« Combien de maison puis-je me permettre ? »

« Combien de maison puis-je me permettre ? » Répondre correctement à cette question est l'une des clés pour construire un heureux, vie riche. Malheureusement, il existe une vaste industrie du logement aux États-Unis qui vise à fournir les tort réponse.

Tu vois, le logement est de loin la dépense la plus importante dans le budget de la plupart des gens. Selon l'enquête 2016 sur les dépenses des consommateurs du gouvernement américain, la famille américaine moyenne dépense 1573,83 $ pour le logement et les dépenses connexes chaque mois. C'est plus que ce qu'ils dépensent en nourriture, Vêtements, soins de santé, et divertissement réunis !

Trop de gens qui ont du mal à joindre les deux bouts concentrent leur attention sur l'ajustement de leur budget. Ils essaient d'économiser beaucoup d'argent en coupant des coupons, cultiver leur propre nourriture, et/ou confectionner leurs propres vêtements. Bien qu'il n'y ait rien de mal à adopter des habitudes frugales, j'applaudis l'économie de tous les jours ! - toutes ces actions combiné n'aura pas (et ne peut pas) avoir le même impact sur votre budget que de garder vos paiements de logement abordables.

Une partie du problème est ce que j'appelle le complexe industriel immobilier, dont chaque pièce a tout intérêt à convaincre les consommateurs que plus gros, les maisons plus chères sont meilleures. Agents immobiliers, courtiers hypothécaires, émissions de téléachat, et les magazines sur papier glacé encouragent tous les gens à acheter avec le haut de leur budget. Mais acheter au sommet de votre budget logement est dangereux.

Acheter une maison est une décision importante, financièrement et autrement. Si vous allez acheter une place, il est important de savoir combien de maison vous pouvez vraiment vous permettre.

Ratio dette/revenu

Les économistes ont utilisé des décennies de statistiques financières pour créer des modèles informatiques afin de prédire combien les gens peuvent se permettre de dépenser pour se loger et s'endetter. Les banques utilisent ces modèles pour déterminer combien elles ou ils pensez que vous pouvez vous permettre de dépenser pour le logement.

Traditionnellement, les prêteurs utilisent ce qu'on appelle un ratio dette/revenu (ou ratio DTI) - une mesure de la part de votre revenu consacrée à la dette chaque mois - pour estimer combien vous pouvez vous permettre de payer pour une maison sans risque de défaillance. Cela peut sembler compliqué, mais ce n'est pas.

Pour trouver ce rapport, divisez vos paiements mensuels de dettes par votre revenu brut (avant impôt). Donc, par exemple, si vous payez 400 $ de dettes chaque mois et que vous avez un revenu de 4 000 $, alors votre ratio DTI est de 10 %. Si vous payez 800 $ de dettes sur un revenu de 4 000 $, votre ratio DTI est de 20 %. Plus votre ratio dette/revenu est bas, le meilleur.

Les banques et les courtiers en hypothèques tiennent compte de deux chiffres pour décider du montant à prêter :

• Le ratio DTI initial (parfois appelé ratio des dépenses de logement), qui ne comprend que vos frais de logement :principe de l'hypothèque, l'intérêt, impôts, et assurance.
• Le ratio DTI back-end (également appelé ratio des dépenses totales), qui incluent tout ce qui précède ainsi que d'autres paiements de dette comme les prêts automobiles, prêts étudiants, et cartes de crédit.

L'élément clé à comprendre au sujet des ratios dette/revenu est qu'ils sont utilisés pour estimer le prêteur risque, pas le vôtre. C'est-à-dire, votre société de prêts hypothécaires les utilise pour vérifier si elle pense que vous serez en mesure d'effectuer les paiements, et non si vous pouvez confortablement effectuer les paiements.

Si vous voulez de la place dans votre budget pour vous amuser, vous devriez opter pour un ratio dette/revenu inférieur à celui que votre agent immobilier et votre courtier hypothécaire disent pouvoir utiliser.

Combien de maison pouvez-vous vous permettre ?

Au cours des années 1970 (avant que les dettes par carte de crédit ne soient courantes), Le DTI n'était pas divisé entre le front-end et le back-end. Il n'y avait qu'un seul rapport, et c'était 25 %. Si votre hypothèque, impôts, et les frais d'assurance étaient inférieurs à 25 % de vos revenus, les gens pensaient que vous pouviez effectuer le paiement.

C'est toujours une excellente règle empirique :ne dépensez pas plus de 25 % de votre budget pour le logement. (En réalité, c'est le chiffre que préconise le gourou de l'argent Dave Ramsey.)

Cela dit, les lignes directrices sur le ratio de la dette au revenu se sont assouplies au fil des ans.

• Lorsque mon ex-femme et moi avons acheté notre première maison en 1993, notre courtier en hypothèques nous a dit que notre ratio DTI initial devait être de 28% ou moins, ce qui signifie que nous ne pouvions pas payer plus de 28% de notre revenu brut pour le logement. Le ratio DTI back-end a été plafonné à 36%, ce qui signifiait que nos dépenses de logement et autres paiements de dettes combinés ne pouvaient pas dépasser 36% de nos revenus.
• Lorsque mon ex-femme et moi avons acheté une nouvelle maison en 2004, les ratios DTI acceptés avaient augmenté de 5 %. « Ce chiffre de 28 % est dépassé, " on nous a dit. "La plupart des gens peuvent aller jusqu'à 33%." Le ratio back-end a été relevé à 38%.
• Selon le site Web de Fannie Mae, en 2018, les ratios DTI back-end maximaux sont jusqu'à 45% (et parfois même 50% ). Ces chiffres sont fous. Personne ne devrait consacrer la moitié de son revenu brut à s'endetter, pas même une dette hypothécaire ! C'est une recette pour un désastre financier.

Voici un petit tableau que j'ai préparé pour montrer quel type de paiement de logement vous envisageriez en fonction de votre revenu avant impôt (la colonne de gauche) et de divers ratios dette/revenu (la ligne d'en-tête) :

Une augmentation de 5 % de votre ratio dette/revenu peut ne pas sembler un gros problème. Mais quand vous parlez d'un paiement de maison, c'est énorme.

En 2016, le ménage américain moyen gagnait 74 $, 664 avant impôts. En utilisant ceci, un changement de 5 % serait de 3733,20 $ par an ou de 311,10 $ par mois. De nombreuses personnes ont perdu leur maison pendant la crise du logement parce qu'elles ont contracté des versements hypothécaires d'à peine 300 $ de plus que ce qu'elles pouvaient se permettre chaque mois.

Exemples réels

Lorsque mon ex-femme et moi avons déménagé en 2004, nos paiements de logement sont passés d'environ 1200 $ par mois à environ 1600 $ par mois. Cette différence de 400 $ par mois était suffisante pour me faire paniquer à propos de l'argent.

De la même manière, mon plus jeune frère a fait l'erreur de croire les banques lorsqu'elles lui ont dit qu'il pouvait se permettre un gros loyer. Il pouvait au début. Mais lorsque la crise financière a frappé en 2008 et 2009, il était foutu. Parce qu'il avait acheté au maximum de son budget, quand ses revenus ont faibli, de même que sa capacité de payer son hypothèque. Il a perdu sa maison à cause de la forclusion.

Pour la plupart, les banques sont heureuses de vous prêter autant d'argent que vous le souhaitez. (Raisonnable, bien sûr, et si votre crédit est bon.) Ils ne vous empêcheront pas de vous endetter davantage si leurs modèles informatiques indiquent que vous pouvez vous le permettre. C'est à tu faire preuve de prudence.

Dans Le propriétaire automatique millionnaire , David Bach écrit [c'est moi qui souligne] :

Vous devez généralement supposer que le montant que la banque ou la société de prêt hypothécaire vous prêtera est supérieur à ce que vous devriez emprunter … Ne plaisante pas avec ça. Faire le calcul. Soyez réaliste quant à votre situation. Ne prétendez pas que vous êtes en meilleure forme que vous ne l'êtes.

Rappelles toi: Personne ne se soucie plus de votre argent que vous. Votre agent immobilier, courtier hypothécaire, et la banque ont tous un intérêt direct à vous encourager à acheter autant de maison que possible - leurs revenus en dépendent. Écoutez ce qu'ils ont à dire, mais prenez votre décision en fonction de ce qui est le mieux pour tu .

Maison de jeu

Si vous pensez être prêt à acheter une maison, prendre quelques mois pour faire un essai. Dans Le livre d'argent pour les jeunes, Fabuleux, et cassé , Suze Orman dit qu'il faut « jouer à la maison avant d'acheter une maison ». J'aime cette idée. Voilà comment cela fonctionne:

1. Calculez combien vous pensez pouvoir vous permettre de payer pour une maison chaque mois, y compris l'hypothèque et l'entretien. Prenons 1750 $ comme exemple.
2. Soustrayez le montant que vous payez actuellement pour le logement. Si votre loyer (ou votre hypothèque actuelle) est de 1 000 $ par mois, vous soustrait cela de notre hypothétique 1750 $ pour obtenir 750 $ par mois.
3. Ouvrir un nouveau, compte d'épargne séparé. Le premier jour de chacun des six mois , mettez 750 $ dans ce compte.

Cet exercice vous permet de découvrir ce que c'est que d'effectuer un paiement de logement plus élevé. Si vous ne pouvez pas faire fonctionner ces chiffres, Orman dit que vous devez attendre :

Si vous manquez un paiement, ou si vous êtes régulièrement en retard pour effectuer les paiements, vous n'êtes pas prêt à acheter une maison. Si vous pouvez gérer les paiements supplémentaires, alors vous avez le pouce levé pour commencer à chercher une maison à acheter.

En général, une fois que vous avez économisé 20 % pour une mise de fonds et que vous pouvez vous permettre des versements hypothécaires mensuels, vous êtes prêt à commencer à chercher une maison. Oui, tu pouvez acheter une maison avec une mise de fonds moins élevée — j'ai acheté ma première place avec une mise de fonds de 2 % ! - mais cela vous coûtera à long terme. Vous devrez souscrire à une assurance hypothécaire privée (PMI), vous paierez plus d'intérêts, et vous pourriez vous mettre dans une position où vous ne pouvez pas vous permettre de garder votre maison.

La ligne de fond

On dit souvent aux acheteurs de maison « d'acheter autant de maison que vous pouvez vous le permettre ». Mais le problème avec ce conseil est qu'il vous laisse sans tampon. Et si vous perdiez votre emploi ? Que se passe-t-il si vous êtes obligé de vendre votre maison après la baisse des prix des logements?

Au lieu d'acheter autant de maison que vous pouvez vous le permettre, acheter seulement autant de maison que vous avoir besoin . Considérez les ratios dette/revenu conventionnels comme des plafonds, pas des cibles.

Donnez-vous une marge d'erreur. Au lieu de baser votre budget d'achat d'une maison sur un ratio DTI initial de 36 %, envisagez de baisser ce chiffre à 28 %. Ou, mieux encore, 25% (comme autrefois !).

Si vous avez un revenu familial moyen aux États-Unis d'environ 75 $, 000, un ratio DTI de 36% vous conduirait à budgétiser 2 250 $ par mois pour le logement (en supposant que vous n'ayez aucune autre dette). Si vous deviez opter pour un ratio DTI de 25 % plus conservateur, ce budget serait de 1563 $ par mois. C'est une économie de 687 $ par mois — plus de 8 000 $ par an ! Réfléchissez simplement :que pourriez-vous faire avec un tel changement ?

Une autre façon de créer une réserve est de baser votre budget sur votre salaire net (réel) au lieu de votre salaire brut. Ou, si vous êtes dans une relation où les deux partenaires travaillent, exécuter les nombres pour un seul des deux revenus.

Non, vous ne pourrez pas vous permettre une grosse hypothèque si vous faites ce que je recommande. Mais tu sais quoi? Vous ne vous sentirez pas coincé par vos versements hypothécaires. Et tu seras à beaucoup moins de risques la prochaine fois que le marché immobilier implose. Le meilleur de tous, vous pouvez mettre tout l'argent que vous avez économisé sur le logement dans un immeuble une boule de neige de richesse ginormous !

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