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Comment gérer judicieusement vos revenus de location

Devenir un investisseur immobilier rentable nécessite de consacrer du temps et de l'attention à vos finances. Être propriétaire vous oblige à gérer les revenus locatifs et à dépenser de l'argent pour les réparations, l'entretien, les taxes et autres dépenses liées à la propriété.

Bien que certaines propriétés génèrent plus de revenus que d'autres, vous pouvez optimiser votre retour sur investissement, quel que soit le type de propriétés que vous possédez. La clé est de gérer vos finances. Mieux vous gérez vos revenus et dépenses locatifs, plus vous deviendrez rentable.

Essayez ces stratégies pour gérer vos revenus et vos dépenses de location.

1. Limiter la poursuite des investissements chronophages

Il existe de nombreuses façons de gagner de l'argent dans l'immobilier. Par exemple, vous pouvez louer des propriétés, réparer et retourner, ou investir en ligne. Tous ces éléments sont de bons moyens de gagner de l'argent, mais les propriétés locatives produisent la meilleure source de revenus.

Si vous passez votre temps à rechercher trop d'investissements à court terme, vous n'aurez plus le temps d'acquérir plus de propriétés locatives.

Posséder des biens locatifs ne vous rapportera peut-être pas autant d'argent au départ, mais c'est la seule stratégie de création de richesse à long terme dans l'immobilier. Si vous ne construisez pas de richesse à long terme, vos revenus de placement exigeront un travail acharné continu et vous pourriez vous retrouver trop épuisé pour gérer vos propriétés.

Il est tentant de mettre votre argent dans tous les aspects de l'immobilier pour tenter de voir ce qui fonctionne le mieux. Cependant, si vous gérez plusieurs propriétés locatives, vous devez être sélectif dans vos investissements.

Si vous souhaitez poursuivre d'autres investissements, vous pouvez libérer votre temps en engageant une société de gestion immobilière. Cependant, votre temps pourrait encore être mieux utilisé pour acquérir plus de propriétés locatives.

2. Engagez uniquement des professionnels agréés pour effectuer les réparations

Essayer d'effectuer toutes les réparations vous-même ou engager un ami peut s'avérer être un désastre. Si vous dépassez vos limites ou si votre ami n'a pas l'expérience requise pour le poste, des catastrophes peuvent survenir. Vous pourriez finir par devoir embaucher un professionnel pour résoudre le problème d'origine et l'erreur — se terminant par un travail coûteux. Ces types de manque de jugement augmenteront considérablement les coûts de réparation.

Engagez des professionnels pour effectuer l'entretien et les réparations dans les domaines suivants :

  • Plomberie
  • Toiture
  • CVC
  • Électrique
  • Appareils au propane

En tant qu'investisseur, vous n'avez pas le temps de comprendre les réparations de bricolage. Si vous choisissez d'embaucher un gestionnaire immobilier, il peut s'occuper des réparations et de l'entretien pour vous en engageant les bons professionnels. Lorsque vous passez un contrat avec une société de gestion professionnelle, elle entretiendra des relations existantes avec des sociétés de maintenance locales pour vous assurer d'obtenir de bonnes affaires sur des travaux professionnels.

3. Mettez de côté vos paiements d'impôts estimés immédiatement

Ne laissez pas une importante facture d'impôt sur le revenu vous surprendre. Gérez vos impôts sur le revenu locatif dès le début en mettant de côté le pourcentage approximatif chaque fois que vous recevez un paiement de loyer.

Vos impôts sur le revenu tomberont entre 10% et 37%. Un fiscaliste peut vous aider à estimer ce que vous devrez. Vous devrez payer des impôts trimestriels, et mettre l'argent de côté au fur et à mesure qu'il arrive vous permettra de payer vos impôts à temps et en totalité.

Il peut être plus simple d'avoir un compte bancaire séparé pour conserver vos impôts. De cette façon, vous ne risquerez pas de penser que vous avez plus d'argent disponible que vous n'en avez réellement. Chaque centime de votre compte de taxes sera intouchable.

4. Mettez régulièrement de l'argent de côté pour les réparations et autres dépenses

Avez-vous un compte d'épargne créé uniquement pour les dépenses ? Si ce n'est pas le cas, envisagez d'en créer un dès que possible. Même si vous avez déjà mis de l'argent de côté pour les taxes, vous devrez en mettre plus pour les réparations et l'assurance.

Certaines des réparations les plus courantes peuvent être énormes. Par exemple, disons que le toit fuit au même endroit depuis des années. Vous ne voulez pas avoir à arracher le toit et à remplacer les cloisons sèches pourries et à reconstruire le toit. Les fuites doivent être suivies rapidement pour éviter de coûter des milliers de dollars supplémentaires.

Vous aurez besoin de liquidités pour des réparations rapides

Lorsque vos locataires signalent le besoin de réparations, vous n'avez parfois que dix jours pour le faire. Par exemple, un toit qui fuit en hiver, pas d'eau courante et un chauffe-eau en panne sont tous considérés comme des priorités. La plupart des États exigent que ces réparations soient effectuées dans les 24 heures. Les autres travaux d'entretien, comme une fenêtre cassée ou une porte de garage défectueuse, disposent généralement de dix jours pour effectuer les réparations.

Impossible d'échapper aux nombreuses réparations de chacun de vos locataires. Certaines réparations seront peu coûteuses et faciles, mais d'autres seront coûteuses. Vous ne pouvez pas deviner quelles seront les prochaines réparations.

Mettez de côté 30 à 50 % de tous les revenus locatifs pour les dépenses. Si vous mettez déjà de l'argent de côté pour les impôts et les assurances, ajoutez-en davantage à ce fonds pour les réparations afin de mettre de côté au moins la moitié de vos revenus locatifs.

Plus important encore, placez cet argent sur un compte qui générera une sorte de rendement, aussi minime soit-il. Chaque dollar aidera, et avec suffisamment d'argent sur le compte, un petit taux de rendement s'additionnera rapidement.

5. Soyez sélectif avec les rénovations

Vos propriétés locatives n'ont pas besoin des luminaires, des éclairages, des armoires ou des appareils électroménagers les plus récents et les plus performants pour être rentables.

L'intérieur d'un bien locatif doit correspondre au style de la maison, mais vous n'avez pas besoin d'en faire trop. Si une rénovation n'a pas d'impact sur vos revenus locatifs, c'est probablement de l'argent gaspillé.

Certaines rénovations ont du sens pour les locataires, mais d'autres non. Par exemple, les rénovations suivantes valent la peine d'être dépensées :

  • Installation d'armoires de cuisine accessibles pour un locataire handicapé.
  • Réagencer les petites salles de bains afin que les toilettes, le lavabo et la douche soient dans la position optimale pour une utilisation quotidienne.
  • Réparation d'une allée en béton.
  • Niveler le jardin et planter de l'herbe.
  • Installer un éclairage zénithal là où il n'y a pas de lumière naturelle.
  • Ajouter des étagères aux placards.
  • Installer un abri anti-tempête si vous êtes dans une zone sujette aux tornades ou aux fortes tempêtes.
  • Mettre à jour le système HVAC avec un modèle plus efficace.

Les rénovations suivantes n'augmenteront pas le montant du loyer que vous pouvez percevoir :

  • Nouvelles armoires de cuisine
  • Installer des toilettes à faible débit
  • Électroménagers intelligents comme une laveuse, une sécheuse et un réfrigérateur
  • Installer un nouveau four lorsque celui d'origine fonctionne très bien
  • Remplacer le revêtement lorsqu'il n'y a pas d'autre raison que l'esthétique

En règle générale, les rénovations devraient directement contribuer à générer plus de revenus locatifs.

6. Communiquez avec un fiscaliste

La réglementation de l'impôt sur le revenu est complexe, et juste au moment où vous pensez comprendre ce que vous êtes autorisé à faire, les choses peuvent changer. Si vous vous trompez, vous pourriez vous voir infliger des amendes et des pénalités massives qui épuiseront vos profits.

Connectez-vous avec un professionnel de l'impôt pour gérer vos impôts sur le revenu de l'État et du gouvernement fédéral. Il y a tellement de nuances qui s'appliquent aux investisseurs immobiliers qui nécessitent des connaissances spécialisées pour comprendre. Par exemple, vos pertes de location sont soumises à la réglementation sur les pertes d'activité passive.

Si votre MAGI est inférieur à 100 000 $, vous n'êtes pas autorisé à déduire plus de 25 000 $ de pertes passives par rapport à d'autres revenus. Cependant, si votre MAGI est supérieur à 100 000 $, la déduction de 25 000 $ est réduite de 1 $ pour chaque tranche de 2 $ de MAGI au-delà de 100 000 $ et plafonne à 150 000 $.

Une autre complication est que les activités de location ne comptent pas comme un revenu passif pour les professionnels de l'immobilier agréés, sauf si vous consacrez au moins 750 heures et plus de 50 % de votre temps à travailler sur des métiers de l'immobilier ou une entreprise immobilière.

Il existe d'autres règles complexes qu'un fiscaliste peut vous aider à régler. Cependant, comme les pénalités sont élevées en cas de non-paiement correct de vos impôts, il est sage de confier tout cela à un professionnel, afin de ne pas réduire inutilement vos bénéfices.

7. Négocier les demandes d'hébergement

À un moment donné, vous aurez un locataire handicapé qui fera une demande de modification raisonnable que vous devrez payer.

Bien que les propriétaires soient tenus d'accommoder les locataires handicapés, vous n'êtes pas obligé d'accéder à toutes les demandes. Bien que vous ayez la responsabilité légale d'apporter certaines modifications, vous avez également le droit légal de rejeter une demande et d'offrir une option alternative moins chère ou moins intrusive.

Par exemple, un locataire peut vous demander de remplacer un chemin de terre par un trottoir de béton car celui-ci devient inégal et boueux en hiver et au printemps. Cependant, la construction d'un trottoir et d'un chemin en béton coûte cher. Si votre locataire a juste besoin d'un terrain stable, il existe d'autres options. Par exemple, vous pouvez engager quelqu'un pour niveler le sol et installer du gravier compacté pour créer une surface stable.

Si votre locataire a besoin de quelque chose de plus solide que du gravier compacté, vous pouvez utiliser de l'asphalte ou même de l'asphalte concassé à la place du gravier. Bien qu'il soit installé de la même manière, l'asphalte concassé est beaucoup plus solide que le gravier - il est également moins cher. Lorsqu'il est compacté à environ quatre pouces dans le sol, l'asphalte concassé durcira et ressemblera presque à de l'asphalte coulé standard.

Lorsqu'il n'y a pas d'autres options adaptées au handicap de votre locataire, vous devrez peut-être construire un trottoir en béton pour lui. Cependant, faites toujours un effort pour négocier lorsque vous recevez une demande coûteuse. La différence pourrait se chiffrer en milliers de dollars.

8. Percevez toujours les frais de retard

Les frais de retard ne vous rendront pas riche, mais ils dissuaderont les locataires d'être habituellement en retard avec le loyer. Si vous êtes un nouvel investisseur immobilier, ne laissez pas vos locataires s'en tirer en payant un loyer en retard et en évitant les frais de retard. Percevez continuellement des frais de retard, et si votre locataire ne les paie pas, ne le laissez pas s'en tirer.

Les frais de retard affecteront vos revenus, car dès que vous laissez un locataire glisser sur les frais de retard, il sait qu'il peut payer son loyer en retard sans aucune conséquence. Si vous le faites une fois, ils s'attendront à être pardonnés à chaque fois qu'ils seront en retard. Un loyer en retard gâchera votre trésorerie et pourrait être le signe avant-coureur d'un locataire que vous devrez bientôt expulser.

9. Expulser les mauvais locataires

N'hésitez pas à vous débarrasser des mauvais locataires. Commencez le processus d'expulsion dès que vous êtes en mesure de remplir les documents. Commencez le processus en signifiant à votre locataire un avis de «conformité ou d'évacuation» approprié conformément à la loi de votre état. Dans l'avis, indiquez la violation que vous souhaitez qu'ils corrigent et donnez-leur un délai légalement approprié.

Si votre locataire ne respecte pas les règles, lancez immédiatement le processus d'expulsion. Les expulsions prennent du temps à être traitées par les tribunaux, donc plus tôt vous commencez, mieux c'est. Si votre locataire finit par se conformer, vous pouvez toujours changer d'avis et annuler l'audience d'expulsion. Cependant, la plupart des locataires menacés d'expulsion resteront en violation des règles tout le temps.

Chaque jour où vous permettez à un mauvais locataire de rester dans votre bien locatif, c'est de l'argent perdu. Sortez-les dès que possible et remplacez-les par un locataire meilleur et plus fiable.

La gestion de vos dépenses est la clé de la rentabilité

Posséder un bien locatif est un excellent moyen de générer la richesse à long terme nécessaire pour assurer votre avenir financier. La clé de la rentabilité est la même que dans toute autre industrie :réduisez vos dépenses et maximisez vos revenus.

Dans l'immobilier, vous ne deviendrez pas rentable immédiatement, il est donc essentiel de microgérer vos finances dès le départ. Ne gaspillez pas d'argent dans des dépenses frivoles comme des comptoirs en granit flambant neufs ou des luminaires sophistiqués.

Limitez vos dépenses, minimisez les rénovations entre locataires et n'hésitez pas à expulser les locataires qui profitent de vous.