Qu'est-ce que l'abstention hypothécaire et comment êtes-vous admissible ?

Si vous rencontrez des difficultés pour effectuer vos versements hypothécaires, contactez votre prêteur pour savoir si vous êtes admissible à une abstention.

L'abstention hypothécaire est une pause ou une réduction temporaire des versements hypothécaires mensuels pour un propriétaire en difficulté financière. Ce n'est pas une remise de prêt; au lieu de cela, les paiements différés doivent être remboursés à un moment donné. Mais l'abstention hypothécaire peut être une bouée de sauvetage pour les propriétaires qui perdent leur emploi de manière inattendue ou subissent des pertes à la suite d'une catastrophe naturelle, y compris la pandémie de COVID-19.

La clé pour éviter une saisie pendant une crise financière est de demander de l'aide immédiatement, explique Chuck Kracht, directeur du service des prêts pour l'Idaho Housing and Finance Association, qui offre des conseils gratuits en matière de prêt aux emprunteurs en difficulté.

"C'est le meilleur conseil que je puisse donner à quiconque", déclare Kracht. « À la seconde où quelqu'un rencontre un quelconque problème, il doit appeler son agent de crédit ou son prêteur, ou un conseiller en crédit. »

Le temps presse, car si vous êtes en mesure de respecter vos versements hypothécaires, non seulement votre prêteur sera plus ouvert à l'abstention, mais votre crédit n'en souffrira pas non plus. Pendant l'abstention, les paiements suspendus ne sont pas signalés aux agences de crédit comme étant en souffrance si vous étiez à l'heure avec vos paiements mensuels précédents.

"L'abstention hypothécaire, c'est quand un prêteur ou un gestionnaire d'hypothèques interrompt ou réduit votre paiement pendant une période de temps limitée", explique Kracht. "Il est conçu pour fournir un allégement de paiement lors d'une difficulté financière à court terme."

En période de non-pandémie, les plans d'abstention sont généralement proposés comme un moyen de garder les emprunteurs chez eux pendant une période de chômage ou de récupération après une catastrophe naturelle comme un ouragan ou un incendie de forêt.

Les conditions d'un accord d'abstention dépendent de la situation financière spécifique de l'emprunteur, de sorte que les prêteurs demandent généralement des documents financiers tels que les revenus et les dépenses mensuels. Parfois, le versement hypothécaire est réduit et d'autres fois, il est entièrement suspendu. Kracht dit que la durée typique de l'abstention va de trois mois à un an.

Comment les paiements différés sont-ils remboursés ?

L'abstention hypothécaire est une solution temporaire aux difficultés financières, pas une solution à long terme. Une fois qu'un emprunteur a retrouvé son équilibre financier, Kracht indique qu'il existe trois options standard pour rembourser une hypothèque renoncée :

• Allez-y jusqu'au bout. De nombreux prêteurs permettront aux propriétaires de déplacer tous les paiements différés jusqu'à la fin de l'hypothèque. Considérez-le comme un deuxième prêt sans intérêt qui est remboursé soit lorsque la maison est vendue, soit lorsque l'hypothèque initiale est entièrement remboursée.
• Ajoutez-le à votre paiement mensuel. Une deuxième option consiste à rembourser lentement le montant différé sous la forme d'une légère augmentation de vos versements hypothécaires mensuels restants.
• Payez-le en un seul versement. Bien que cette option soit moins courante, certains emprunteurs remboursent le montant total des versements hypothécaires différés immédiatement après la fin de la période d'abstention.

Avantages et inconvénients de l'abstention hypothécaire

L'abstention est une option intelligente pour les emprunteurs et les prêteurs. Pour les emprunteurs, le plus gros avantage est qu'il offre une pause temporaire dans les versements hypothécaires mensuels sans nuire à leur crédit. L'abstention leur donne le temps dont ils ont tant besoin pour trouver un nouvel emploi ou se remettre d'une catastrophe sans manquer techniquement un paiement.

Kracht dit que l'abstention est également une bonne affaire pour les banques et les prêteurs hypothécaires, même si cela signifie une réduction ou une pause dans les paiements, car tout vaut mieux que la saisie.

"Le processus de forclusion ne profite vraiment à personne", déclare Kracht. "Il est très coûteux de passer par une saisie. L'alternative est la rétention, garder quelqu'un dans sa maison, ce qui est la meilleure option."

Le principal inconvénient de l'abstention serait que si vous avez du mal à payer l'hypothèque en général (parce que vous ne gagnez pas assez par exemple) à un moment donné, les paiements arriveront à échéance. Comme nous l'avons dit précédemment, l'abstention de prêt n'est pas la même chose que l'annulation de prêt, de sorte que les dettes impayées continuent de s'accumuler.

Abstention hypothécaire et la loi CARES

Avant la pandémie de COVID-19, quelques États avaient créé des programmes d'abstention pour fournir un allègement hypothécaire temporaire après une tempête comme l'ouragan Harvey en 2017, mais les incroyables pertes d'emplois causées par la pandémie - 22,2 millions de nouvelles demandes de chômage rien qu'en mars et avril 2020 - nécessitait un tout nouveau niveau d'aide hypothécaire d'urgence.

En vertu de la loi CARES, les propriétaires touchés par la pandémie bénéficient automatiquement d'une abstention hypothécaire de 180 jours avec une option de prolongation de 180 jours supplémentaires si nécessaire. Kracht dit que la plus grande différence entre les options d'abstention autorisées par la loi CARES et les plans d'abstention réguliers est la simplicité et la rationalisation du processus pour les obtenir.

Habituellement, un prêteur ou un agent hypothécaire exigera des états financiers et des registres avant d'étendre une offre d'abstention, mais pas en vertu de la loi CARES.

"Tout ce qu'il faut, c'est que l'emprunteur appelle la société de prêt hypothécaire et dise qu'il a été touché", explique Kracht. "À ce stade, l'agent hypothécaire ou le prêteur les soumettra à un plan d'abstention, sans poser de questions et sans informations financières requises."

Les options de remboursement en vertu de la loi CARES sont les mêmes que les accords d'abstention réguliers. Selon un rapport d'octobre 2020, environ 3,6 millions de ménages, soit 6,8 % de tous les prêts hypothécaires actifs, étaient en période d'abstention liée à la COVID-19.

Et si l'abstention ne suffisait pas ?

L'abstention est censée être une pause à court terme dans les versements hypothécaires pendant qu'un emprunteur se remet sur pied, mais que se passe-t-il si la période d'abstention est sur le point d'expirer et que la situation financière ne s'est pas améliorée ?

La forclusion est toujours une possibilité, mais comme le dit Kracht, les prêteurs ont leurs propres raisons de vouloir garder les emprunteurs dans leurs maisons et ne se tourneront vers la forclusion qu'en dernier recours. Il explique que le meilleur conseil est d'appeler votre prêteur ou un conseiller en prêt gratuit et confidentiel (trouvez-en un près de chez vous) dès que vous réalisez qu'il peut y avoir des difficultés à effectuer des paiements à la fin de la période d'abstention.

À ce stade, la meilleure option pour vous et votre prêteur consiste à apporter des ajustements à votre prêt hypothécaire pour rendre les paiements plus abordables, soit en refinançant le prêt hypothécaire à un taux d'intérêt inférieur, soit en créant une sorte de plan de paiement personnalisé qui correspond mieux à votre budget.