Pouvez-vous vraiment devenir riche rapidement en réparant et en changeant de maison ?

Certaines histoires de lecteurs contiennent des conseils généraux; d'autres sont des exemples de la façon dont un lecteur GRS a réussi ou échoué financièrement. Ces histoires mettent en scène des personnes de tous niveaux de maturité financière et de revenus.

Mark Ferguson est agent immobilier depuis 2001 après avoir obtenu un diplôme en finance d'entreprise de l'Université du Colorado. Il dirige une équipe immobilière de 10 personnes qui vend plus de 200 maisons par an, fixe et retourne 10 à 15 maisons par an et possède 11 propriétés locatives. Mark dirige également www.investfourmore.com, un blog qui traite de la correction et des flips de Mark, immeubles locatifs, devenir agent immobilier et tout ce qui concerne l'immobilier.

De nombreuses émissions de télévision décrivent la réparation et le retournement comme une activité très rentable qui peut facilement être réalisée pendant votre temps libre. Bien sûr, il y a généralement quelques problèmes d'entrepreneur, mais à la fin, la maison se vend très cher et les propriétaires font une mise à mort. En réalité, tu pouvez gagner de l'argent et renverser des maisons, mais il faut beaucoup de travail acharné et beaucoup de retournements pour gagner beaucoup d'argent. Il est également très facile de perdre beaucoup d'argent si vous ne prenez pas en compte tous les coûts ou si vous surestimez la valeur de votre flip.

Je suis agent immobilier depuis 2001, et j'ai réparé et retourné près de 100 maisons au cours des 10 dernières années. J'ai 10 correctifs et flips en cours en ce moment, et je peux vous dire qu'il n'est pas facile de gérer un correctif et d'en retourner encore moins 10 ! Il faut beaucoup d'argent pour financer la réparation et les retournements, plus de temps que vous ne le pensez pour vendre un flip, beaucoup d'expérience pour s'occuper des réparations et des entrepreneurs, et les dépenses sont presque toujours supérieures à ce que vous pensez.

Si vous achetez des maisons assez bon marché avec une marge d'erreur suffisante, vous pouvez gagner beaucoup d'argent en réparant et en changeant de maison, mais ne vous attendez pas à être millionnaire après un an ou deux dans l'entreprise.

Les émissions de télévision sont-elles exactes dans leur représentation de l'entreprise de retournement ?

La plupart des émissions de télévision fix et flip aiment montrer les images avant et après d'un flip avec le prix d'achat initial et le prix de vente à la fin. Il y a quelques émissions qui décrivent les dépenses avec précision, mais la plupart laissent de côté la plupart des coûts rencontrés par les palmes. Dans le domaine des réparations et des retournements, de nombreux investisseurs utilisent la règle des 70 pour cent pour déterminer s'ils peuvent réaliser un bon profit lorsqu'ils retournent une maison.

La règle des 70 pour cent stipule que le prix d'achat doit être de 70 pour cent de la valeur après réparation (ARV) moins le coût de toute réparation. Par exemple, si une maison vaut 150 $, 000 après qu'il soit réparé et qu'il a besoin de 30 $, 000 en réparations, la règle des 70 % stipule qu'un investisseur doit payer 75 $, 000 pour cette maison. Acheter une maison qui vaudra 150 $, 000 pour 75 $, 000 semble être un coup de circuit, mais ce n'est vraiment qu'une affaire moyenne car il y a tellement de coûts associés au retournement.

Quels sont les coûts impliqués dans la réparation et le retournement des maisons ?

Les coûts évidents impliqués dans le retournement sont le prix d'achat d'une maison et les coûts de réparation. Dans notre exemple, il semble y avoir 45 $, 000 de bénéfices une fois que vous incluez le prix de vente et les réparations, mais il y a beaucoup plus de dépenses que de nombreux débutants ne prennent pas en compte.

• Frais de financement : La plupart des gens n'ont pas 75 $, 000 plus les frais de réparation et les frais de port pour acheter un flip. Il est plus coûteux de financer un flip parce que les banques font leur argent grâce aux intérêts payés sur les prêts. Plus la durée de votre prêt est courte, moins une banque fera d'argent. La plupart des grandes banques ne financeront pas les flips, mais certains prêteurs locaux le feront. Les prêteurs à fort prix financeront les flips, mais ils sont très chers, facturant des taux d'intérêt de 12 à 16 pour cent plus 2 à 4 pour cent du montant du prêt pour les frais de montage. Un prêteur fortuné n'est pas une banque mais une entreprise qui prend de l'argent des investisseurs à un taux d'intérêt donné. Le prêteur à argent fort prête ensuite cet argent pour réparer et palmes à un taux d'intérêt beaucoup plus élevé.
• Frais de port : Lorsque vous possédez une maison, vous devez payer pour l'entretien de la pelouse, chauffage, Assurance, impôts, HOA et plus pendant que vous êtes propriétaire de la maison.
• Frais d'achat : Outre les frais de montage du prêt, il y a d'autres coûts à prendre en compte lors de l'achat d'un flip. Une inspection de la maison coûtera de 300 $ à 800 $. Certains prêteurs exigeront une évaluation, qui est de 400 $ à 600 $. Il y aura des frais de clôture, frais d'enregistrement, certificats fiscaux et bien plus encore.
• Frais de vente : Lorsque vous vendez votre maison, vous devrez probablement payer un agent immobilier pour vendre le flip et éventuellement couvrir les frais de clôture pour un acheteur. La commission immobilière et les frais de clôture peuvent représenter jusqu'à 10 % du prix de vente.
• Frais divers: Selon où et comment vous achetez votre propriété, il peut avoir un locataire ou l'ancien propriétaire peut encore y habiter. Vous pourriez avoir des frais d'expulsion ou des frais à payer pour que les occupants partent.

Voici un exemple de ce à quoi ressembleraient les coûts totaux d'un correctif et d'un retournement typiques que j'achète et vends. J'ai un excellent prêteur qui me facture un taux d'intérêt de 5,25 % et une émission de 1,5 %, mais ils ne prêtent que 75 pour cent du prix d'achat. Les frais de mon prêt sont bien inférieurs à ceux de la plupart des palmes.

Prix ​​d'achat :75 $, 000

Montant du prêt :56 $, 250

Frais:

Frais de prêt :2 $, 500

Frais de port :1 $, 600

1. une. Assurance :400 $
2. b. Entretien de la pelouse :300 $
3. c. Taxes :400 $
4. ré. Services publics :500 $

Frais d'achat :1 $, 000 (généralement, je ne fais pas d'inspection ou d'évaluation)

Réparations :30 $, 000

Frais de vente :7 $, 000 (puisque je suis agent immobilier, Je ne paie que la commission d'agent de l'acheteur. Je mets la maison en vente moi-même et je n'ai pas à payer d'agent inscripteur.)

Divers :5 $, 000

Coûts totaux :47 $, 100

Si je vendais la maison 150 $, 000, mon bénéfice serait de 27 $, 900. C'est un profit décent, mais je veux gagner au moins 25 $, 000 à chaque tour en raison du risque encouru et de l'argent que j'y investis. Sur ce flip, J'aurais besoin d'au moins 50 $, 000 de mon propre argent pour l'acompte, les frais de port et les réparations. Les palmes débutantes pourraient facilement dépenser trois fois plus pour les frais de financement et 4 $ de plus, 500 pour payer un agent inscripteur. Cela réduit le profit à moins de 20 $, 000 pour une maison qui se vend deux fois plus cher qu'elle a été achetée. La prochaine fois que vous regardez une émission de correction et de retournement, voyez combien de ces coûts ils vous parlent réellement !

Gagnerez-vous plus d'argent en réparant et en renversant des maisons plus chères ?

Il est vrai que le potentiel de profit augmente lorsque vous retournez des maisons plus chères. Cependant, il y a beaucoup plus de risques en cas de retournement de maisons chères.

• Les réparations seront beaucoup plus chères car les acheteurs exigeront une qualité supérieure.
• Il faut plus de temps pour vendre des maisons plus chères et vos frais de port seront plus élevés.
• Les frais de portage seront plus élevés en raison des HOA, plus d'entretien nécessaire, des impôts plus élevés, etc.
• Vous aurez besoin de plus d'argent car les acomptes, les frais de port et les réparations seront plus élevés.
• Tout votre argent est dans une maison au lieu de plusieurs maisons, augmenter le risque en cas de problème.

Le plus gros problème avec le retournement de maisons plus chères est que la différence entre le prix d'achat et le prix de vente est énorme. En utilisant la règle des 70 pour cent, une maison avec 500 $, 000 ARV devraient être achetés pour 300 $, 000, s'il fallait 50 $, 000 en travail (500$, 000*.7-$50, 000=300$, 000). Il est très difficile de trouver un accord qui a une si grande différence entre l'ARV et le prix d'achat parce qu'un acheteur propriétaire-occupant serait prêt à payer beaucoup plus pour la maison. Le propriétaire-occupant peut payer 400 $, 000, mettre 50$, 000 dans la maison et ont encore beaucoup. Sur le marché le plus cher, il est beaucoup plus probable que les propriétaires occupants auront l'argent nécessaire pour investir dans les maisons.

Combien de temps faut-il pour réparer et retourner une maison ?

Du début à la fin, mon objectif est d'avoir un flip pendant quatre mois à partir du moment où je l'achète jusqu'au moment où je le vends. Je n'ai presque jamais atteint ce nombre parce qu'il y a tellement d'inconnues. Le plus gros retard que j'ai est de trouver de bons entrepreneurs, surtout quand j'ai 10 propriétés à la fois. Il me faut quelques semaines pour qu'un entrepreneur commence le travail, environ un mois pour le travail à faire, environ trois semaines pour que la maison soit sur le marché avant qu'un contrat ne soit accepté et encore un mois pour le processus d'entiercement/de clôture - si tout se passe parfaitement.

Malheureusement, il faut souvent plus de temps à l'entrepreneur pour effectuer les réparations. Nous voyons inévitablement quelques choses que l'entrepreneur a manquées et ils doivent retourner à la maison pour s'occuper de ces articles. Ensuite, nous devons aligner des nettoyeurs et obtenir la liste de la maison. Parfois, il faut trois semaines pour obtenir une bonne offre; parfois c'est juste une semaine, mais cela pourrait tout aussi bien être deux mois. En outre, le processus d'entiercement peut varier d'un mois à parfois deux mois. Maintenant que j'ai tant de maisons et pas assez d'entrepreneurs, J'envisage des délais d'exécution de près de neuf mois sur certaines de mes propriétés.

Est-ce que tous les tracas en valent la peine lorsque vous réparez et renversez des maisons ?

Après avoir examiné tous les coûts et tout ce qui doit être comptabilisé, il peut sembler un peu intimidant de retourner une maison. Surtout quand on considère que nous n'avons même pas parlé de la façon de trouver une solution et un flip qui peut être acheté assez bon marché pour gagner de l'argent. Comme tout dans la vie, il faut du temps pour apprendre ce que vous faites et vous sentir à l'aise. J'apprends toujours de nouvelles techniques pour trouver des propriétés et trouver de meilleures façons de réparer et de retourner les maisons.

Après avoir appris le métier, ça peut être très amusant. Je suis toujours excité chaque fois que je reçois un nouveau contrat sous contrat, presque aussi excité que lorsque j'en vends un pour un joli profit. Au cours des deux dernières années, J'ai en moyenne environ 35 $, 000 de profit sur chacun de mes correctifs et flips. J'ai effectué 10 flips l'année dernière et je devrais terminer (acheter, réparer, vendre) sur 10 cette année. Sur la plupart des flips, Je gagne environ 30 $, 000 de bénéfices ; mais de temps en temps, je vais en faire plus, comme cette propriété que j'ai fait plus de 50 $, 000. Au cours des 13 dernières années de réparation et de retournement des maisons, J'ai gagné plus de 100$, 000 deux fois sur un seul flip. Mon succès n'est pas venu de faire un énorme profit sur un ou deux flips par an, mais en réalisant régulièrement des bénéfices modestes sur plusieurs maisons. Il y a beaucoup moins de risques de renverser de nombreuses maisons moins chères que de renverser une maison chère.

La meilleure partie de cette entreprise est que je ne tourne pas à temps plein. Je dirige une équipe immobilière de 10 personnes et mon travail principal est de diriger cette équipe et de vendre des maisons. Une fois que vous vous êtes correctement mis en place avec les bons entrepreneurs, le bon financement, assez de votre propre argent et de votre expérience, l'entreprise fait la plupart du travail elle-même. Il n'est pas facile d'en arriver là et cela prend beaucoup de temps et de réinvestissement de l'argent dans l'entreprise.

Comment trouvez-vous une bonne affaire à réparer et à retourner ?

Trouver une bonne affaire est la clé pour gagner de l'argent dans l'entreprise de réparation et de retournement. J'avais l'habitude d'acheter 90 pour cent de mon correctif et de basculer à la vente de forclusion du curateur public. Ces maisons ont été vendues en l'état au comptant, et plusieurs fois l'intérieur de la maison ne pouvait pas être vu ou les maisons étaient occupées. Quand j'ai acheté une maison à la vente en syndic, Je n'ai eu aucune période d'inspection et aucun moyen de revenir en arrière une fois la propriété achetée. Au cours des deux dernières années, la concurrence à la vente du syndic s'est accrue et je n'ai acheté aucune maison de cette vente depuis plus d'un an. En réalité, Je ne vais même plus à la vente parce que les gens paient près du montant pour lequel vous pourriez acheter une maison sur la MLS. Lorsque j'achète sur la MLS, Je dois faire faire une inspection, Je peux utiliser un prêt pour acheter la propriété, et je n'ai pas à m'occuper d'occupants.

Presque toutes mes offres sont achetées sur la MLS maintenant. Il y a quelques astuces pour faire une bonne affaire, mais ce n'est pas facile avec la hausse des prix et la concurrence.

• Agissez rapidement :je fais des offres dans les heures qui suivent la mise en vente des logements.
• Devenir agent :l'une des raisons pour lesquelles je peux agir si vite est que j'écris l'offre, organiser une projection et je n'ai pas à attendre un agent.
• Recherchez les propriétés qui ont besoin de travaux :plus une propriété a de problèmes, plus il y a de profit potentiel. Assurez-vous de savoir comment résoudre les problèmes et combien cela coûtera !
• Recherchez les propriétés qui sont sur le marché depuis plus de 90 jours. Les vendeurs sont plus susceptibles d'accepter des offres basses sur ces maisons. S'ils sont excessivement chers, Je ne m'embête même pas.
• Faites des offres sur des maisons qui reviennent rapidement sur le marché. Je peux configurer des alertes MLS pour me dire quand une maison à un certain prix arrive sur le marché ou revient sur le marché après la rupture d'un contrat. Souvent, les bonnes affaires qui nécessitent des travaux ont des contrats qui s'effondrent parce que les acheteurs ne se rendent pas compte de la quantité de travail nécessaire avant leur inspection.

Il existe d'autres moyens d'obtenir de bonnes affaires, comme le marketing direct auprès des vendeurs qui n'ont pas leurs propriétés à vendre ou la recherche de grossistes qui vendent des propriétés bon marché aux investisseurs.

Que devriez-vous éviter si vous décidez de commencer à changer de maison ?

Si vous avez décidé d'essayer le retournement, Voici quelques conseils pour vous éviter de perdre trop d'argent lors de votre premier essai.

• N'effectuez les réparations vous-même que si vous savez ce que vous faites et avez le temps de les terminer. De nombreux palmes essaient d'économiser de l'argent en faisant le travail eux-mêmes. Ils ne réalisent pas combien de temps il faut pour faire des réparations, surtout pendant leur temps libre. Cela finit par prendre des mois pour réparer la propriété et le temps supplémentaire va consommer l'argent que vous pensiez avoir économisé en faisant le travail vous-même. Pour aggraver la situation, le travail ne sera pas aussi bon que si un professionnel le faisait.
• Ne surestimez pas la valeur d'une maison et ne comptez pas sur les valeurs à augmenter pour gagner de l'argent. De nombreux marchés ont des prix en hausse, mais cela ne signifie pas qu'ils continueront à augmenter. Beaucoup de flippers ont fait faillite pendant la crise du logement parce qu'ils pensaient que le marché continuerait à monter. Lorsque les prix ont cessé d'augmenter puis ont diminué, ils ont tout perdu. J'ai continué à basculer tout au long de la crise du logement parce que je basais les valeurs sur le marché actuel et me laissais une marge d'ajustement.
• Ne surévaluez pas le prix d'une maison lorsque vous l'inscrivez. Pour gagner de l'argent en retournant, vous devez vendre rapidement et garder votre argent en mouvement de propriété en propriété. Si vous avez une maison sur le marché qui ne se vendra pas, c'est probablement trop cher. J'ai découvert que la période idéale pour qu'une maison soit sur le marché est de trois semaines, puis je reçois généralement une offre. Si je ne reçois pas d'offre acceptable après 30 jours, Je baisse le prix de 5 à 10 pour cent, selon l'activité.
• N'essayez pas de vendre une maison vous-même, sauf si vous êtes un agent. Si vous vendez une maison en vente par le propriétaire, vous perdez votre exposition au marché en n'étant pas en MLS. Quatre-vingt-dix pour cent des acheteurs utilisent un agent immobilier pour les représenter et ces agents consultent MLS pour trouver des propriétés pour leurs acheteurs. Si vous utilisez une société de services à responsabilité limitée qui met la maison sur MLS, vous devez toujours payer pour l'agent de l'acheteur. Vous économisez très peu d'argent et l'acheteur est représenté alors que vous n'en avez pas. Qui obtiendra la meilleure offre ?
• Présumez toujours que vos réparations seront plus chères que vous ne le pensez et que le retournement prendra plus de temps que vous ne le pensez. Même si vous obtenez une offre pour tous les travaux à l'avance, des choses surgissent toujours que vous n'avez pas vues ou dont vous n'auriez pas pu savoir.

Ma pire expérience de retournement

Il y a beaucoup d'informations dans cet article et je n'ai même pas abordé tous les sujets impliquant des maisons inversées. J'espère que cela vous donnera un aperçu de ce que c'est et de ce qu'il faut pour retourner les maisons. Il ne s'agit pas de frapper un homerun à chaque tour, mais frapper beaucoup de singles encore et encore. J'ai déjà perdu de l'argent sur des flips, parfois à cause de choses sur lesquelles je n'ai aucun contrôle. Comme j'ai eu plusieurs flips en même temps, perdre de l'argent d'un seul coup n'a pas détruit mon entreprise, mais c'était la pire expérience.

Il y a quelques années, J'ai acheté un flip à la vente du syndic. J'ai vu l'intérieur de la maison à travers les fenêtres mais je ne suis jamais entré dans la maison avant de l'acheter. C'était une bonne affaire sur une maison plus récente, avec peu de travail nécessaire et je pensais que je gagnerais de l'argent facilement. Après avoir acheté la maison et changé les serrures, nous avons trouvé une toute nouvelle BMW dans le garage. Je savais que quelque chose de très étrange se passait, nous avons donc retrouvé les propriétaires précédents en Californie (je suis dans le nord du Colorado). Ils ont affirmé que la banque avait saisi à tort et qu'ils allaient obtenir la maison gratuitement. Ils ont fini par porter plainte contre la banque une semaine plus tard et nous avions une maison que nous ne pouvions pas vendre car elle était impliquée dans un litige.

Les anciens propriétaires avaient été convaincus qu'ils obtiendraient la maison gratuitement par une aide juridique. Nous leur avons offert 5 $, 000 à laisser tomber l'affaire et ils n'y penseraient même pas, parce qu'ils savaient qu'ils obtiendraient la maison gratuitement. Longue histoire courte, le procès était frivole et rejeté par un juge dès qu'il a vu l'affaire. Le problème, c'est qu'il a fallu près d'un an au tribunal pour examiner l'affaire, même après avoir engagé des avocats et les avoir payés près de 10 $, 000 pour accélérer le processus. Après frais de portage et honoraires d'avocats, J'ai perdu environ 15 $, 000 sur cette maison. Il n'y avait aucun moyen de savoir que cela arriverait, mais parfois c'est comme ça que ça marche lors de l'achat de maisons à la vente de forclusion. C'est pourquoi je préfère avoir plusieurs maisons de faible valeur en même temps, au lieu d'une maison chère. Je faisais encore de l'argent et je transformais d'autres propriétés pendant que cette maison était fermée. Si tout mon argent était immobilisé dans une maison que je ne pourrais pas vendre pendant un an, J'aurais pu avoir de sérieux ennuis.

Conclusion

Je suis dans le domaine de la réparation et du retournement depuis longtemps et cela a été très bon pour moi. Ce n'est pas facile de se lancer, pour trouver de bonnes affaires, trouver d'excellents entrepreneurs ou obtenir tout l'argent nécessaire pour retourner. Ce n'est pas impossible non plus, mais il faut beaucoup de planification et d'éducation pour commencer. Si vous voulez poser des questions dans les commentaires, Je vais essayer de répondre le plus rapidement possible.