider à atténuer certains des risques, ", dit Riz.

Mais avec peu d'antécédents, gestionnaires inexpérimentés, des frais élevés et un obstacle élevé à l'entrée, Les fonds OZ ne sont pas adaptés à l'épargne-retraite ou à l'argent que vous ne pouvez pas supporter de perdre ou de bloquer pendant les périodes de détention requises. Ils sont plus destinés aux poches profondes, investisseurs avisés que les épargnants maman-et-pop. « Si vous n'avez jamais investi dans le capital-investissement ou dans un investissement fermé dans lequel vous êtes un investisseur minoritaire, " dit Smith, "Ce ne sont probablement pas pour vous."