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4 questions à poser avant de laisser votre maison à vos enfants


Vous pourriez le considérer comme le cadeau parfait :vous êtes prêt à quitter votre maison et à déménager dans un condo plus petit ou à emménager dans une résidence-services. Au lieu de vendre la maison, vous souhaitez l'offrir à un ou plusieurs de vos enfants.

C'est un acte généreux, mais cela a aussi de graves conséquences. Dans la plupart des cas, si vous souhaitez laisser votre domicile à un proche, il est préférable de le faire en héritage après tu meurs plutôt que comme un cadeau.

Avant de faire don de votre résidence, tenir compte de ces facteurs clés.

Les grandes implications fiscales

Offrir votre maison à vos enfants pourrait éventuellement leur laisser une grosse facture fiscale. La raison en est ce qu'on appelle la taxe d'habitation, ou le coût, base.

Comment fonctionne l'assiette fiscale ?

Lorsque vous offrez une maison à un parent, le coût initial de la maison est maintenant également considéré comme le prix de base pour la personne à qui vous donnez la résidence, même si cette personne ne paie rien pour cela. Par exemple, si vous donnez à votre enfant une maison pour laquelle vous avez dépensé 170 $, 000 il y a 10 ans, l'assiette fiscale de cette propriété demeure à 170 $, 000, même si un évaluateur détermine que la résidence vaut 270 $, 000 sur le marché du logement d'aujourd'hui.

Si vous donnez une maison à vos enfants dans le cadre de votre héritage après votre décès, bien que, l'assiette fiscale est la valeur de la maison au courant marché. Même si vous n'avez dépensé que 170 $, 000 sur votre maison, la base fiscale de la propriété serait considérée comme 270 $, 000 si c'est ce qu'elle vaut aujourd'hui.

Cette différence subtile peut avoir un impact important sur la personne à qui vous avez offert votre maison.

Qu'en est-il des impôts sur les plus-values ​​?

Si vos enfants décident de vendre immédiatement la maison que vous leur avez offerte, ils pourraient faire face à un gros coup fiscal. Si l'assiette fiscale de la maison est de 170 $, 000 et vos enfants le vendent 270 $, 000, ils devront payer des impôts sur les gains en capital sur les bénéfices — dans ce cas 100 $, 000. Si vous aviez laissé le foyer à vos enfants dans le cadre de leur héritage, ils auraient pu éviter ces impôts sur les gains en capital. C'est parce que l'assiette fiscale aurait été de 270 $, 000. S'ils avaient alors vendu la maison pour le même montant de 270 $, 000, ils n'auraient pas eu à payer de plus-values ​​car officiellement la vente de la maison n'aurait pas généré de profit.

Vos enfants peuvent éviter l'impôt sur les gains en capital en vivant dans la maison que vous leur avez offerte pendant au moins deux ans avant de la vendre. Dans ce cas, vos enfants peuvent sauter l'impôt sur les gains en capital jusqu'à concurrence de 250 $, 000 en bénéfices de la vente de la maison. Les couples peuvent éviter de payer des impôts sur les gains en capital jusqu'à 500 $, 000 sur une maison qu'ils vendent s'ils y vivent depuis au moins deux ans.

Si vous ne savez pas si vos enfants vivront réellement dans la maison pendant au moins deux ans avant de la vendre, leur laisser la maison dans le cadre de leur héritage. C'est la meilleure décision financière pour eux.

Le timing est-il bon ?

Il y a des moments, bien sûr, quand vous ne pouvez tout simplement pas conserver une maison pour pouvoir la laisser à vos enfants dans le cadre de leur héritage. Dans ces cas, offrir la maison pourrait avoir du sens.

Supposons qu'un de vos enfants ait désespérément besoin d'un endroit où vivre maintenant. Attendre votre mort pour transmettre la maison à cet enfant ne sera pas d'une grande aide.

Ou si vous emménagez dans une résidence-services et que vous ne pouvez plus entretenir votre logement ? Le laisser vacant pourrait accélérer sa détérioration. Vos enfants pourraient être disposés à entretenir la maison jusqu'à votre décès et elle passera à l'un d'eux par héritage. Ou peut-être qu'ils préfèrent ne pas. Offrir une maison à l'un de vos enfants pourrait être le meilleur moyen de garder la maison dans la famille.

Donnez-vous l'hypothèque, trop?

Offrir devient plus compliqué si vous devez encore de l'argent hypothécaire sur la maison. Cette hypothèque ne disparaîtra pas simplement parce que vous offrez la maison à l'un de vos enfants.

La personne qui reçoit la maison sera responsable du paiement de l'hypothèque chaque mois. Assurez-vous qu'il s'agit d'une responsabilité financière que l'enfant qui reçoit le foyer est disposé et capable d'assumer.

Certains prêteurs hypothécaires peuvent « appeler » votre prêt hypothécaire lorsque vous faites don de la maison. Cela signifie que vous ou votre enfant devez payer le solde de votre prêt hypothécaire. S'il s'agit d'un petit montant, ça n'a peut-être pas d'importance. Mais si vous devez un montant important sur votre prêt et que ni vous ni votre enfant ne pouvez le payer, le prêteur hypothécaire aura le droit de saisir votre propriété et d'en prendre possession.

Assurez-vous que vous ou l'enfant qui reçoit la maison est en mesure de régler les problèmes liés à l'hypothèque.