Notions de base sur les prêts immobiliers :mise de fonds et frais de clôture

Les idées fausses sont courantes dans notre vie quotidienne. Les déclarations que nous avons acceptées comme des faits s'avèrent souvent inexactes. Albert Einstein a échoué à son cours de mathématiques. George Washington avait des dents en bois. Vous ne pouvez pas acheter une maison sans un acompte de 20 %. Toutes ces déclarations sont fausses.

Les mythes sur Einstein et Washington peuvent ne pas affecter votre vie, mais la désinformation sur l'achat d'une maison pourrait vous empêcher d'atteindre un objectif personnel et financier important. Si vous aspirez à posséder votre propre maison, ne laissez pas des informations obsolètes et incorrectes vous retenir.

Il est temps de dissiper l'idée fausse d'un acompte obligatoire de 20 % et d'explorer les autres options disponibles pour l'acheteur d'aujourd'hui. En outre, nous vous fournirons des informations utiles sur les autres coûts associés à l'achat d'une maison.

Qu'est-ce qu'un acompte ?

Dans sa forme la plus simple, un acompte est l'argent que vous payez d'avance lorsque vous achetez quelque chose à crédit. C'est la différence entre le prix d'achat et le montant de votre prêt. Les prêteurs considèrent un acompte comme un moyen de réduire leur risque. Après tout, si les emprunteurs sont prêts à utiliser leur propre argent pour acheter une maison, il est plus probable qu'ils ne voudront pas faire défaut et perdre leur investissement. Plus, en cas de défaillance du propriétaire, le prêteur peut limiter la perte en n'étant pas responsable de la totalité du prix d'achat.

Typiquement, les acomptes varient entre 3,5 % et 20 % du prix d'achat de la maison, et quelques programmes de prêt n'exigent aucun acompte du tout. En 2019, la mise de fonds médiane était de 6 % pour le premier acheteur.

Alternatives à un acompte de 20 %

Bien que les acheteurs puissent verser 20% ou plus comme acompte, de nombreux acheteurs d'une première maison recherchent des options à un pourcentage inférieur. Les options peuvent varier selon le prêteur et le programme de prêt, mais voici quelques programmes bien connus qui peuvent aider les acheteurs à éviter un acompte important.

Programmes de prêts conventionnels — 3 %

Les prêts conventionnels sont un choix populaire de nombreux acheteurs de maison. Les lignes directrices pour ces prêts sont fixées par les entreprises financées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac, mais ils ne sont garantis ou assurés par aucun organisme gouvernemental. Bien que certains des prêts accordés dans le cadre de ce programme nécessitent un acompte de 20 %, d'autres nécessitent aussi peu que 3%. Par exemple, Fannie Mae propose un programme d'acompte bas appelé HomeReady®, qui est disponible pour les acheteurs pour la première fois et les acheteurs réguliers. Dans le cadre de ce programme, les acomptes peuvent descendre jusqu'à 3%. Le programme Freddie Mac Home Possible® est similaire, offrant également des acomptes à partir de 3% pour les primo-accédants, acheteurs réguliers, et retraités.

Programme de prêt FHA — 3,5 %

L'option la plus connue pour les faibles acomptes est le prêt FHA, qui existe depuis 1934. Contrairement aux programmes conventionnels, ces prêts sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), une partie du département américain du logement et du développement urbain (HUD). Les acheteurs de maison bénéficient d'acomptes aussi bas que 3,5% avec les avantages supplémentaires d'une qualification plus facile et de faibles frais de clôture. Les prêts FHA sont un choix populaire pour de nombreux acheteurs d'une première maison.

Programme de prêt VA — 0%

Le programme de prêt VA a une option pour aucun acompte. Le risque accru pour le prêteur est réduit dans le cadre de ce programme car le VA garantit une partie du prêt. En plus de l'absence d'acompte, Les prêts VA offrent également des conditions plus favorables aux acheteurs. Cependant, l'éligibilité à ce type de prêt est limitée. Les emprunteurs doivent généralement être des membres actifs du Service, Anciens combattants, ou les conjoints survivants pour être considérés comme éligibles à un prêt VA.

USDA — 0%

Le département américain de l'Agriculture (USDA) propose des programmes de prêts immobiliers qui ne nécessitent pas d'acompte. Le programme de prêts garantis de l'article 502 et le programme de prêts directs de l'article 502 aident les emprunteurs à revenu faible et modéré à acheter des maisons dans les zones rurales. Certains prêts sont fournis directement par l'USDA Rural Development tandis que d'autres sont financés par des institutions financières privées et garantis par l'USDA.

Frais de clôture

En plus d'un acompte, il y a d'autres dépenses associées à l'achat d'une maison. Ces dépenses sont généralement appelées frais de clôture. Selon le type de prêt, ces frais peuvent être payés par l'emprunteur ou le vendeur, ou ils peuvent être intégrés au montant du prêt. Lorsqu'un prêt est qualifié d'hypothèque sans frais de clôture, l'emprunteur ne paie pas le coût à la clôture du prêt. Au lieu, les coûts sont ajoutés au montant du prêt ou échangés contre un taux d'intérêt plus élevé. De cette façon, les frais de clôture sont payés sur la durée du prêt au lieu d'une grosse somme.

Les frais de clôture exacts que vous payez dépendent d'un certain nombre de facteurs, y compris l'emplacement de la propriété, le programme de prêt utilisé, le montant de votre acompte, et le prêteur que vous sélectionnez. Trois jours après la réception de votre demande de prêt par le prêteur, ils vous fourniront une estimation de prêt. En plus du taux d'intérêt estimé et du paiement mensuel, il fournit les frais de clôture totaux. Puis trois jours avant la clôture de votre prêt, vous recevrez une déclaration de clôture avec les montants finaux des frais de clôture.

Jetons un coup d'œil à certaines des descriptions courantes de ces frais de clôture. Nous les décomposerons en fonction de votre acompte, votre prêt lui-même, et la propriété que vous achetez.

Dépenses liées à l'acompte

Selon le type de prêt que vous choisissez et le montant de votre mise de fonds, vous pourriez être tenu de payer un type d'assurance qui protège le prêteur ou des frais liés au programme de prêt.

Prêt conventionnel PMI

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est fournie par une compagnie d'assurance privée pour protéger le prêteur. Dans la plupart des cas, c'est une exigence des prêts conventionnels lorsque l'emprunteur paie moins de 20 % sur l'achat de son logement. Le coût du PMI peut varier en fonction de facteurs tels que le type de prêt, montant du prêt, et prêteur. Il se situera très probablement entre 0,5 % et 2 % du montant total du prêt. Selon le programme, le montant pour couvrir l'assurance peut être payé sous forme de prime mensuelle, une prime initiale unique, ou une combinaison des deux.

Frais de financement FHA

Dans le cadre du programme de prêt FHA, les emprunteurs paieront une prime d'assurance hypothécaire initiale (UFMIP) de 1,75 % dans la plupart des cas. Ils paieront également un montant annuel qui varie de 0,45 % à 1,05 % — selon la durée du prêt, montant de l'acompte, et le montant du prêt. Par exemple, si l'emprunteur contracte une hypothèque de 30 ans et met 3,5 % sur un prêt de 350 $, 000, le PIM annuel sera probablement de 0,85% du montant du prêt.

Frais de financement VA

Dans la plupart des cas, lorsque vous achetez votre maison dans le cadre du programme VA, vous paierez des frais de financement VA. Il s'agit de frais uniques qui peuvent être payés à la clôture de votre prêt ou ajoutés au montant de votre prêt. Étant donné que ces frais varient en fonction d'un certain nombre de facteurs, votre prêteur se référera au tableau des frais de financement fourni par le VA pour calculer un montant exact. Par exemple, lorsqu'un emprunteur achète sa première maison sans mise de fonds, le graphique reflète 2,3 % du montant total du prêt en tant que frais. En outre, il existe certains cas liés au service et à l'invalidité dans lesquels les frais peuvent être annulés.

Frais de garantie de prêt USDA

Généralement, un emprunteur peut s'attendre à ce que deux frais de garantie soient appliqués par le prêteur dans le cadre du programme de prêt de l'USDA. L'un est une commission garantie à l'avance jusqu'à 3,5 % du montant total du prêt. L'autre est une commission annuelle pouvant aller jusqu'à 0,5% pour la durée du prêt. Sur la base des directives de l'USDA, votre prêteur calculera les montants exacts de chaque frais pour vous.

Dépenses liées à votre prêt

Il y a des dépenses qui sont spécifiques au processus de prêt, obtenir un taux d'intérêt, et préparer les documents hypothécaires. Ces frais varient selon le prêteur, produit de prêt, et emprunteur. Vous trouverez ci-dessous quelques-uns des noms courants utilisés pour ces frais avec une brève explication de chacun. Certaines dépenses peuvent être pour la même chose mais appelées par un nom différent, selon le prêteur. Par exemple, des frais administratifs, frais d'inscription, frais d'origine, et les frais de traitement sont tous liés au traitement de votre prêt. Généralement, un prêteur n'appliquera qu'un seul de ces frais.

Frais administratifs: Une charge par votre prêteur pour couvrir les frais de traitement de votre prêt.

Frais d'inscription: Une charge par le prêteur pour traiter votre demande de prêt.

Honoraires d'avocat : Dans les États où cela est nécessaire, une charge par un avocat pour préparer vos documents d'achat de maison.

Commission de courtage/Frais de courtage : Les frais payés à un courtier hypothécaire, si vous choisissez d'en utiliser un.

Frais de rapport de crédit : Une charge par le prêteur pour l'obtention de vos rapports de crédit auprès d'Experian, Equifax, et Transunion.

Frais de messagerie : Des frais pour qu'un coursier livre les documents de prêt.

Points de réduction : Un paiement au prêteur pour réduire le taux d'intérêt de votre prêt.

Frais de préparation de documents : Frais facturés par le prêteur pour préparer les documents juridiques requis pour votre prêt.

Extension de verrouillage : Des frais facturés par le prêteur pour prolonger la période pendant laquelle votre taux d'intérêt sera disponible, alias enfermé.

Frais de notaire : Des frais pour faire assister un notaire à la signature des documents de prêt.

Frais de création : Frais facturés par le prêteur pour traiter votre demande de prêt.

Intérêts payés d'avance : Une charge par le prêteur pour les intérêts courus sur votre prêt jusqu'à votre premier paiement.

Frais de traitement: Des frais facturés par le prêteur pour vérifier les informations de votre demande et créer les documents nécessaires à votre prêt.

Frais d'enregistrement : Frais facturés par un organisme gouvernemental pour enregistrer l'achat de votre propriété.

Frais de souscription : Frais facturés par le prêteur pour évaluer votre capacité à rembourser le prêt.

Frais de transfert de fil: Une charge pour couvrir les frais de câblage des fonds.

Frais de clôture liés à la propriété

Il y a un certain nombre de charges communes liées à la propriété que vous achetez, avec quelques légères variations selon la façon dont votre état évalue les impôts.

Frais d'évaluation : Des frais pour un évaluateur pour évaluer la valeur de la propriété et fournir un rapport au prêteur et à vous.

Frais de certification d'inondation : Une charge pour déterminer si la propriété est située dans une zone inondable. Si c'est, une assurance contre les inondations sera exigée par le prêteur.

Frais d'inspection à domicile : Des frais que vous payez pour avoir une inspection professionnelle de la propriété avant de l'acheter.

L'assurance habitation: Le paiement anticipé de la prime d'assurance de la première année sur la propriété.

Assurance titres du prêteur : Une charge unique par la société de titre pour protéger le prêteur en cas de litige concernant la propriété de la propriété.

Assurance titres du propriétaire : La prime pour une police qui vous protège si quelqu'un conteste votre propriété de la nouvelle propriété.

Impôts fonciers: Votre part des taxes foncières qui vous est calculée au prorata en fonction de la date de vente de la propriété.

Taxe de transfert : Une taxe par un organisme gouvernemental pour transférer le titre à l'acheteur du vendeur.

Frais de recherche de titre : Des frais facturés par la société de titre pour examiner les dossiers publics pour tout problème de propriété lié à la propriété.

Aujourd'hui, de nombreux emprunteurs réalisent leur rêve de devenir propriétaire plus tôt grâce à des programmes de mise de fonds et d'achat d'une première maison peu élevés.

Un acompte obligatoire de 20 % sur une maison est un mythe dépassé. Il existe aujourd'hui un certain nombre de programmes de mise de fonds bas et d'achat d'une première maison. Le programme de prêt VA ne nécessite généralement aucun acompte. Et l'exigence d'acompte pour certains programmes de prêt FHA et conventionnels peut descendre jusqu'à 3,5% et 3,0%, respectivement. En plus de vous renseigner sur les options de mise de fonds réduite, les emprunteurs peuvent également bénéficier de se familiariser avec les frais de clôture communs liés à un prêt immobilier. Les détails de ces dépenses sont disponibles dans le formulaire d'estimation de prêt fourni par le prêteur une fois la demande remplie. Les montants définitifs de ces frais de clôture apparaîtront dans le formulaire de déclaration de clôture envoyé aux emprunteurs trois jours avant la signature des documents de prêt.

Vous pouvez compter sur les conseillers hypothécaires expérimentés d'Axos Bank pour vous fournir les conseils et le soutien dont vous avez besoin lorsque vous êtes prêt à explorer les options de prêt immobilier. Appelez le 888-546-2634 pour parler avec un spécialiste hypothécaire expérimenté dès aujourd'hui.

Notions de base sur les prêts immobiliers :mise de fonds et frais de clôture