Comment la blockchain va transformer les marchés du logement

Une technologie émergente, blockchain, pourrait transformer la façon dont nous achetons et vendons des biens immobiliers en supprimant les coûts cachés et les inefficacités de nos marchés du logement.

Blockchain est un grand livre en ligne qui enregistre les transactions. Il est capable d'enregistrer le mouvement de tout type d'actif d'un propriétaire à l'autre.

Il est public et n'appartient à aucune société, il n'y a pas de frais pour enregistrer les transactions. Son ouverture assure l'intégrité des transactions et de la propriété, car toutes les personnes impliquées ont intérêt à le garder honnête.

Cela signifie qu'il y a moins d'intermédiaires; moins d'intermédiaires qui augmentent les coûts et le temps pour effectuer une transaction.

Il y a des risques associés au système car il n'est aussi fort que le code qui le prend en charge, qui a fait l'objet d'attaques dans le passé. Malgré cela, des exemples d'outre-mer montrent qu'il est possible d'appliquer cette technologie avec succès à notre marché du logement.

Problèmes de fonctionnement du marché immobilier

Pour les acheteurs capables de trouver la bonne propriété, garantir une hypothèque et économiser un acompte, ils doivent également payer pour une série de soi-disant « coûts cachés ». Ce sont des paiements supplémentaires associés à la transaction sur le coût de la maison elle-même. De nombreux coûts juridiques et liés au titre deviendraient presque obsolètes dans un système de blockchain.

Les coûts combinés de l'enregistrement du titre, assurance titres, et les frais juridiques associés à l'enregistrement de l'approche de transfert de propriété A$1, 000 sur la maison australienne moyenne. Les coûts continuent d'augmenter à mesure que l'acheteur prudent entreprend une diligence raisonnable supplémentaire, par la documentation d'inspection des bâtiments, records de vente précédents et ainsi de suite.

En plus du coût financier, il faut ensuite généralement plus d'un mois pour régler une transaction immobilière en Australie. Le système blockchain peut accélérer les choses, comme les contrôles actuellement fastidieux effectués à la main, passer à un système automatisé supervisé et approuvé par les parties prenantes concernées.

Il existe également le risque que les bureaux des titres fonciers disposant d'une seule base de données se trompent eux aussi. En 2016, il a été signalé que 300 certificats incorrects avaient été délivrés en Nouvelle-Galles du Sud, 140 d'entre eux étant des acheteurs immobiliers récents touchés par les plans du gouvernement pour les principales autoroutes dans l'ouest de Sydney.

On craint maintenant que la qualité du système ne soit compromise dans plusieurs États, y compris NSW et Australie du Sud, à mesure que les bureaux des titres fonciers sont privatisés.

Un marché immobilier blockchain

Si la blockchain était appliquée au marché immobilier en Australie, chaque propriété serait codée avec un identifiant unique. Les identifiants de propriété existent déjà dans la plupart des systèmes d'enregistrement foncier, ceux-ci devraient donc être migrés vers une blockchain.

Prochain, l'écosystème blockchain doit alors avoir défini qui sont les personnes derrière la transaction, les parties prenantes qui incluent le propriétaire, prêteur, et le gouvernement.

Les transactions immobilières sont effectuées via des « contrats intelligents » - des règles numériques dans la blockchain qui traitent l'accord et toutes les conditions spécifiées. L'achat et la vente pourraient toujours avoir lieu via des agents, ou le contrat intelligent peut être avancé pour intégrer les règles de vente et prendre cette décision automatiquement. La blockchain de chaque propriété augmente au fur et à mesure que les transactions sont ajoutées au grand livre.

Un marché immobilier sans agents, des agents immobiliers et un bureau des titres fonciers peuvent sembler dans des décennies, mais une poignée de pays ont déjà piloté le système d'enregistrement foncier de la blockchain.

En Australie, notre système actuel de titres fonciers est parmi les meilleurs au monde, mais ce n'est pas infaillible. Une série de taxes cachées et de coûts de transaction augmentent les inefficacités du marché.

Et tandis que le système électronique Property Exchange Australia ou PEXA, nous a amenés au point d'un marché immobilier presque sans papier, il s'agit toujours d'un intermédiaire entre les parties et l'enregistrement du transfert dans le système Torrens - notre système actuel de titre foncier.

L'avantage supplémentaire d'un système blockchain est d'éliminer les risques, en particulier le risque d'accès frauduleux aux enregistrements et de modification ou suppression car il s'agit d'un enregistrement permanent et immuable. Cela signifie qu'une énorme quantité de puissance de calcul serait nécessaire, probablement avec une certaine collusion, et la modification est facilement détectée dans le grand livre. Cela ne veut pas dire que le système blockchain est parfait.

L'avantage de Blockchain en limitant toute modification aux enregistrements historiques devient un inconvénient lorsque des entrées incorrectes ou frauduleuses sont ajoutées. Gestionnaires de devises numériques, Ether et Bitfinex, appris cela à la dure grâce à des cyberattaques.

L'année dernière, ces attaques ont détourné plus de 50 millions de dollars de jetons d'éther du DAO, le plus grand fonds de capital-risque à financement participatif. Cette brèche a conduit à une scission controversée d'Ether en deux monnaies numériques actives distinctes.

Quelques mois plus tard, Société de négoce de crypto-monnaie basée à Hong Kong, Bitfinex, avait l'équivalent de 68 millions de dollars américains volés par des pirates informatiques dans une faille de sécurité qui rappelle le piratage qui a racheté Mt Gox en 2014. Il est peu réconfortant pour les régulateurs de marché prudents que les voleurs derrière ces attaques ne puissent pas le dépenser sans révéler leur identité sur le blockchain.

Ces piratages démontrent que les systèmes blockchain sont aussi sûrs que le code qui les prend en charge. En tant que technologie naissante, ses fissures ne sont détectées que lorsqu'elles sont exposées.

Où la blockchain a fonctionné auparavant

La Suède est devenue le premier pays occidental à explorer l'utilisation de la blockchain pour l'immobilier en juillet de l'année dernière. À l'époque, le registre foncier suédois s'est associé à la startup blockchain ChromaWay pour tester comment les parties à une transaction immobilière - l'acheteur, vendeur, prêteur, gouvernement - pourrait suivre les progrès de l'accord sur une blockchain.

D'autres pays à la pointe de la blockchain pour l'immobilier comprennent la République de Géorgie, Honduras, et le Brésil qui a annoncé un programme pilote plus tôt ce mois-ci. Bien que cela puisse sembler une liste disparate, c'est dans ces pays que le potentiel à long terme d'une blockchain pour l'immobilier est le plus important.

Corruption systémique et gestion non sécurisée des bases de données dans ces pays, et de nombreuses autres économies émergentes, est considérée comme une contrainte majeure à la croissance et à la prospérité. Pourquoi investir dans une maison, ou tout autre bien, s'il existe une possibilité distincte que l'enregistrement de votre propriété puisse tout simplement disparaître ?

Avec des demandes toujours croissantes d'amélioration de l'efficacité des transactions et des géants locaux de l'industrie immobilière comme CoreLogic nommant des équipes de recherche dédiées aux nouvelles applications technologiques, il ne faudra peut-être pas longtemps avant de voir un système de blockchain immobilier en Australie.

Il s'agit d'une version éditée d'un article initialement publié dans le magazine de la Business School de l'Université de Sydney.