Ce que vous devez savoir avant d'acheter un bien locatif

Nous sommes tous passés par là :vous partez en vacances dans un endroit populaire, regarde autour de toi, et pense: Ces propriétaires locaux doivent faire fortune sur les locataires !

Acheter le bon type de propriété locative peut certainement générer un flux de trésorerie sain. En réalité, c'est l'un des meilleurs moyens de gagner de l'argent dans l'immobilier et cela peut être une excellente stratégie d'investissement. Si vous pouvez trouver un joyau d'une propriété dans un quartier populaire qui regorge de touristes, vous devriez envisager de sauter sur l'occasion si vous le pouvez.

Par exemple, en devenant propriétaire d'une ou deux maisons unifamiliales dans une destination de vacances prisée, vous pouvez ouvrir des flux de revenus réguliers qui peuvent vous aider à atteindre vos objectifs financiers à long terme. Dans cet esprit, préparez-vous à apprendre tout ce qu'il y a à savoir sur l'achat d'une propriété locative sur votre chemin vers l'indépendance financière.

Le guide du débutant pour l'achat locatif d'un bien locatif

Qu'est-ce qu'un bien locatif ?

Un bien locatif est un type de bien que vous achetez avec l'intention de le mettre à la disposition des locataires tout au long de l'année.

En d'autres termes, un bien locatif n'est pas censé être votre résidence principale. Plutôt, il s'agit d'un immeuble de placement destiné à la location à court ou moyen terme (partout entre les longs week-ends et les séjours d'un mois). Le but d'un bien locatif est de générer suffisamment de revenus locatifs pour effectuer vos versements hypothécaires afin que vous ayez au moins l'équilibre pour la majeure partie de l'année et qu'il vous reste suffisamment d'argent pour payer les obligations fiscales.

Cela dit, vous pouvez certainement rester dans votre propre propriété de location de temps en temps. En réalité, vous pouvez même le mettre à la disposition de vos amis ou de votre famille.

Voici un conseil :puisque vous allez gérer cela comme une entreprise, vous voudrez peut-être envisager de faire payer vos amis ou votre famille pour qu'ils restent dans votre propriété. Il n'y a rien de mal à faire cela. De nombreuses personnes choisissent d'offrir des réductions familiales. En d'autres termes, ce n'est pas parce que vous possédez l'endroit que vous devez systématiquement offrir des cadeaux. Vous devrez toujours payer l'entretien et la maintenance pour éviter de subir une dépréciation importante sur votre propriété.

Comment obtenir un prêt hypothécaire pour votre première propriété locative

La première chose que vous voudrez faire est de trouver un agent immobilier avisé et digne de confiance qui est agréé et accrédité dans la région où vous recherchez.

Cette partie est importante :évitez de signer un contrat avec un agent immobilier que vous ne connaissez pas si possible. L'agent immobilier jouera un rôle important dans l'achat de la propriété et vous aidera à obtenir un taux d'intérêt bas en vous jumelant avec le bon prêteur. En tant que tel, il est dans votre intérêt de trouver quelqu'un qui agit dans votre meilleur intérêt. Si vous ne connaissez personne dans la région, passez d'abord du temps là-bas et essayez de demander à quelqu'un une recommandation personnelle. Ce n'est toujours pas optimal. Mais c'est mieux que d'aller dans le froid.

Une fois que vous avez trouvé un agent immobilier de confiance, ils vont pouvoir vous aider à passer par le processus financier. Si vous avez déjà un prêt hypothécaire, assurez-vous de le dire à l'agent immobilier ou au prêteur avec lequel ils vous ont mis en place. Les prêteurs ont tendance à avoir des règles différentes décrivant les exigences spécifiques pour les hypothèques de second rang.

Gardez à l'esprit que les deux principales choses que les prêteurs recherchent lorsqu'ils décident d'accorder une deuxième hypothèque à quelqu'un sont une cote de crédit décente et un ratio dette/revenu de 43 % ou moins. Prêteurs, après tout, voulez vous assurer que vous serez en mesure d'effectuer les paiements mensuels à temps.

Voici la bonne nouvelle :vous pourrez peut-être utiliser votre maison comme garantie et même regrouper vos paiements mensuels en un seul paiement mensuel facile pour garantir une deuxième hypothèque. Donc, n'ayez pas peur de parler au prêteur de votre situation financière pour voir comment il peut vous accommoder.

Une fois que vous êtes préqualifié pour votre deuxième hypothèque, demander une offre par écrit. Ensuite, cherchez d'autres prêteurs qui pourraient vous offrir un meilleur taux d'intérêt.

Il est également important de se rappeler qu'être préqualifié pour un prêt n'est pas la même chose qu'être préapprouvé. La préqualification fournit une estimation de ce que vous serez autorisé à emprunter. La préapprobation vous permet de savoir exactement ce que vous êtes autorisé à emprunter lors de l'achat d'un bien locatif.

Vous pouvez également consulter mon article complet sur la façon d'obtenir un prêt hypothécaire pour un bien locatif.

Pourquoi votre maison n'est pas un immeuble de placement

Une chose que les acheteurs de maison réalisent rapidement, c'est que leur résidence principale n'est pas un investissement et qu'elle ne doit pas être traitée comme tel.

Une maison n'est pas un investissement pour plusieurs raisons. Tout d'abord, vendre une maison à sa valeur marchande et en avoir pour son argent peut prendre beaucoup de temps et beaucoup de travail. La plupart des gens ne sont pas en mesure de se déplacer rapidement et de sauter pendant un marché de vendeurs.

Plus important, la valeur nette de la maison ne suscite pas d'intérêt. En d'autres termes, au fur et à mesure que vous remboursez votre hypothèque, la valeur nette que vous collectez n'affectera pas la valeur de la maison. En tant que tel, rembourser votre hypothèque ou même sauter dans une autre maison ne vous rapportera pas d'argent. C'est-à-dire, sauf si vous réduisez considérablement la taille, vendre votre maison bien au-dessus de la valeur marchande et faire un gros profit, ou déménagez dans un endroit où vous pouvez en avoir plus pour votre argent.

Rendre votre maison accessible aux locataires

Tout ceci étant dit, vous pouvez faire de votre maison un investissement plus important en convertissant une partie de votre maison en un endroit qui accueille les invités de sites comme Airbnb - comme une chambre d'amis, un garage, ou une zone inutilisée de la maison.

Cette stratégie peut être un moyen amusant de rencontrer des gens tout en gagnant quelques dollars supplémentaires par mois. Accordé, l'inconvénient est que vous devez vous occuper des invités et les accueillir. Mais si vous examinez la personne à l'avance et qu'elle semble gentille, cela peut être un excellent moyen de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.

Les avantages des propriétés locatives

L'achat d'un bien locatif présente de nombreux avantages. En réalité, les propriétés locatives peuvent être un excellent investissement qui offre un solide retour sur investissement. Voici pourquoi.

Vous pouvez gagner beaucoup d'argent

L'une des principales raisons d'acheter un bien locatif est que vous pouvez gagner beaucoup d'argent sur votre mise de fonds initiale.

Par exemple, supposons que vous déposez 20 $, 000 pour un bien locatif dans un emplacement stratégique. Tant que vous pouvez apporter un volume constant de locataires, vous pouvez rembourser l'hypothèque au fil du temps. Dans la plupart des cas, les propriétaires d'immeubles locatifs essaient au moins d'atteindre le seuil de rentabilité de leur hypothèque pendant les premières années.

Et si la propriété est très bien située, il y a de fortes chances que sa valeur s'améliore avec le temps. Si cela devait arriver, vous pourriez finalement décider de vendre votre propriété pour un gain important.

Comme tu peux le voir, les biens locatifs peuvent être une excellente source de revenus passifs, vous donnant un flux de trésorerie mensuel positif constant.

Vous pouvez externaliser la gestion immobilière

Un autre aspect intéressant de l'achat d'un bien locatif est que vous n'avez pas à le gérer activement si vous ne le souhaitez pas. Au lieu, vous pouvez engager une société de gestion pour réserver des invités, nettoyer après eux, et traiter avec les locataires. Vous pouvez également vous associer à un agent immobilier pour jumeler les locataires avec votre propriété.

Une fois que vous avez des invités, il est fortement recommandé de faire appel à une société de gestion pour votre bien locatif. Pour la plupart des gens, cela en vaut la peine pour éviter de gérer vous-même les tracas.

Si vous engagez un gestionnaire immobilier, Gardez simplement à l'esprit qu'il y a plusieurs frais à considérer. Vous devrez généralement payer pour la création de votre compte, gestion mensuelle continue, location, renouvellement, et entretien.

Cela ne devrait pas vous empêcher de louer. Mais assurez-vous de faire le tour et de trouver un fournisseur de gestion locative qui vous proposera des tarifs raisonnables. N'ayez pas peur de négocier, Soit.

Quoi de plus, vous devez vous assurer de rechercher les options disponibles avant d'acheter une propriété. La dernière chose que vous voulez faire est d'acheter une propriété et de découvrir qu'il existe un nombre limité d'options de gestion dans la région.

Bien sûr, vous pouvez toujours choisir de gérer vous-même la propriété si vous ne voulez pas payer pour une entreprise ou travailler avec un agent immobilier. Mais vous devrez faire beaucoup plus de travail. Si vous choisissez de travailler avec un gestionnaire immobilier et un agent immobilier, vous pouvez bénéficier d'un service clé en main où vous ne faites qu'encaisser de l'argent à la fin de chaque mois.

Principaux coûts de location à prendre en compte

L'achat d'un bien locatif peut coûter très cher. En tant que tel, vous aurez besoin d'avoir beaucoup d'argent de côté pour couvrir les coûts.

Acompte

Attendez-vous à déposer au moins 20 % lors de l'achat d'un bien locatif. De cette façon, vous pouvez éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) et préserver les marges sur votre propriété grâce à cela.

Conseil de pro :Il y a des façons d'acheter une maison sans argent comptant, mais ceux-ci ne sont disponibles que dans certains scénarios.

Le montant que vous devrez verser dépendra du coût du bien, ce que vous pouvez vous permettre, et le type de prêt auquel vous êtes admissible. Si vous avez une excellente cote de crédit, vous pourrez peut-être mettre moins que quelqu'un dont le score laisse beaucoup à désirer.

Assurance

Pour vous protéger en cas de sinistre sur votre propriété, vous aurez besoin d'une assurance habitation. Il est pratiquement impossible d'obtenir un financement sans lui. Plus loin, si vous mettez moins de 20%, vous devrez également couvrir le PMI.

Impôts fonciers

Les taxes peuvent varier selon l'état et la ville où vous achetez votre propriété. Cependant, si vous percevez des revenus de location de votre bien, vous pourrez peut-être déduire certains frais de location sur votre déclaration de revenus comme les intérêts hypothécaires, frais de fonctionnement, impôts fonciers, et des réparations pour réduire votre taux d'imposition effectif.

Parlez à un conseiller financier des avantages fiscaux pour confirmer ce que vous avez le droit de déduire.

Frais de clôture

Ne vous laissez pas surprendre par les frais de clôture de votre bien locatif. Les frais de clôture moyens peuvent atteindre 2% à 6% du prix total de l'immeuble de placement, ce qui est une somme importante, d'autant plus que les valeurs immobilières grimpent plus haut. Ceci étant le cas, vous devriez toujours entrer dans le processus d'achat d'une maison avec plus d'argent que vous n'en avez besoin.

À la fois, n'ayez pas peur de négocier les frais de clôture. Vous pourrez peut-être les inclure dans le coût total du prêt ou même les faire payer par le vendeur. C'est là qu'il est rentable d'avoir un agent de location avisé qui peut essayer de travailler avec le vendeur pour être flexible.

Conseils pour l'achat d'un bien immobilier locatif

Soyez stratégique lors de l'achat de votre première propriété locative

Ne signez pas votre nom sur le contrat et avancez avec votre propriété locative jusqu'à ce que vous soyez complètement sûr de l'endroit que vous achetez, demande locative, et votre capacité à en tirer de l'argent. Après tout, parfois, la meilleure offre est celle dont vous vous éloignez.

L'emplacement veut tout dire

Assurez-vous d'enquêter sur les taux d'inoccupation annuels pour la zone que vous recherchez. En général, un taux de vacance inférieur à 3 % est considéré comme un marché de propriétaire.

Vous voudrez analyser les taux d'inoccupation toute l'année, trop, afin de vous assurer de pouvoir pourvoir des places pendant les potentielles intersaisons. Par exemple, une station de ski peut être en plein essor pendant l'hiver, mais comment ça se passe au printemps, l'été, et tomber ? Vous ne voulez pas vous retrouver coincé avec une propriété que vous ne pouvez pas louer facilement pendant les trois quarts de l'année. Autrement, vous aurez du mal à dégager les revenus d'exploitation nécessaires pour garder les lumières allumées.

Si vous cherchez un emplacement saisonnier, déterminez si vous pouvez gagner suffisamment sur votre bien locatif pendant les périodes de pointe pour couvrir les mois où il pourrait rester vacant.

Apprendre encore plus :États les moins chers pour acheter une maison

Faites votre diligence raisonnable avant d'acheter

Examinez attentivement les dépenses prévues qui entrent dans votre paiement mensuel. Une chose que vous voudrez examiner est les frais de l'association des propriétaires (HOA) si vous cherchez un appartement ou un condo. Cela peut représenter plusieurs centaines de dollars par mois et peut sérieusement augmenter le coût de vos paiements mensuels.

Finalement, il y a beaucoup à considérer lors de l'achat d'un bien locatif - comme la qualité de la ville (y compris la scène des bars et des restaurants), la proximité du bien avec les destinations locales, règles, et les règlements pour l'unité que vous achetez, la quantité de travail dont le lieu a besoin, et plus. Prenez votre temps et étudiez vos options, et vous ferez le bon choix.

Apprendre encore plus :Liste de contrôle de diligence raisonnable pour les biens locatifs

Propriétés locatives vs REIT

Au cours du processus d'achat d'un bien locatif, vous pouvez constater que vous n'avez pas les ressources nécessaires pour exécuter l'affaire. Et c'est bien parce que vous pouvez toujours profiter de l'immobilier en investissant en bourse via une fiducie de placement immobilier (FPI).

Qu'est-ce qu'un FPI ?

Une FPI est un type d'investissement offert par une société de gestion immobilière qui possède ou finance des propriétés génératrices de revenus.

En investissant dans une FPI, vous pouvez acheter des actions dans une société immobilière et en tirer des bénéfices de la même manière que la propriété pure et simple. L'avantage est que vous n'avez pas à vous soucier des locataires ou des sociétés de gestion ou même de l'entretien des propriétés.

Il s'agit purement d'un investissement qui peut être acheté ou vendu via une bourse. C'est infiniment plus facile et ça peut être tout aussi rentable, en particulier lorsque les FPI versent des dividendes élevés. Heures supplémentaires, une FPI de qualité peut être plus lucrative, et beaucoup moins de problèmes, qu'un bien locatif.

Apprendre encore plus :Les FPI sont-elles un bon investissement ?

FAQ

Investir dans l'immobilier est-il un choix judicieux ?

Investir dans l'immobilier peut être une décision intelligente, mais ce n'est pas un moyen infaillible d'assurer la réussite financière. Tout dépend de la propriété que vous achetez, à quel point vous négociez lors de la vente, et comment vous gérez la propriété.

Si vous trouvez une bonne affaire sur une propriété dans un excellent quartier, L'achat d'une propriété locative peut être l'un des meilleurs mouvements financiers de votre vie. D'un autre côté, le mauvais mouvement peut vous ruiner financièrement. Faites preuve de diligence raisonnable avant d'acheter un bien locatif. Autrement, vous pouvez le regretter.

Les crédits immobiliers locatifs sont-ils plus chers ?

Les taux hypothécaires sont généralement plus élevés sur les immeubles de placement parce que vous n'y vivrez pas à temps plein. En tant que tel, ne soyez pas consterné si le taux que vous obtenez de la banque est nettement plus cher qu'un prêt précédent que vous avez reçu pour une maison, surtout s'il s'agit de votre première location.

Vous avez le choix entre plusieurs types de prêts hypothécaires, alors déterminez celui qui convient le mieux à vos besoins.

Dois-je rembourser mon hypothèque ?

Rappelez-vous que, en tant qu'investisseur, les prêts hypothécaires sont vos amis, même si vous essayez de faire des profits. Vous pouvez recevoir des centaines de milliers de dollars à un faible taux d'intérêt, avec de nombreuses années pour le rembourser. En outre, vous pouvez prendre l'argent que vous recevez en revenu, le payer, et investir le reste. Étant donné que les capitaux propres ne génèrent pas d'intérêt, il serait peut-être plus judicieux de conserver votre prêt hypothécaire le plus longtemps possible.

Dois-je utiliser un gestionnaire immobilier?

Si vous envisagez d'acheter un immeuble de placement à louer, vous devriez absolument envisager de faire appel à un gestionnaire immobilier, à moins que vous n'ayez le temps et l'énergie de traiter la location comme un travail à temps plein. Cela comprend pourvoir les postes vacants, effectuer la maintenance et l'entretien, traiter avec les locataires, etc. La grande majorité des propriétaires locatifs font appel à des gestionnaires immobiliers même s'ils coûtent très cher. Croyez-moi sur parole :la tranquillité d'esprit vaut généralement chaque centime.

Vaut-il mieux louer ou retourner une propriété ?

Cela dépend en grande partie de vos objectifs financiers. En général, L'achat d'un rénovateur et le renversement d'une maison à but lucratif peuvent rapporter beaucoup d'argent en peu de temps et constituer une excellente stratégie d'investissement. Cependant, cela peut également prendre beaucoup de temps et nécessiter des dépenses importantes en capital. La location d'un bien immobilier est davantage un investissement à long terme qui génère un rendement plus stable à un rythme plus lent.

Apprendre encore plus: Meilleurs livres sur Flipping Houses

Qu'est-ce qu'un taux plafond ?

Un taux de capitalisation ou de capitalisation est un terme financier utilisé pour décrire le taux de rendement d'un bien immobilier. Un taux plafond décent pour un bien locatif se situe généralement entre 4 % et 10 %.

Les investisseurs se réfèrent parfois à la règle des 2% dans l'immobilier. En d'autres termes, un bien locatif peut être considéré comme un bon investissement si le revenu mensuel est égal ou supérieur à 2 % du prix d'achat.

La ligne de fond

L'achat d'un bien locatif en tant qu'investissement est une décision importante que vous devez soigneusement peser. Assurez-vous que vous avez les ressources en place à consacrer à ce processus ou vous allez avoir du mal à joindre les deux bouts avec deux hypothèques et toutes les autres dépenses qui entrent dans le processus.

Si vous pensez que vous n'êtes pas en mesure d'acheter un bien locatif, envisagez de commencer avec une FPI. Cette stratégie peut encore vous rapporter beaucoup d'argent et elle ne s'accompagne d'aucun des tracas liés à l'accession à la propriété. Plus, vous pouvez vendre votre position à tout moment, ce qui n'est pas toujours possible lorsque vous possédez un bien immobilier.

Si vous êtes en mesure d'évoluer avec une maison unifamiliale ou multifamiliale, cherchez un endroit qui peut générer un flux de trésorerie positif. Cela peut être l'un des meilleurs moyens de gagner de l'argent dans l'immobilier.

Si vous pouvez trouver un endroit avec une grande valeur immobilière dans un quartier populaire qui regorge de locataires potentiels, et vous pensez qu'il peut générer un fort retour sur investissement, sautez sur l'opportunité si vous le pouvez et commencez votre voyage en tant qu'investisseur immobilier.

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