Prêts FHA | Qu'est-ce qu'ils sont et comment se qualifier

Si vous avez commencé à rechercher des options d'achat de propriété, vous avez probablement rencontré les prêts FHA comme l'un des nombreux types de prêts hypothécaires disponibles. Les prêts FHA sont une excellente option pour les premiers acheteurs ou ceux qui pourraient généralement avoir du mal à obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire traditionnel.

Pourtant, le monde rempli de jargon des prêts hypothécaires peut sembler accablant et déroutant. Vous vous demandez peut-être si un prêt hypothécaire FHA est le meilleur choix pour vous, ou si un prêt garanti par le gouvernement est le bon choix.

Continuez à lire pour une ventilation du fonctionnement des prêts FHA, pour quel genre de personnes ils sont les meilleurs, et comment se qualifier.

DANS CET ARTICLE:

• Qu'est-ce qu'un prêt FHA?
• Comment travaillent-ils?
• Avantages
• Types de prêts FHA
• Exigences de prêt FHA
• Les prêts FHA sont-ils une bonne idée ?

Qu'est-ce qu'un prêt FHA?

Un prêt FHA est un type de prêt immobilier émis par la Federal Housing Administration, ce qui en fait un type de prêt garanti par le gouvernement. Ils sont conçus pour aider les accédants à la propriété ou les accédants à la propriété qui ont besoin d'un soutien supplémentaire pour accéder à l'échelle du logement.

L'idée a commencé dès 1934 lorsque le gouvernement a reconnu que l'industrie du logement était en difficulté au milieu de la Grande Dépression, et qu'apporter une aide supplémentaire aux acheteurs serait bénéfique pour tout le monde.

L'accession à la propriété a augmenté, profitant aux citoyens ordinaires, tandis que l'industrie du logement a explosé et que le gouvernement a récolté les bénéfices.

Qui peut prétendre à un prêt FHA ?

Les prêts FHA sont spécifiquement destinés aux personnes ayant des revenus faibles ou modérés. En raison de leurs revenus ou de cotes de crédit inférieures à la moyenne, il s'agit d'un groupe qui pourrait avoir du mal à obtenir l'approbation des prêteurs hypothécaires traditionnels.

Même si les prêts de la FHA sont garantis par le gouvernement, ils sont toujours utilisés par des prêteurs privés comme les banques ou les coopératives de crédit - mais puisque le gouvernement soutient le prêt, les sociétés de prêt ne sont pas confrontées aux mêmes risques qu'elles le seraient normalement. Dans le cas où les emprunteurs ne peuvent honorer leurs paiements, la FHA les couvrira.

Devez-vous être un premier acheteur pour la FHA ?

Les prêts FHA sont les plus populaires parmi les primo-accédants, mais ce n'est pas une exigence stricte. Les acheteurs réguliers peuvent également contracter un prêt FHA – la seule restriction est que le prêt doit être utilisé sur une résidence principale et non sur une deuxième maison.

Comment fonctionnent les prêts FHA ?

Afin d'aider ceux qui sont désavantagés en raison de leurs revenus ou de leur manque de cote de crédit, Les prêts FHA permettent des acomptes aussi bas que 3,5% du montant total de l'hypothèque. Les prêts conventionnels prélèvent souvent un acompte de 20 % ou plus, et le montant moyen de l'acompte aux États-Unis est de 6 %, il est donc clair qu'un prêt FHA offre un rabais important.

Ils réduisent également les exigences en matière de cotes de crédit et d'historique de crédit. Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous avez généralement besoin d'une bonne cote de crédit et d'un historique de crédit de quelques années, mais beaucoup de gens négligent l'importance de cela, surtout s'ils ont essayé de faire ce qu'il fallait en évitant les prêts et les dettes.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

L'une des principales différences est que vous aurez besoin d'une assurance hypothécaire privée (PMI). Il s'agit d'une assurance qui profite au prêteur - dans le cas où vous ne pouvez pas effectuer vos paiements, l'assurance continuera à le payer au prêteur. Cela doit être payé de votre poche, une obligation que tous les prêts conventionnels n'exigent pas (bien que certains le fassent).

L'exigence est fixée à un paiement initial PMI de 1,75 % du montant total de leur prêt hypothécaire - cela peut ne pas sembler beaucoup, mais peut finir par être des milliers selon la taille de votre hypothèque totale. Cette prime s'ajoute au montant global du prêt.

Frais supplémentaires

Vous devrez également payer des frais supplémentaires en cours, qui ira directement au gouvernement pour garantir votre prêt. Plus le risque que vous êtes considéré est grand (cote de crédit et acompte inférieurs), plus le paiement sera élevé, et il varie entre 0,45% et 1,05% chaque année. Le montant le plus courant est d'environ 0,85%. Cette prime est versée mensuellement.

Ces frais supplémentaires nuisent à la flexibilité du prêt en termes de taux d'intérêt plus bas. Malheureusement, ils sont également impossibles à annuler dans la plupart des cas, sauf si vous refinancez en un prêt non FHA ou vendez votre maison.

Avantages des prêts FHA

Les hypothèques FHA sont beaucoup plus clémentes et offrent un excellent moyen d'entrer. Même si vous avez des antécédents de crédit mais qu'ils sont négatifs, tant qu'un incident de difficultés financières remonte à deux ans ou plus, vous devriez pouvoir prétendre à un prêt FHA.

Les cadeaux monétaires sont autorisés

Un autre avantage est qu'il est plus facile d'utiliser un don monétaire de quelqu'un d'autre pour un acompte ou d'autres coûts d'achat d'une propriété, tels que les frais de clôture, lorsque vous contractez un prêt FHA. Étant donné que de nombreux jeunes peuvent utiliser un cadeau de parents pour leur nouvelle maison, c'est un facteur utile à retenir.

Les prêts FHA sont flexibles

Les prêts FHA sont également raisonnablement flexibles. Si vous achetez une propriété en utilisant une propriété mais décidez ensuite que vous souhaitez déménager ailleurs, vous avez la possibilité de transmettre votre prêt FHA aux nouveaux propriétaires. Ceci est bénéfique pour les deux parties impliquées - en tant que vendeur, vous avez la possibilité d'aller ailleurs, et l'acheteur peut profiter de taux d'intérêt plus bas (les taux d'intérêt diminuent avec le temps avec les hypothèques).

Aide aux frais de clôture

Finalement, les vendeurs peuvent payer jusqu'à 6 % du montant du prêt pour les frais de clôture. C'est un petit détail qui est peu susceptible d'être pertinent pour la plupart des gens, surtout lorsque les marchés sont forts et qu'il y a beaucoup de demande pour les propriétés. Cependant, si les vendeurs ont du mal à vendre un bien, alors c'est un excellent outil que les acheteurs peuvent utiliser comme monnaie d'échange lorsqu'ils essaient de baisser le prix demandé. Aussi, Les prêteurs de la FHA ne peuvent facturer que jusqu'à 5 % du montant du prêt en frais de clôture.

Les prêts FHA sont bons pour une variété de propriétés

Les gens ont souvent l'impression que les prêts FHA ne concernent que les maisons familiales, mais ils peuvent en fait être utilisés pour une variété de propriétés, y compris les condos, propriétés multi-unités, et maisons préfabriquées.

Il existe également un programme FHA 203 (k) qui finance des rénovations et des réparations ainsi que l'achat d'une propriété, faire des prêts FHA adaptés aux maisons plus anciennes qui ont besoin de sérieuses modifications. Il y a un nombre limité de 203(k) pour les rénovations qui coûtent moins de 35 $, 000, et une norme 203(k) pour tout montant supérieur à 5 $, 000 qui relève toujours de la limite hypothécaire de la région.

Il existe également des limites au montant que vous pouvez emprunter - les montants maximum varient considérablement d'une région à l'autre, mais sont toujours fixés à un montant considéré comme modeste par rapport à d'autres propriétés voisines. Par exemple, à San Francisco, Californie, le montant maximal du prêt pour une maison unifamiliale est de 822 $ 375 mais à Pittsburgh, Pennsylvanie c'est juste 356 $, 362 pour le même type.

Types de prêts FHA

Il existe quelques autres types spéciaux de types de prêts FHA.

Hypothèque écoénergétique

Le programme d'hypothèques écoénergétiques (EEM) vise à rendre les maisons plus écoénergétiques ou à acheter des maisons déjà écoénergétiques, par exemple en installant des systèmes d'énergie solaire ou éolienne.

Section 245 (a) de la FHA

Pendant ce temps, le prêt FHA Section 245 (a) est destiné à ceux dont les revenus devraient augmenter au fil du temps, les prêts sont donc conçus pour avoir des plans de paiement qui augmentent également progressivement - c'est un excellent choix pour les médecins stagiaires, par exemple.

Hypothèque inversée FHA

Vous pouvez même souscrire un prêt hypothécaire inversé assuré par la FHA. L'hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM). Il s'agit de personnes âgées de 62 ans ou plus qui souhaitent retirer des actions de leur logement, créer un moyen moins coûteux de prêter de l'argent tout en conservant leur maison. Cela fonctionne de la même manière qu'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).

Autres programmes soutenus par le gouvernement

Les prêts FHA ne sont pas les seuls prêts garantis par le gouvernement - vous pouvez également obtenir un prêt USDA (US Department of Agriculture) ou VA (Veterans Affairs). Tous les prêts garantis par le gouvernement sont conçus pour les personnes qui ont besoin d'aide pour accéder à l'échelle du logement pour une raison spécifique. Le prêt USDA est destiné aux personnes qui souhaitent acheter une propriété dans une zone rurale et le prêt VA est destiné aux anciens combattants.

Exigences de prêt FHA pour 2021

Voici les revenus, pointage de crédit et autres exigences pour l'approbation de prêt FHA :

Revenu

Bien que les prêts FHA soient principalement conçus pour les personnes à revenus modérés ou faibles, il n'y a pas d'exigences de revenu minimum ou maximum. Cela signifie que même si vous avez un revenu élevé, vous pourriez toujours être admissible, bien qu'un prêt FHA ne soit peut-être pas la meilleure option disponible pour vous.

A l'autre bout du spectre, l'absence d'exigence de revenu minimum ne signifie pas nécessairement que n'importe qui peut être approuvé - vous devrez être en mesure de démontrer que vous gagnez suffisamment pour faire face à vos remboursements. Cependant, cela varie considérablement d'un domaine à l'autre.

Dette

Bien qu'il n'y ait aucune condition de revenu, il y a des limites sur le montant de la dette que vous pouvez avoir. Il n'y a pas de limites strictes sur le montant de la dette que vous pouvez avoir, mais généralement, vos chances d'acceptation diminuent considérablement si plus de 40 % de vos revenus sont consacrés au remboursement de vos dettes (y compris votre prêt immobilier et d'autres types de dettes).

De préférence, environ 30 % ou moins de vos revenus devraient être versés pour le prêt immobilier. Cependant, si vos ratios sont légèrement supérieurs, cela ne signifie pas nécessairement que vous serez rejeté.

Pointage de crédit

L'autre exigence majeure pour les prêts FHA est la cote de crédit. Même s'ils sont nettement plus cléments que les prêts classiques, il y a encore des limites. Plus l'acompte que vous pouvez vous permettre de verser est bas, plus l'exigence de pointage de crédit sera élevée.

Placer l'acompte minimum de 3,5% signifie que votre pointage de crédit doit être d'au moins 580, tandis que des acomptes supérieurs de 10 % ou plus abaissent les exigences jusqu'à 500. C'est certainement inférieur à la moyenne - la cote de crédit moyenne aux États-Unis est de 711.

Cependant, il est important de noter que, simplement parce que les exigences de prêt de la FHA sont fixées à un certain point, cela ne signifie pas qu'un prêteur individuel a l'obligation légale de vous accepter. Certains fournisseurs de prêts peuvent être plus stricts que les critères gouvernementaux, ou ils peuvent demander des informations supplémentaires pour vous évaluer, comme preuve que vous avez été en mesure de payer les loyers et les services publics précédents.

Autres exigences

Il y a quelques autres exigences. Vous devez avoir eu des antécédents professionnels vérifiables au cours des deux dernières années et être en mesure de vérifier vos revenus grâce aux talons de paie, déclarations de revenus fédérales, et relevés bancaires.

Le prêt doit être utilisé pour une résidence principale seulement plutôt qu'une deuxième maison. La propriété doit également avoir été évaluée par une personne approuvée par la FHA et ayant passé toutes les directives du département américain du logement et du développement urbain (HUD). Celles-ci tournent autour des principes de sécurité, sécurité, et la solidité.

Est-ce une bonne idée d'obtenir un prêt FHA?

Les prêts FHA offrent une excellente occasion d'accéder à l'échelle de la propriété pour les personnes qui pourraient généralement avoir des difficultés, mais comme tout type de prêt, ils ne sont pas le bon choix pour tout le monde.

Un prêt FHA offre un acompte inférieur et des exigences de crédit plus flexibles. Cependant, si vous avez déjà économisé un montant important et un bon historique de crédit, ces avantages ne sont fondamentalement pas pertinents pour vous et ne s'appliquent pas. Il n'est pas judicieux de verser un acompte inférieur à ce que vous pouvez vous permettre, car cela signifie que vous contracterez plus de dettes que nécessaire et finirez par payer plus d'intérêts au fil du temps.

Bien que ne bénéficiant pas de ces avantages, vous devrez toujours prendre les côtés négatifs des prêts FHA; à savoir les charges et frais supplémentaires.

FHA vs prêt conventionnel

Les hypothèques conventionnelles obligent les emprunteurs à franchir plus d'obstacles, mais les prêts FHA ont été créés avec la conviction que vous pouvez ne pas répondre à ces critères tout en restant un excellent emprunteur.

Si vous ne savez toujours pas si un prêt FHA est le bon choix pour vous, Voici une ventilation des avantages et des inconvénients par rapport à un prêt hypothécaire conventionnel.

Avantages

• Plus de chance d'être accepté
• Plus flexible sur les cotes de crédit et l'historique
• Acompte inférieur
• Limites des frais de clôture
• Peut utiliser l'argent offert
• Le vendeur peut payer jusqu'à 6% des frais de clôture
• Aucun revenu requis

Les inconvénients

• Solde du prêt plus élevé en raison de la prime d'assurance hypothécaire initiale
• Limites maximales de prêt
• Normalement impossible d'annuler les paiements d'assurance
• Ne peut pas être utilisé sur une deuxième maison
• Conditions de prêt moins flexibles
• Seuls les prêts à taux fixe disponibles

Un prêt immobilier FHA vous convient-il ?

Si vous êtes une personne à revenu élevé avec suffisamment d'économies pour une mise de fonds importante et un historique de crédit solide, choisir un prêt FHA peut ne pas être une sage décision.

Cela pourrait vous coûter moins cher d'opter pour une hypothèque conventionnelle car cela impliquera probablement moins de coûts supplémentaires, comme celles de l'assurance hypothécaire privée. Cela peut également signifier que vous avez des options plus flexibles, comme le choix d'un prêt hypothécaire à taux révisable.