6 types de prêts hypothécaires :lequel me convient le mieux ?

Lorsque vous cherchez à acheter une maison, vous avez des options de financement.

Les prêts hypothécaires sont de toutes formes et de toutes tailles. Alors que l'hypothèque à taux fixe de 30 ans est peut-être la plus traditionnelle, c'est loin d'être le seul choix que vous avez. Vos prêteurs vous poseront des questions sur vos revenus, crédit et le type de maison que vous souhaitez acheter. Et ils utiliseront ces informations pour recommander les types de prêts qui vous conviendraient le mieux.

Nous passerons en revue six des types de prêts hypothécaires les plus courants sur le marché et discuterons de quelques autres considérations importantes, comme la durée du prêt dont vous avez besoin et si un taux d'intérêt fixe ou ajustable est plus judicieux pour votre prêt. Plongeons-nous.

• Prêts conventionnels
• Prêts FHA
• Prêts VA
• Prêts USDA
• Prêts jumbo
• Prêts hypothécaires inversés
• Autres considérations :prêts à taux variable ou à taux fixe
• À quoi d'autre dois-je penser avant de contracter un prêt hypothécaire?

Prêts conventionnels

Si vous avez un bon crédit et un revenu stable, il est probable que votre prêteur verra d'abord si vous êtes admissible à un prêt conventionnel. Considéré comme un prêt hypothécaire de base, un prêt conventionnel fait simplement référence à une hypothèque qui provient d'un prêteur privé comme une banque et qui n'est ni soutenue ni assurée par un programme gouvernemental. Les prêts conventionnels peuvent être « conformes, « le type de prêt le plus courant, ou « non conforme ».

La différence réside principalement dans le montant de l'hypothèque que vous essayez d'obtenir. Les prêts conformes ont des montants maximaux fixés par le gouvernement — 510 $, 000 dans la plupart des comtés (en 2020) - et sont conçus pour être vendus à Fannie Mae et Freddie Mac. Ces entités parrainées par le gouvernement établissent d'autres règles et lignes directrices pour les hypothèques, y compris une cote de crédit minimale de 620 dans la plupart des cas et une mise de fonds minimale de 3 % pour certains emprunteurs qualifiés.

Les prêts non conformes comprennent les hypothèques jumbo (dont nous parlerons plus tard), ainsi que les prêts qui n'entrent pas dans une autre catégorie de prêts hypothécaires. Ceux-ci peuvent être conçus pour les personnes ayant un faible crédit ou les personnes riches ayant une situation financière inhabituelle.

Meilleur pour

Les prêts conventionnels sont les meilleurs pour les personnes ayant un bon crédit qui recherchent les taux d'intérêt généralement les plus bas et un processus de demande moins compliqué. Ces prêts ont tendance à coûter moins cher que la plupart des autres types de prêts immobiliers, comme les prêts de la Federal Housing Administration – tant que vous êtes admissible.

Choses à surveiller

Si vous avez un crédit moins que stellaire, vous pourriez avoir du mal à vous qualifier pour un prêt conventionnel. Sachez également que si vous mettez moins de 20%, vous devrez généralement souscrire une assurance hypothécaire privée, ce qui augmentera le coût total de votre prêt.

Prêts FHA

Si vous craignez de ne pas être admissible à un prêt conventionnel, un prêt FHA pourrait être une option.

Étant donné que les prêts FHA sont des prêts hypothécaires consentis par des prêteurs privés mais assurés par la Federal Housing Administration, la garantie gouvernementale peut vous aider à obtenir un prêt hypothécaire que vous n'auriez peut-être pas pu obtenir autrement.

Mais il est important de savoir que tous les candidats ne seront pas approuvés, et vous pourriez être tenu de verser un acompte de 10 % si votre cote de crédit se situe entre 500 et 579. Avec des cotes de crédit de 580 ou plus, vous pourriez être en mesure de faire un acompte aussi bas que 3,5%.

Alors que les prêts FHA peuvent sembler attrayants, il est important que vous preniez en compte le coût total du prêt lorsque vous le comparez à d'autres options (plus de détails ci-dessous). Donc, tandis que les qualifications sont plus flexibles, lorsque vous comptez tous les coûts impliqués, y compris l'assurance hypothécaire obligatoire par exemple, Les prêts FHA ont tendance à être un produit plus cher sur la durée du prêt que les prêts hypothécaires conventionnels.

Meilleur pour

Les prêts FHA peuvent être une excellente option si vous pouvez vous permettre un paiement hypothécaire mensuel mais que vous n'avez pas la cote de crédit de qualité pour un prêt hypothécaire traditionnel. Ils peuvent également vous permettre d'acheter une maison avec une faible mise de fonds, si vous êtes admissible.

Choses à surveiller

Les prêts FHA peuvent être plus chers que les autres types de prêts immobiliers, car le coût de la garantie du gouvernement fédéral vous est répercuté. La FHA exige que vous payiez une assurance hypothécaire sur tous les prêts par le biais de son programme. Ceci est payé de deux manières - un paiement initial effectué dans le cadre des frais de clôture et une prime d'assurance mensuelle.

La prime hypothécaire initiale est de 1,75 % du montant du prêt (3 $, 500 pour une hypothèque de 200 $, 000, par exemple). La prime mensuelle est généralement de 0,85% du prêt par an, ou 1 $, 700 annuellement pour une hypothèque de 200 $, 000. Contrairement aux prêts conventionnels, vous devrez passer par un processus compliqué pour annuler l'assurance hypothécaire sur un prêt FHA.

Prêts VA

Si vous êtes un vétéran ou si vous servez activement dans l'armée, vous voudrez probablement profiter d'un prêt VA, si vous êtes admissible. Les prêts VA sont des prêts hypothécaires assurés par le département américain des Anciens Combattants qui aident les militaires, les anciens combattants et les membres admissibles de leur famille achètent des maisons. Vous contracterez ces hypothèques auprès d'un prêteur privé, le gouvernement fédéral garantissant une partie du prêt.

Même avec la garantie du gouvernement, vous devrez toujours respecter les normes de crédit et de revenu de votre prêteur pour être admissible à un prêt VA. Il n'y a pas d'exigence de crédit minimum, mais les prêteurs examineront attentivement vos finances pour s'assurer que vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire.

Meilleur pour

Si vous êtes admissible à un prêt VA, ils peuvent être beaucoup. Dans de nombreux cas, vous n'aurez pas besoin de faire d'acompte du tout. La garantie VA offre également des taux d'intérêt plus bas et de meilleures conditions que celles que vous pourriez obtenir ailleurs, surtout si vous avez un mauvais crédit. Autre avantage :les prêts VA ne nécessitent pas de primes d'assurance hypothécaire.

Choses à surveiller

Pour obtenir un prêt VA, vous devrez demander ce qu'on appelle un "certificat d'admissibilité, ” qui fournit des détails sur votre historique de service militaire. Qualifier, vous devez avoir servi pendant un certain temps, allant de 90 jours à deux ans selon le moment où vous étiez dans l'armée.

Prêts USDA

Si vous achetez une maison dans une zone rurale, vous voudrez peut-être envisager un prêt USDA. Les prêts de l'USDA font référence aux programmes offerts par le département américain de l'Agriculture qui aident les personnes à revenu faible et moyen à se permettre d'acheter des maisons dans les zones rurales. Ces programmes vous prêtent de l'argent directement ou garantissent des prêts consentis par des prêteurs privés, en fonction de laquelle vous pourriez être admissible.

Vous pouvez utiliser le programme de prêt direct si vous ne disposez pas actuellement d'un logement convenable ou si vous ne pouvez pas vous permettre les prêts traditionnels. Vous n'êtes généralement admissible que si vous habitez dans une région peuplée de moins de 35 habitants, 000 personnes. En outre, ces prêts ont des taux fixes et ne nécessitent généralement pas d'acompte. Vous en ferez la demande directement auprès d'un bureau de développement rural de l'USDA.

Le programme de garantie de prêt est beaucoup plus courant. Vous obtiendrez ces prêts USDA par l'intermédiaire d'un prêteur privé approuvé. Être éligible, vous ne devez généralement pas gagner plus de 115% du revenu médian de votre région et vivre dans une zone rurale. Vous pouvez effectuer une recherche pour voir si votre adresse se trouve dans une zone qualifiée sur le site Web de l'USDA. Vous n'aurez pas à verser d'acompte si vous êtes admissible.

Meilleur pour

Comme nous l'avons mentionné, Les prêts de l'USDA sont les meilleurs pour les personnes à revenus faibles et modérés qui vivent dans les zones rurales.

Choses à surveiller

Vous pourriez ne pas être admissible. Bien qu'il n'y ait pas d'exigences minimales en matière de pointage de crédit, vous devez également être en mesure de prouver que vous pouvez rembourser le prêt. Votre paiement mensuel total ne devrait pas dépasser 29 % de votre revenu mensuel.

Prêts jumbo

Si vous achetez une maison chère, vous devrez probablement envisager un prêt jumbo. Un prêt jumbo fait référence à une hypothèque supérieure aux limites de prêt conformes à Freddie Mac et Fannie Mae (510 $, 400 dans la plupart des régions ; plus élevé dans les zones à coût élevé). Les prêts jumbo vont généralement de 1 à 2 millions de dollars.

Meilleur pour

Les prêts jumbo sont les meilleurs pour les personnes qui ont besoin d'un prêt hypothécaire d'un montant nettement supérieur au prix moyen d'une maison aux États-Unis ou au prix d'une maison typique de leur région.

Choses à surveiller

Pour obtenir un prêt jumbo, vous aurez généralement besoin d'avoir un crédit solide et d'être en mesure de faire un acompte important. Gardez à l'esprit que vos coûts sur un prêt jumbo peuvent être plus élevés que pour un prêt hypothécaire typique.

Prêts hypothécaires inversés

Si vous avez 62 ans ou plus et avez besoin d'argent, vous pourriez envisager un prêt hypothécaire inversé. Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt sur valeur domiciliaire conçu pour les personnes âgées qui cherchent à exploiter la valeur de leur maison pour un revenu de retraite supplémentaire.

Avec un prêt hypothécaire inversé, le prêteur vous paie, soit en une somme forfaitaire en espèces, soit en versements mensuels. En règle générale, vous devrez le solde lorsque vous quitterez la maison, ou votre conjoint ou succession devra rembourser le prêt si vous décédez.

Le montant que vous pourrez emprunter dans le cadre d’un prêt hypothécaire inversé dépend de…

• Quel âge as-tu
• La valeur de votre maison
• Taux d'intérêt du marché
• Votre capacité à payer les impôts et autres dépenses du ménage

Meilleur pour

Les prêts hypothécaires inversés fonctionnent mieux pour ceux qui ont 62 ans ou plus et qui ont besoin de fonds pour aider à payer leurs soins de santé ou d'autres dépenses courantes.

Choses à surveiller

Avec un prêt hypothécaire inversé, le montant que vous devez augmente avec le temps à mesure que les intérêts et les frais s'ajoutent au capital. Cela signifie souvent que vous, votre conjoint ou vos héritiers devront vendre la maison pour rembourser le prêt une fois que vous aurez quitté la maison (ou si vous décédez).

Autres considérations :prêts à taux variable ou à taux fixe

C’est une question clé que vous devrez considérer quel que soit le type de prêt que vous choisissez. La plupart des options de prêt ci-dessus sont disponibles sous forme de prêts à taux fixe ou à taux variable.

Si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe, votre taux d'intérêt est fixé lorsque vous contractez le prêt et ne changera pas lorsque les taux d'intérêt augmentent ou diminuent. Cela signifie que vos mensualités resteront stables pendant toute la durée du prêt.

Avec un prêt à taux variable, également connu sous le nom de prêt hypothécaire à taux révisable, votre taux d'intérêt peut augmenter ou diminuer selon les conditions du marché. Les prêts hypothécaires à taux variable commencent généralement par un taux d'intérêt inférieur à celui d'un prêt à taux fixe, mais ils changent après un certain nombre d'années. Si les taux d'intérêt augmentent, votre mensualité aussi.

Comment choisir? Les prêts à taux fixe sont moins risqués sur la durée du prêt et offrent plus de sécurité, même si le taux d'intérêt initial a tendance à être plus élevé. Les prêts à taux variable peuvent être une bonne option pour les personnes qui savent qu'elles déménageront avant la fin de la période de lancement de leur prêt. Historiquement, environ 75 % des acquéreurs optent pour un crédit à taux fixe, selon le Bureau de la protection financière des consommateurs.

À quoi d'autre dois-je penser avant de contracter un prêt hypothécaire?

Vous devrez considérer plus que votre type de prêt lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire.

La durée de votre prêt est également un facteur important. Les prêts varient généralement de 15 à 20 et 30 ans, mais d'autres durées peuvent être disponibles en fonction de votre prêteur.

Gardez à l'esprit que les prêts à court terme ont tendance à avoir des mensualités plus élevées (en fonction de votre mise de fonds), mais vous pouvez économiser des milliers d'intérêts sur la durée du prêt. Une autre considération est que les taux d'intérêt sur les prêts à plus court terme peuvent être inférieurs.

Selon votre situation, vous pouvez également envisager un prêt spécialisé comme un prêt à la construction ou à la rénovation domiciliaire. Les prêts à la construction sont généralement des prêts à court terme utilisés pour financer la construction d'une nouvelle maison, ou en rénovant un existant, puis convertissez-vous en une hypothèque traditionnelle une fois la phase de construction terminée. Un prêt rénovation domiciliaire, comme l'hypothèque de rénovation HomeStyle® de Fannie Mae, vous permet d'emprunter suffisamment d'argent pour acheter une maison et la réparer avant d'emménager.

Prochaines étapes

Une fois que vous avez une bonne idée du type de prêt hypothécaire qui vous convient, assurez-vous de prendre votre temps pour magasiner. Renseignez-vous sur tous les coûts associés à un prêt hypothécaire, notamment les frais de clôture, frais et points de remise, que vous pouvez acheter pour réduire votre taux d'intérêt.

Voici quelques autres étapes à suivre avant de demander un prêt hypothécaire.

• Contactez plusieurs prêteurs pour explorer leurs options de prêt et leurs coûts.
• Rassemblez les documents dont vous aurez besoin pour demander un prêt hypothécaire, en particulier les relevés bancaires et les talons de paie.
• Obtenez une lettre de préapprobation d'un prêteur, qui vous permet de savoir combien de maison vous pouvez vous permettre.

Taux hypothécaires là où vous habitez

Les taux hypothécaires ou de refinancement dépendent de différents facteurs, y compris l'endroit où vous habitez. Pour mieux comprendre à quels tarifs vous pourriez avoir droit, y compris le taux moyen d'hypothèque ou de refinancement dans votre région, jetez un œil au marché des taux hypothécaires de Credit Karma et à nos derniers guides spécifiques à chaque État.