5 différents types de servitudes

De nombreux propriétaires fonciers possèdent une maison ou un immeuble commercial sans jamais entendre le terme « servitude ». C'est parce que la plupart des gens ne s'inquiètent pas du tuyau d'égout souterrain qui dessert leur propriété ou ne remarquent pas comment leur mur soutient la maison en rangée du voisin. Encore, Croyez-le ou non, la plupart des propriétés ont des servitudes sous une forme ou une autre. Il existe de nombreux types de servitudes, et ils se présentent sous de nombreuses formes différentes.

Qu'est-ce qu'une servitude?

Une servitude est le droit de utiliser des terres qui appartiennent à quelqu'un d'autre dans un but particulier, tel que:

• Le droit de marcher ou de conduire sur le terrain de quelqu'un pour accéder à votre propriété (servitude de passage)
• Le droit de faire passer des câbles électriques aériens ou souterrains, lignes téléphoniques, conduites d'eau et d'égout à travers le terrain de quelqu'un afin d'atteindre une autre propriété (servitude de service public)
• Le droit à l'appui d'un mur mitoyen qui sépare une maison de ville de sa voisine, où chaque maison est construite côte à côte (servitude mitoyenne)
• Un droit d'usage et d'accès aux trottoirs communs, escaliers, jardins et ainsi de suite d'un espace de vie communautaire où l'association de copropriété possède la majeure partie de l'immeuble (servitude de copropriété)

Le point principal concernant les servitudes est que le propriétaire du terrain conserve ​ titre légal complet à la propriété. Le titulaire de la servitude a le droit d'utiliser une partie de la propriété à des fins spéciales, mais il ne peut rien faire d'autre avec la terre ou interférer avec le droit du propriétaire de l'utiliser. Par exemple, un voisin qui a un droit de passage sur une voie d'accès partagée ne peut s'écarter du chemin désigné ou tenter d'empêcher le propriétaire légal d'utiliser lui-même l'accès en installant une barrière verrouillée. Un titulaire de servitude qui tente d'utiliser le terrain à des fins autres que celles spécifiées pourrait très bien se retrouver en violation des lois locales sur les intrusions.

Cinq types courants de servitudes

Les lois sur les servitudes varient d'un état à l'autre et peut être très compliqué. Donc, si vous envisagez de créer une servitude ou d'acheter une propriété faisant l'objet de servitudes, alors vous aurez certainement besoin de conseils juridiques. Au-delà de ça, il existe différentes classifications de servitudes qui s'appliquent dans presque tous les États. Les cinq types de servitudes les plus courants sont :

• Servitudes express
• Servitudes implicites et servitudes de nécessité
• Servitudes normatives
• Servitudes annexes
• Servitudes en brut

Ces catégories ne s'excluent pas mutuellement, et vous pouvez obtenir une servitude expresse qui est aussi une servitude annexe, par exemple. Les trois premières catégories décrivent comment une servitude naît, qu'elle soit formellement concédée dans un acte de propriété ou qu'elle soit organiquement créée parce que quelqu'un a utilisé la terre d'une certaine manière pendant une très longue période. Les deux autres catégories décrivent combien de temps dure la servitude et qui peut l'utiliser.

De nombreux propriétaires fonciers possèdent une maison ou un immeuble commercial sans jamais entendre le terme « servitude ».

Servitudes express créées par acte

Une servitude express est créé intentionnellement dans un acte de propriété ou un acte de concession de servitude. Par exemple, quelqu'un pourrait vendre la partie arrière de son jardin comme terrain à bâtir et donner au nouveau propriétaire un droit de passage sur le terrain conservé par le propriétaire d'origine afin d'accéder au terrain à bâtir. Inversement, le propriétaire d'origine pourrait se donner le droit de se raccorder au nouvel égout qui va être posé sous le terrain à bâtir. C'est ce qu'on appelle une servitude sur réservation.

Dans les deux cas, une servitude expresse sera toujours écrite car elle est délibérément créée entre un ​ parti dominant ​ (la personne qui bénéficie de la servitude) et un ​ partie de serviteur (le propriétaire du terrain). Les servitudes express sont enregistrées au bureau du registraire du comté, vous devriez donc être en mesure de voir si une servitude express affecte votre terrain.

Les servitudes express peuvent être affirmatif ou négatif , selon la langue du document. Une servitude affirmative donne au concessionnaire le droit positif de faire quelque chose, comme un droit de passage. Une servitude négative est une promesse de ne pas faire quelque chose. Dans notre exemple de terrain à bâtir, la partie dominante pourrait accepter de ne pas construire une structure sur deux étages qui pourrait bloquer la vue du propriétaire d'origine.

Servitudes implicites non écrites

Comme le nom le suggère, les servitudes implicites sont implicites par les tribunaux au lieu d'être écrites. Puisqu'il n'y a pas d'acte légal, ces types de servitudes n'apparaissent souvent que plusieurs mois ou plusieurs années après l'achat d'une propriété.

Des servitudes implicites surviennent lorsque le propriétaire initial subdivise son terrain et le vend en parties, mais oublie de transmettre les servitudes dont jouissait le terrain d'origine. Par exemple, un propriétaire peut diviser un grand terrain en trois lots à vendre individuellement, mais oubliez de donner aux nouveaux propriétaires de lots le droit d'utiliser un égout souterrain dont jouissait le champ d'origine. Tant que la servitude est raisonnablement nécessaire pour profiter des lots subdivisés, et il existait avant que le terrain ne soit subdivisé , alors le tribunal créera presque certainement une servitude par implication.

Servitude de nécessité

Une servitude par nécessité est similaire à une servitude implicite et survient lorsqu'une servitude doit être implicite, sinon le terrain devient complètement inutile. L'exemple classique est un situation d'enclavement .

Supposer, par exemple, que M. Propriétaire est propriétaire d'un terrain en bordure d'un chemin qu'il divise en deux lots. M. A achète la moitié est de la propriété à côté de la route et M. B achète la moitié ouest. Le problème est, B ne peut pas atteindre sa propriété depuis la route sans traverser la propriété de A. Étant donné que le terrain de B est essentiellement inutile sans droit de passage, alors une servitude par nécessité sera implicite.

Servitudes normatives acquises par l'utilisateur de longue date

Comme les servitudes implicites, les servitudes normatives ne sont pas écrites. Plutôt, ils sont acquis par l'utilisateur long. Donc, si quelqu'un parcourt exactement le même itinéraire sur les terres de quelqu'un d'autre pendant une très longue période (15 ans au Minnesota, 20 ans dans le Wisconsin), ils pourraient alors créer une servitude légale.

Les servitudes normatives sont inhabituelles car elles peuvent être de nature hostile. Essentiellement, c'est un type d'intrusion qui se passe de manière flagrante, continuellement et pendant si longtemps que l'intrus finit par obtenir une servitude légale sur la propriété. L'utilisation doit être continue pendant toute la période de prescription de l'État pour se qualifier pour une servitude prescriptive. Si l'intrusion est si rare que le propriétaire ne prend pas la peine de s'en plaindre, alors aucune servitude ne sera créée.

Servitudes annexes avec terrain

Une servitude accessoire est une servitude qui court avec le terrain. Lorsque le propriétaire servant vend son bien, le nouveau propriétaire sera soumis à la servitude (et le propriétaire après lui et celui après lui et ainsi de suite). Si le propriétaire dominant vend sa propriété, alors le bénéfice de la servitude sera transféré avec elle.

En d'autres termes, il n'existe pas de servitude accessoire entre deux personnes, mais entre deux parcelles de terrain à perpétuité . La servitude est transférée automatiquement au nouveau propriétaire dès que le terrain est vendu.

Servitudes brutes au profit d'une personne

Le contraire d'une servitude annexe est une servitude en brut. Ici, la servitude s'attache à une personne précise au lieu de la propriété elle-même. La servitude tombe dès que le propriétaire de la servitude décède ou cesse d'utiliser la servitude. Il ne peut pas le transmettre aux acheteurs, locataires ou ayants droit en vertu de son testament.

Servitudes pour ​ les lignes électriques, conduites de gaz et ligne téléphonique ​s ont tendance à être des servitudes en brut. Ils appartiennent à la société de services publics au lieu d'une parcelle de terrain dominante, et ils cessent d'exister si la société de services publics cesse d'exister. Étant donné que les services publics sont des éléments importants de l'infrastructure, cependant, ils contiennent généralement une clause qui permet à la société de services publics de céder la servitude à une autre opération commerciale.