FHA contre prêt conventionnel :lequel vous convient le mieux ?

Si vous êtes un acheteur d'une première maison, vous vous demandez peut-être si un prêt FHA ou conventionnel est le bon choix pour vous. Le prêt qui vous convient le mieux dépend en fin de compte de votre situation financière et du type de maison que vous souhaitez acheter.

Comprendre la différence entre ces deux types de prêts peut vous aider à déterminer celui qui vous convient le mieux. Cet article explique ce que sont les prêts FHA et conventionnels, la différence entre les deux et quels sont les avantages et les inconvénients de chacun.

Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?

Un prêt FHA est un prêt garanti par le gouvernement pour les acheteurs d'une première maison. La Federal Housing Administration garantit le prêt, mais le prêt lui-même est accordé par un prêteur hypothécaire agréé.

Les prêts FHA ont généralement des exigences de crédit et d'acompte inférieures. Ils sont disponibles en termes de taux fixe pour 15 ou 30 ans. Voici une brève liste des conditions requises pour bénéficier d'un prêt FHA :

• Un score FICO minimum d'au moins 500
• Une assurance hypothécaire est requise
• Le ratio d'endettement de l'emprunteur doit être inférieur à 43 %
• Le bien doit être la résidence principale de l'emprunteur
• L'emprunteur doit être en mesure de fournir une preuve d'emploi

Qu'est-ce qu'un prêt conventionnel ?

Un prêt conventionnel est un prêt qui n'est pas garanti par une agence gouvernementale telle que la FHA ou la Veterans Administration (VA). Les prêts conventionnels sont offerts par l'intermédiaire d'un prêteur privé et représentent environ les deux tiers des prêts hypothécaires contractés aux États-Unis.

Voici les conditions requises pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel :

• Remplissez votre demande de prêt hypothécaire
• Fournir tous les documents nécessaires
• Faites exécuter un rapport de solvabilité
• Fournir une preuve d'emploi

Prêts conformes vs non conformes

Vous pouvez demander deux types de prêts conventionnels :

• Prêts conformes : Ces prêts ont des termes et conditions conformes aux directives établies par Fannie Mae et Freddie Mac. Cependant, les prêteurs individuels peuvent fixer des exigences plus strictes s'ils le souhaitent. Pour être admissible à un prêt conforme, vous devez être en mesure de respecter les directives suivantes :
  • Cote de crédit
  • Acompte
  • Ratio dette/revenu
  • Limite de prêt
• Prêts non conformes : Un prêt non conforme est supérieur au montant maximal du prêt fixé par Fannie Mae et Freddie Mac. Ceux-ci sont également appelés prêts jumbo. Les prêts non conformes ont tendance à avoir des taux d'intérêt plus élevés et sont moins courants que les prêts conformes.

Quelle est la différence entre un prêt conventionnel et FHA ?

La principale différence entre les deux prêts est que les prêts FHA ont tendance à être plus faciles à obtenir. Les prêts conventionnels nécessiteront une cote de crédit plus élevée et un acompte plus important.

Mais cela ne signifie pas nécessairement qu'un prêt FHA est toujours le meilleur choix. Si vous choisissez un prêt FHA, vous aurez plus de provisions à gérer. Vous trouverez ci-dessous une explication plus détaillée de la façon dont les deux prêts correspondent.

Pointages de crédit

• Prêts FHA : Si vous avez un pointage de crédit minimum de 500, vous pouvez être admissible à un prêt FHA avec un acompte de 10 %. Les emprunteurs avec une cote de crédit minimale de 580 peuvent se qualifier avec un acompte de 3,5 %.
• Prêts conventionnels : Les prêts conventionnels exigent généralement une cote de crédit minimale de 620. Mais cela peut varier selon le prêteur.

Acompte

• Prêts FHA : Les prêts FHA exigent un acompte minimum de 3,5% ou 10%, selon la cote de crédit de l'emprunteur. Et avec un prêt FHA, 100 % de l'acompte peut être un cadeau de quelqu'un d'autre.
• Prêts conventionnels : Il est possible de trouver un prêt conventionnel qui acceptera un acompte aussi bas que 3 %. Cependant, vous devrez avoir une très bonne cote de crédit pour en bénéficier. Les prêts conventionnels permettent qu'une partie de l'acompte soit un cadeau.

Limites d'emprunt

• Prêts FHA : La limite d'emprunt sur les prêts FHA varie en fonction du comté dans lequel vous vivez. Cependant, les nouvelles limites de prêt sont entrées en vigueur le 1er janvier 2022. Pour les zones à revenu élevé, la limite d'emprunt est de 970 800 $. La limite d'emprunt la plus basse est de 420 680 $.
• Prêts conventionnels : Pour les prêts conformes, la limite d'emprunt dépend également de votre lieu de résidence. Fannie Mae a mis à jour les directives de 2022 et les limites de prêt ont augmenté dans tous les comtés des États-Unis sauf 47

Pour une maison à un logement, la limite d'emprunt est de 548 250 $. Pour une maison à un logement dans une zone à coût élevé, la limite est de 822 375 $.

Ratio dette/revenu

• Prêts FHA : Pour 2022, le ratio d'endettement d'un emprunteur doit être inférieur à 43 %. Leur dette totale de logement ne peut pas dépasser 31 %. Cependant, certains emprunteurs bénéficient d'une exception, alors ne vous découragez pas si vous ne respectez pas cette directive.
• Prêts conventionnels : Le ratio d'endettement maximum dépendra du prêteur avec lequel vous travaillez. Mais certains prêteurs autoriseront des ratios d'endettement entre 40 % et 50 %.

Propriétés éligibles

• Prêts FHA : Les maisons unifamiliales, les condos ou les maisons en rangée approuvés, les maisons individuelles et jumelées et les maisons préfabriquées sont tous éligibles aux prêts FHA. Un prêt FHA ne peut pas être utilisé pour acheter une propriété locative ou une maison de vacances. La maison doit être utilisée comme résidence principale.
• Prêts conventionnels : Les maisons unifamiliales, les condos et les maisons en rangée, les maisons individuelles et jumelées et les maisons nécessitant des améliorations sérieuses sont toutes éligibles aux prêts conventionnels. Les prêts conventionnels peuvent être utilisés pour acheter votre résidence principale, un bien locatif ou une maison de vacances.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

• Prêts FHA : Vous devrez payer une prime d'assurance hypothécaire initiale (MIP) avec un prêt FHA. Et si votre mise de fonds est inférieure à 10 %, vous devrez la conserver pendant toute la durée du prêt. Cependant, si vous choisissez de refinancer un prêt conventionnel à une date ultérieure, vous pouvez abandonner l'assurance hypothécaire FHA.
• Prêts conventionnels : Aucune assurance hypothécaire privée (PMI) n'est requise si vous fournissez un acompte de 20 %. Si votre mise de fonds est inférieure à cela, vous devrez payer une assurance hypothécaire. Mais votre assurance prêt hypothécaire est annulée une fois que vous avez atteint 80 % de la valeur nette de votre maison.

Refinancement

• Prêts FHA : Tant que vous répondez aux exigences du prêteur, vous pouvez refinancer votre prêt FHA ultérieurement. Et il peut être plus facile de refinancer un prêt FHA grâce à un programme connu sous le nom de rationaliser le refinancement.

Ce programme est offert par le Département du logement et du développement urbain (HUD). Il vous permet de refinancer votre prêt FHA existant tout en évitant le processus d'évaluation de la maison.

Cela nécessite également moins de documentation et de souscription. Pour être admissible, vous devez être à jour de vos versements hypothécaires.

• Prêts conventionnels : Vous pouvez refinancer un prêt conventionnel tant que vous répondez aux exigences de votre prêteur. Les emprunteurs qui ont contracté un prêt auprès de Fannie Mae ou Freddie Mac sont également éligibles au programme de refinancement abordable pour les maisons (HARP).

Ce programme permet à tous les emprunteurs de refinancer leur maison, quelle que soit la valeur nette de leur maison. Ceci est disponible pour les emprunteurs qui ont contracté un prêt au plus tard le 31 mai 2009 et qui sont à jour de leurs paiements mensuels.

FHA contre prêts conventionnels

Si vous ne savez toujours pas si un prêt FHA ou un prêt conventionnel est le bon choix pour vous, voici quelques-uns des avantages et des inconvénients de chacun.

Avantages des prêts FHA

• Ces prêts sont plus faciles à obtenir
• Meilleur pour les emprunteurs dont la cote de solvabilité est faible
• Faibles exigences d'acompte
• Livré avec de meilleures options de refinancement

Inconvénients des prêts FHA

• Nécessite une assurance hypothécaire
• Si votre acompte est inférieur à 10 %, l'assurance hypothécaire est requise pour la durée du prêt
• Impose des limites à certains types de propriétés
• Peut s'accompagner de taux d'intérêt élevés
• Le traitement des prêts FHA prend généralement plus de temps

Avantages des prêts conventionnels

• Offre des limites d'emprunt plus élevées que les prêts FHA
• L'assurance hypothécaire n'est pas requise avec un acompte de 20 %
• Vous pouvez contracter des emprunts pour des immeubles de placement
• Certains prêts acceptent des acomptes aussi bas que 3 %

Inconvénients des prêts conventionnels

• Pour postuler, les emprunteurs doivent avoir au moins une cote de crédit de 620
• Il peut être plus difficile pour les emprunteurs à faible revenu de se qualifier
• Un acompte plus élevé est requis pour éviter l'assurance hypothécaire

Comment décider entre les deux

Si vous êtes un emprunteur à faible revenu ou si vous avez un faible pointage de crédit, un prêt FHA peut être le bon choix pour vous. Assurez-vous simplement que vous pouvez payer l'assurance hypothécaire et les versements hypothécaires mensuels.

Si vous avez une cote de crédit de 620 ou plus et que vous pouvez vous permettre une mise de fonds plus importante, une hypothèque conventionnelle est probablement la meilleure option pour vous. Et si votre pointage de crédit est de 720 ou plus, vous constaterez probablement que les prêts hypothécaires conventionnels sont l'option la plus abordable.

Le meilleur endroit pour commencer est de parler à un courtier en hypothèques et de lui demander de vous guider à travers vos options. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter les ressources suivantes :

• Meilleurs prêteurs pour les prêts FHA
• Exigences de prêt FHA
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