Comment obtenir un prêt hypothécaire et les meilleures options hypothécaires

Lorsque vous achetez une maison, le processus peut sembler intimidant. D'abord, il y a trouver une maison dans laquelle vous êtes prêt à vous installer :vous devez rechercher vos incontournables, visiter les maisons, et déterminez combien vous voulez dépenser.

À moins que vous n'ayez en main la totalité du montant en espèces, il est probable que vous ayez besoin de savoir comment obtenir un prêt hypothécaire. Malheureusement, ce type de prêt peut être un peu complexe à appréhender de prime abord.

Démêler les frais, conditions, et les termes liés aux hypothèques est un casse-tête qui mérite d'être résolu, toutefois. Avec les bonnes connaissances, vous pouvez prendre une décision éclairée au sujet de vos options hypothécaires et vous rapprocher un peu plus du statut de propriétaire.

Notre ligne directrice ci-dessous vous aidera à éclaircir certaines questions courantes que vous pourriez vous poser concernant la façon d'obtenir un prêt hypothécaire.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire?

Pour vous rattraper sur toute la terminologie, Commençons par le terme le plus élémentaire :hypothèque. Une hypothèque est un prêt d'une banque ou d'un prêteur hypothécaire spécifique qui vous aide à acheter une maison. Ce prêt est garanti par la maison que vous achetez.

Les prêts hypothécaires sont généralement payés tous les mois et se composent de 4 parties différentes :

• Principal: Le montant d'argent que vous empruntez et que vous devez rembourser au prêteur.
• L'intérêt: Ce que le prêteur vous facture pour l'octroi du prêt.
• Taxes et assurances : Les exigences de la taxe foncière sur votre propriété, qui peut varier en fonction de l'endroit où vous habitez. Parfois, vous payez chaque mois un montant standardisé d'impôts et d'assurance habitation qui est déposé sur un compte séquestre. À la fin de l'année ou du cycle de facturation, le prêteur hypothécaire paie les montants d'impôt et d'assurance dus en votre nom à partir du compte séquestre.
• Assurance hypothécaire privée : Cela protège le prêteur si les paiements échouent (uniquement applicable dans certaines situations de prêt, comme si vous payiez moins de 20% d'acompte).
• Autres facteurs: Votre paiement peut également inclure des facteurs supplémentaires, y compris les frais HOA.

Suis-je admissible à un prêt hypothécaire?

Vous êtes prêt à acheter une maison et vous devez faire une demande de prêt hypothécaire, c'est une période excitante – parfois éprouvante pour les nerfs. Obtenir un prêt hypothécaire implique d'explorer tous vos détails financiers comme les dettes, le revenu, et actifs.

Quelles mesures devez-vous prendre pour vous assurer de cocher toutes les cases requises ? Continuez à lire ou passez à la section appropriée pour obtenir les réponses spécifiques dont vous avez besoin sur la façon d'obtenir un prêt hypothécaire.

1. Vérifiez votre pointage de crédit
   • Comment augmenter ma cote de crédit?
   • De quelle cote de crédit ai-je besoin pour acheter une maison?
   • Puis-je acheter une maison sans crédit?
2. Connaissez votre ratio dette/revenu
3. Calculez votre acompte
   • Puis-je acheter une maison sans acompte ?
4. Soyez pré-qualifié
5. Obtenez une pré-approbation
6. Choisissez la bonne option hypothécaire
   • Prêts conventionnels
   • FHA et autres prêts garantis par le gouvernement
   • Hypothèque à taux fixe
   • Prêt hypothécaire à taux variable
7. Trouvez le meilleur prêteur pour vous
8. Déposez votre candidature
9. Attendez la fin du processus de souscription
10. Fermeture de votre nouvelle maison

1. Vérifiez votre état de crédit et vos antécédents

Si vous vous promenez dans une banque, ils ne vont pas simplement remettre une hypothèque, surtout dans notre paysage économique post-récession. Vous devez prouver votre responsabilité financière avant d'être approuvé. Une partie essentielle de l'obtention d'un prêt hypothécaire est de connaître votre pointage de crédit et de s'assurer qu'il est suffisamment élevé pour obtenir un prêt en premier lieu.

Le moyen le plus simple de vérifier votre dossier de crédit est d'en obtenir un exemplaire gratuit auprès de l'un des trois bureaux de crédit nationaux. Vous pouvez obtenir un rapport gratuit de chacun une fois par an.

Il existe plusieurs cotes de crédit différentes, le tout avec des gammes différentes. Plus votre score est élevé, plus vous avez de chances d'obtenir un prêt hypothécaire à des taux avantageux.

Vous aurez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 580 demander un prêt de la Federal Housing Administration (FHA), mais il se peut que vous ayez besoin d'un score plus élevé pour demander un prêt hypothécaire auprès d'un autre prêteur.

Ces exigences de score minimum peuvent changer, cependant, et la règle générale est que plus votre pointage de crédit est élevé, meilleures sont vos chances d'obtenir un prêt.

Comment augmenter ma cote de crédit?

Si vous savez que vous allez acheter une maison et que vous réalisez que votre crédit pourrait avoir besoin d'un coup de pouce, vous pouvez contribuer à augmenter votre score de diverses manières.

• Utilisez moins de votre crédit disponible : Il est préférable d'utiliser un plus petit pourcentage de votre crédit disponible avec le montant idéal à 30 % ou moins .
• Remboursez vos soldes : Assurez-vous que d’énormes dettes ne restent pas de mois en mois sur vos cartes de crédit. Aussi, faites attention même aux petits soldes sur plusieurs lignes de crédit.
• Payer les factures à temps : Ceci est explicite, mais c'est l'une des principales parties de votre pointage de crédit.
• Ne soyez pas surpris de voir des dettes remboursées : Si vous avez une dette que vous avez entièrement remboursée mais qu'elle apparaît dans votre rapport de crédit, n'essayez pas d'appeler l'agence de crédit pour contester son existence. Tant que ces informations sont exactes, l'avoir sur votre rapport de crédit peut aider à montrer aux prêteurs que vous étiez un emprunteur fiable et que vous avez effectué des paiements réguliers. Enfin payé votre voiture ? C'est simplement un « A » sur votre carte de rapport de crédit.
• Évitez de demander d'autres marges de crédit ou prêts : Essayer d'obtenir une autre carte de crédit entraîne une baisse de votre crédit qui peut durer une année civile. Alors ne gardez que le crédit que vous avez.
• Conserver les anciens comptes bancaires : Ce sont des éléments précieux de votre historique financier.

Conseil de pro : Cette dette de la bibliothèque de 1975 que vous n'avez jamais payée pourrait en fait revenir vous hanter. Si la bibliothèque a vos informations et appelle une agence de recouvrement, cela peut nuire à votre crédit.

Qu'est-ce qu'un bon pointage de crédit ?

Comment les scores sont-ils classés du pire au meilleur ? Selon le modèle de score utilisé par votre prêteur, les taux peuvent sembler un peu différents.

Par exemple, Les scores FICO vont de 300 à 850, et sont classés comme suit :

• Excellent :800 et plus
• Très bon :740 – 799
• Bon :670 – 739
• Juste :580 – 669
• Très pauvre :579 ou moins

Les notes VantageScore suivent également une échelle de 300 à 850, mais ils sont classés différemment :

• Excellent :750 et plus
• Bon :700-749
• Juste :650-699
• Mauvais :649 et moins

Puis-je acheter une maison sans crédit?

Vous avez besoin d'un historique financier pour acheter une maison, mais si vous n'avez pas de crédit, parfois, des sources alternatives de crédit comme le paiement régulier des factures de services publics peuvent être utilisées. Cependant, votre meilleur pari est de planifier à l'avance et cela signifie que vous devez commencer à construire votre crédit dès que vous décidez d'acheter une maison.

Cela pourrait signifier envisager des choses comme obtenir une carte de crédit, l'utiliser à bon escient, et en vous assurant de payer la totalité du solde chaque mois. Les prêteurs veulent voir un historique de crédit cohérent, ce qui signifie au moins 12 mois de paiements réguliers.

Avoir un historique de crédit limité ne signifie pas nécessairement que vous ne serez pas approuvé pour un prêt, mais vous devrez peut-être magasiner pour trouver un prêteur particulier qui conclura un accord avec vous.

2. Familiarisez-vous avec votre ratio dette/revenu

Il s'agit d'un facteur crucial pour les prêteurs hypothécaires qui examinent vos antécédents et vos antécédents de crédit. Votre ratio dette/revenu (DTI) est le montant de votre dette par rapport à ce que vous gagnez chaque mois. Cela donne au prêteur une idée si vous serez en mesure de rembourser raisonnablement vos dettes chaque mois et d'effectuer des versements hypothécaires.

Plus votre ratio dette/revenu est faible, meilleure sera votre situation pour un prêt. Un DTI idéal est moins de 36 %. Selon le prêteur, parfois, ils accepteront des DTI jusqu'à 43 % pour cent.

Pour calculer le ratio dette/revenu, combinez toutes vos dettes que vous payez par mois et divisez-les par votre revenu brut (donc, avant impôts et déductions).

Par exemple, disons que vous aurez une hypothèque de 1 $, 200 par mois et vous payez encore 300 $ en prêts étudiants et 120 $ en prêts automobiles. Votre dette mensuelle totale est de 1 $, 620. Si votre revenu brut par mois est de 7 $, 000, alors votre DTI serait de 23% parce que $1, 620 est d'environ 23% de 7 $, 000.

Plus votre DTI est élevé, plus vous semblez risqué à un prêteur parce que statistiquement, ceux qui ont des DTI plus élevés sont les emprunteurs qui ont du mal à effectuer leurs versements hypothécaires.

Gardez à l'esprit, chaque prêteur est différent et les banques peuvent prendre des décisions au cas par cas. Cependant, comme ligne directrice générale, vous voudrez un DTI plus petit pour les meilleurs taux hypothécaires.

3. Calculez le montant de votre acompte

Le meilleur scénario pour les acomptes est de pouvoir économiser un peu pour un paiement initial plus important. Un acompte de 20 % ou plus est le point idéal pour l'approbation d'un prêt hypothécaire.

Votre mise de fonds est le début de la valeur nette de votre propriété, c'est-à-dire votre participation dans la propriété, donc une mise de fonds plus importante signifie que vous aurez plus de valeur nette plus tôt. Cela pourrait vous aider à vous protéger si le marché se détériorait.

Les prêteurs aiment voir un acompte d'au moins 20 %, car cela réduit votre risque global en tant qu'emprunteur. Quelques avantages pour vous, l'emprunteur, inclure moins de frais initiaux et au fil du temps, un paiement hypothécaire mensuel plus petit, et comme nous l'avons dit précédemment, plus d'équité plus tôt.

Malheureusement, votre mise de fonds n'est qu'un des nombreux frais financiers encourus au début de l'achat d'une maison. Vous devrez également faire face aux frais de clôture que nous aborderons plus tard.

Puis-je acheter une maison sans acompte ?

Si vous ne pouvez pas imaginer un acompte de 20 % ou plus, il y a d'autres options. L'autre option est un acompte beaucoup plus bas - plus proche de 3-5%. Certaines banques proposent même des conditions de prêt sans mise de fonds.

Mais ne soyez pas trop excité à propos d'un petit acompte ou pas du tout - cela s'accompagne d'un certain nombre de mises en garde.

La Federal Housing Administration (FHA) est une agence gouvernementale qui aide les acheteurs potentiels à revenu modéré à obtenir l'approbation d'un prêt immobilier. Pour faire ça, l'agence garantit une partie du solde global du prêt. Les prêts FHA ont certains des taux de mise de fonds les plus bas du secteur du logement :aussi bas que 3,5%.

En outre, si vous avez un acompte inférieur à 20%, vous devez généralement payer pour une assurance hypothécaire privée (PMI), qui est un type d'assurance que les prêteurs privés et la FHA exigent lorsque vous payez moins que la référence de 20 %. Vous constaterez également très probablement que ces frais ont été intégrés à votre solde hypothécaire mensuel.

Si d'autres programmes de prêt n'ont pas d'exigences en matière d'assurance hypothécaire, ils pourraient encore vous facturer plus d'avance sous la forme d'autres frais. Indépendamment, payer moins d'acomptes signifie que vous paierez probablement plus de frais et un taux d'intérêt plus élevé sur votre prêt immobilier. Vous payez donc plus sur la durée du prêt.

4. Soyez pré-qualifié pour un prêt hypothécaire

Parfois, les prêteurs utilisent les termes « préqualifié » et « pré-approuvé » de manière interchangeable. Cependant, la préqualification est considérée comme la première étape de votre cheminement vers l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Être pré-qualifié pour un prêt hypothécaire signifie que vous donnez au prêteur vos informations financières telles que le revenu brut et net, les atouts, dettes impayées, et cote de crédit.

En utilisant ces informations comme guide, le prêteur examine vos renseignements et vous indique les conditions hypothécaires auxquelles vous pourriez être admissible. D'habitude, le processus de pré-qualification est informel car il ne nécessite pas de preuves tangibles de vos détails financiers - la plupart des informations sont autodéclarées.

5. Obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire

L'approbation préalable d'un prêt hypothécaire est l'option la plus formelle, une étape au-dessus de la pré-qualification. Il s'agit de fournir les justificatifs, si vous voulez, qui prouvent votre santé financière. Cela implique des documents tels que la vérification des revenus, preuve d'identité, et une enquête sérieuse sur votre crédit.

Demandez toujours directement au prêteur ce qu'il entend par « pré-approbation » ou « préqualification » pour éviter toute confusion.

Pour demander une pré-approbation, vous devrez fournir à un prêteur des preuves financières solides. Vous pouvez raisonnablement vous attendre à ces documents et des preuves seront nécessaires :

• Numéro de sécurité sociale et pièce d'identité avec photo.
• Preuve d'emploi et de revenu :
  • Une lettre de votre employeur indiquant votre salaire, Date d'embauche, et le statut d'emploi.
  • Des copies de votre W-2 le plus récent (preuve de revenu passé) ainsi que deux talons de paie les plus récents (preuve de revenu actuel et en cours).
  • Formulaire 1099s et votre plus récent compte de résultat depuis le début de l'année si vous êtes travailleur indépendant ou indépendant.
  • Revenus immobiliers :prendre connaissance des revenus locatifs, bail, valeur marchande, et adresse.
• Justificatif de domicile.
• Compte bancaire :les relevés des 60 derniers jours sont généralement requis.
• Lettres cadeaux :
  • Si quelqu'un vous aide avec l'acompte de votre maison, ils doivent rédiger une lettre de cadeau officielle comme preuve que leur cadeau financier est un cadeau que vous n'avez pas à rembourser.
• Dépenses et dettes mensuelles :
  • Histoire de credit, louer, factures, prêts automobiles et autres obligations financières.

De nouveau, vérifiez auprès de votre prêteur les détails de ce dont vous aurez besoin, c'est simplement un guide.

6. Options hypothécaires disponibles

Prêts conventionnels

Un prêt conventionnel est un prêt immobilier qui n'est pas garanti par le gouvernement. Il existe deux types, conforme et non conforme. Les prêts conformes suivent les règles et les limites supérieures des montants de prêt fixées par Freddie Mac et Fannie Mae. Vous pouvez vous attendre à payer une assurance hypothécaire privée avec cette option si vous payez moins de 20 % pour la mise de fonds.

Les prêts hypothécaires non conformes sont également appelés « prêts jumbo ». Cela signifie qu'ils dépassent les limites de prêt définies par le gouvernement, et convient généralement aux acheteurs fortunés qui cherchent à acheter une maison dans une zone aisée.

Prêt FHA et autres prêts hypothécaires garantis par le gouvernement

Bien que le gouvernement fédéral n'accorde pas d'hypothèques, cela aide dans le processus d'achat d'une maison. L'Administration fédérale du logement (FHA), Département de l'agriculture (USDA), ou le Department of Veterans Affairs (VA) proposent tous des programmes de prêts pour aider davantage d'Américains à acheter une maison.

Le programme soutenu par le gouvernement le plus courant est un prêt FHA. Un prêt FHA est une option pour les emprunteurs qui ne peuvent pas mettre 20 % sur leur achat de maison, qui ont un crédit inférieur à la moyenne ou qui ont des ratios DTI plus élevés. Ce prêt peut également aider les emprunteurs qui ont d'autres sources de crédit qu'ils souhaitent prendre en considération lors du processus de demande de prêt hypothécaire, comme les factures de services publics, factures de téléphone portable, frais d'abonnement au gymnase, et louer.

Hypothèque à taux fixe

Ce type d'option hypothécaire est remboursé par incréments de temps définis :10, 15, Termes de 20 ou 30 ans à taux d'intérêt stable. La plus courante est une hypothèque fixe de 30 ans. Le taux d'intérêt est déterminé par la durée du prêt, ainsi que de nombreux autres facteurs. En général, plus la durée du prêt est courte, plus le taux d'intérêt est bas.

Le principal avantage d'un prêt hypothécaire à taux fixe est la sécurité. Malgré l'évolution du marché, vos taux d'intérêt seront bloqués. Les taxes foncières et les frais d'assurance peuvent changer, mais d'un mois à l'autre, vous pouvez vous attendre à un paiement stable.

Si vous envisagez de déménager dans le futur (dans 5 à 10 ans après l'achat de votre maison), envisager de regarder les prêts hypothécaires ajustables.

Prêts hypothécaires à taux variable

Prêts hypothécaires à taux révisable, autrement connu sous le nom (ARM), ont généralement un taux d'intérêt initial inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe, mais après une période déterminée, le taux d'intérêt de votre prêt change à intervalles réguliers d'ajustement.

Après la fin du taux d'intérêt initial à période fixe, le prêteur fixe un nouveau taux basé sur un indice – alias le dernier taux du marché – en plus d'une marge prédéterminée, pour obtenir le nouveau taux.

Cela ne veut pas dire que votre taux hypothécaire augmente toujours, il peut augmenter ou diminuer vos mensualités. La plupart des ARM ont des limites strictes sur le montant que le taux d'intérêt et le paiement hypothécaire mensuel peuvent fluctuer.

Lorsque vous envisagez un ARM, attention au taux d'intérêt de départ, la durée pendant laquelle le taux restera de ce montant, et les périodes d'adaptation. Vous voudrez également examiner les paiements que vous pourriez avoir à effectuer aux extrêmes élevés de votre plafond afin d'être sûr de pouvoir effectuer ces paiements futurs.

Les ARM peuvent être une bonne option pour ceux qui s'attendent à ce que leurs revenus augmentent pour s'assurer qu'ils sont en mesure de couvrir des versements hypothécaires plus élevés ou si vous envisagez de vendre votre maison avant la fin du taux d'intérêt fixe.

7. Trouvez le bon prêteur hypothécaire

Chaque prêteur est unique. Assurez-vous de comparer et de magasiner - vous n'avez rien à perdre et pendant toute la durée de votre prêt, même de petites fractions de pour cent peuvent vous faire économiser beaucoup d'argent. C'est parce que chaque prêteur a des normes et des procédures différentes avec leurs conditions de prêt.

• Recherche :Consultez les taux hypothécaires actuels afin de connaître les conditions générales du marché.
• Discutez avec votre agent immobilier :ils constituent une excellente ressource à utiliser et peuvent avoir des liens avec le secteur des prêts hypothécaires et immobiliers.
• Demandez des recommandations à vos amis et à votre famille : Assurez-vous de toujours prendre la décision qui est la meilleure pour vous et les paramètres de ce que vous pouvez vous permettre, votre tolérance au risque, et d'autres considérations.
• Comparer, au minimum, trois prêteurs :prenez note des frais et des exigences de mise de fonds de chaque prêteur, être un client averti.

8. Déposez votre candidature

Si vous optez pour le même prêteur qui vous a pré-approuvé, le plus dur est déjà passé. Il vous suffit de mettre à jour vos dernières informations financières. Si non, vous aurez besoin de vos déclarations de revenus des deux dernières années, vos derniers bulletins de paie, vos formulaires W-2, relevés bancaires, preuve d'identification, et tout passif en cours.

Chaque prêteur a ses propres exigences, vérifiez donc auprès d'eux tous les formulaires requis.

9. Attendre la fin du processus de souscription

Le processus de souscription implique que votre prêteur décide si vous allez être officiellement approuvé pour le prêt. Pendant ce temps, les mêmes détails de vos antécédents financiers qui ont fait l'objet d'une enquête lors du processus d'approbation préalable sont à nouveau examinés.

Le prêteur ordonnera une évaluation de la maison pour voir si le montant du prêt correspond à la valeur de la propriété.

À ce point, vous pouvez commander une inspection de la maison. Tous les défauts trouvés peuvent être négociés pendant le processus de clôture comme des réparations ou même un prix de vente inférieur.

10. Processus de clôture

Tu y es presque. Il y a quelques choses à retenir et à faire pendant que vous fermez. La clôture implique beaucoup de signatures et de documents formels – votre agent de clôture vous guidera à travers elle et s'assurera que toutes les mesures appropriées sont prises.

Mais voici quelques choses que vous ne voulez pas oublier :

• Choisissez si vous souhaitez payer des points de réduction :Cela signifie que vous payez des frais (points) pour réduire votre taux d'intérêt. Si vous prévoyez de rester dans votre maison pendant sept ans ou plus, vous voudrez peut-être considérer cela.

• Souscrivez une assurance habitation : Ceci est requis par votre prêteur. Si vous ne choisissez pas votre propre assurance, votre prêteur peut en choisir un pour vous (et cela pourrait être une politique coûteuse). Votre meilleure option est de comparer les polices et d'en choisir une en fonction de vos besoins.
• Passage final : Assurez-vous que les réparations convenues ont bien eu lieu et qu'il n'y a aucun changement dans la maison.
• Obtenez votre divulgation finale : Cela listera vos frais de clôture.
• Chèque de banque : Vous devrez l'obtenir auprès de votre banque pour payer les frais de clôture.

Apprendre à obtenir un prêt hypothécaire peut vous aider pendant le processus parfois ardu d'achat d'une maison. Savoir où obtenir un prêt hypothécaire, vos options hypothécaires, et les conditions de votre contrat de prêt contribueront à rendre le processus aussi fluide que possible.