Qu'est-ce qu'une lettre de préclusion d'une association de propriétaires?

Vous avez probablement besoin d'une lettre de préclusion lors de l'achat ou de la vente d'un logement en copropriété ou d'une maison soumis à une association de propriétaires, communément appelé HOA. Un acheteur et un prêteur hypothécaire veulent savoir si un vendeur doit des soldes impayés au HOA afin que les frais puissent être payés à la clôture. Un vendeur veut connaître le montant exact qu'il devra à la clôture lors de la vente ou du remboursement d'un prêt hypothécaire. Les lettres d'estoppel sont des déclarations contraignantes qui empêchent le HOA de rétracter ultérieurement des faits ou de déclarer des informations contraires.

Prévenir la désinformation

Les HOA peuvent augmenter les frais, imposer des cotisations spéciales, et tenir les propriétaires responsables des cotisations impayées. Un acheteur envisageant une maison dans un HOA a droit à ces informations, car cela peut affecter l'attrait ou l'abordabilité de la maison. Acheteurs, les vendeurs et les prêteurs hypothécaires peuvent demander des lettres d'estoppel ou des certificats d'estoppel au HOA avant la clôture. Les HOA peuvent facturer des frais pour l'émission de la lettre. Le montant des frais dépend des lois de l'État qui régissent les HOA et les associations individuelles. Qui paie les frais de lettre d'estoppel dépend des négociations entre l'acheteur et le vendeur.

Exposer des actions non autorisées

Les lettres de préclusion HOA révèlent également lorsque les propriétaires ont enfreint les règles d'une association, connu sous le nom d'Alliances, Conditions, et Restrictions -- CC&R -- et règlements. Les restrictions HOA limitent souvent la construction et les modifications aux unités de copropriété ou aux lots unifamiliaux. Les violations et les pénalités pour les améliorations non autorisées à une propriété apparaissent sur la lettre de préclusion. L'acheteur et le prêteur hypothécaire de l'acheteur peuvent alors approfondir la question, peut savoir si elle a été résolue et si des amendes ont été payées, et peut s'assurer que la maison répond aux directives HOA avant de fermer.

Exigences de la lettre d'estoppel

Il n'existe aucun modèle standard pour les lettres d'estoppel. Les informations fournies sur une lettre varient selon l'État et la HOA, avec certaines associations nécessitant des informations plus détaillées dans la lettre que d'autres. En Floride, par exemple, une lettre doit au minimum contenir la signature d'un agent HOA ou d'un agent autorisé, les montants de cotisation, et toute somme due au HOA. La langue dans les lettres de préclusion en Californie varie considérablement, selon Davis-Stirling.com, un site Web de ressources juridiques pour les HOA de Californie. Les lettres d'estoppel peuvent inclure une limite de frais exacte pour les lettres, comme 250 $, ou simplement déclarer que les frais ne devraient pas dépasser le « coût raisonnable » de l'association.

Estoppel Lettres Vs. Certificats HOA

Le prêteur hypothécaire d'un acheteur peut exiger sa propre version de la lettre de préclusion, ce qui peut impliquer plus d'informations que la lettre de l'association n'en propose. Pour protéger leurs propres intérêts financiers, les prêteurs peuvent demander un certificat HOA, qui comprend des détails tels que le montant des réserves HOA, taux de délinquance des propriétaires, le pourcentage d'unités non occupées par leur propriétaire dans le développement, et tout jugement en instance ou non satisfait contre le HOA. Cette information aide le prêteur à déterminer si le HOA est fiscalement sain.