Les banques ne devraient pas sous-estimer le risque de concentration sur le marché du logement

Le point de vue des banques australiennes sur le risque que le stress hypothécaire fait peser sur notre économie et la propre viabilité des banques est préoccupante. Shayne Elliott, Le PDG d'ANZ Bank a commenté dans le rapport Four Corners de cette semaine :

Ce point de vue est en contradiction avec la recherche des États-Unis qui trouve que les marchés du logement y sont moins diversifiés qu'on ne le pensait auparavant. Cela signifie que tous les chocs sur les prix des logements se produiront probablement simultanément dans tout le pays, causant d'importantes pertes cumulées aux emprunteurs et aux banques en raison des défauts de paiement des prêts hypothécaires. Les marchés immobiliers australiens seront probablement encore plus concentrés qu'aux États-Unis en raison de la taille de la population de Sydney et Melbourne.

Le régulateur bancaire, l'Australian Prudential Regulation Authority (APRA), a déjà publié des directives à l'intention des banques sur le suivi de l'exposition aux prêts hypothécaires et la limitation de la croissance des prêts aux investisseurs, en particulier pour les prêts sans intérêt. Un examen indépendant réalisé par Stephen Sedgewick au nom de l'industrie a également recommandé aux banques de cesser de payer les courtiers en hypothèques en fonction du volume de prêts qu'elles obtiennent, dans le but de réduire les risques. Mais ces étapes pourraient ne pas être suffisantes pour assurer la sécurité.

Exposition des banques australiennes au risque hypothécaire

Les pertes bancaires pendant la crise financière mondiale ont été en grande partie dues au fait que les emprunteurs n'étaient pas en mesure d'effectuer leurs remboursements hypothécaires. Après avoir obtenu un prêt, les emprunteurs peuvent subir des chocs de revenu comme la perte d'emplois ou la rétrogradation et des chocs de dépenses comme la hausse des prix du pétrole ou des taux d'intérêt, qui affectent leur capacité à rembourser leurs prêts hypothécaires.

Les contrats hypothécaires australiens sont risqués pour les emprunteurs en termes internationaux. Contrairement à d'autres pays, Les banques australiennes proposent de prêter jusqu'à cinq ans à taux fixe et la majorité des prêts sont à taux variable.

Cela laisse les emprunteurs australiens exposés à des hausses de taux d'intérêt. Au cours des dernières années, les taux d'intérêt ont été abaissés car les économistes de la Reserve Bank of Australia visaient des taux d'inflation bas.

Les taux d'intérêt sont désormais proches de zéro, limitant la capacité de la RBA à stimuler la croissance économique. Il est possible que la RBA augmente les taux d'intérêt, provoquant des chocs pour les emprunteurs hypothécaires. Mes recherches montrent que ce choc pourrait augmenter considérablement les pertes bancaires.

À l'heure actuelle, 23 % des dépenses de consommation sont liées au logement et ce nombre est probablement plus élevé pour les emprunteurs hypothécaires et pourrait augmenter. Augmentation des taux d'intérêt, en combinaison avec les niveaux d'endettement élevés actuels, sont donc susceptibles d'accroître l'inflation et de déclencher de nouvelles hausses d'intérêts.

Gérer le risque de stress hypothécaire

Les portefeuilles bancaires actuels ne sont pas bien diversifiés, si 60% des actifs bancaires sont en hypothèques. D'autres catégories de prêts, telles que les prêts immobiliers commerciaux et les prêts aux petites et moyennes entreprises, sont également souvent adossées à des biens immobiliers.

Les normes de prêt bancaire doivent être plus cohérentes pour éviter que les emprunteurs recherchent le prêteur qui leur offre le montant de prêt le plus élevé. Les normes de prêt devraient également tenir compte de la concentration des revenus et des dépenses de logement dans le portefeuille d'un emprunteur.

Les banques devraient promouvoir les prêts hypothécaires à taux fixe. Ce type d'hypothèque transfère le risque de taux d'intérêt des emprunteurs aux banques, mieux placés pour gérer ce risque. Cela peut entraîner un coût supplémentaire, mais devrait être faible par rapport au coût supporté par les consommateurs si la bulle immobilière venait à éclater.

Il faut également surveiller plus attentivement l'utilisation des comptes de compensation et des facilités de tirage, utilisé comme compensation pour les prêts en cours. Les emprunteurs utilisent souvent ces fonds pour acheter des propriétés supplémentaires et ils peuvent ne pas être disponibles en cas de défaut de paiement du prêt hypothécaire. Au lieu de promouvoir les comptes de compensation, il vaut peut-être mieux accorder aux emprunteurs un remboursement anticipé de leur hypothèque, mais pas une option pour redessiner. Si les consommateurs veulent puiser sur la valeur nette de leur maison, ils pourraient alors demander une deuxième hypothèque.

Les courtiers en hypothèques devraient agir en tant que conseillers indépendants, un outil d'information des consommateurs et de concurrence bancaire, car les petits prêteurs en particulier comptent sur les courtiers en hypothèques. Le rapport Sedgwick a suggéré que le ratio prêt/valeur des hypothèques devrait être pris en compte lors du paiement des courtiers en hypothèques. Cela signifierait que les prêts avec des ratios prêt/valeur élevés (où l'emprunteur est plus susceptible de faire défaut) gagneraient des frais moins élevés.

La revue bancaire Sedgwick a été un pas dans la bonne direction, mais l'accent devrait être mis sur les banques plutôt que sur les courtiers en hypothèques, car c'est finalement la banque qui est dans un contrat avec le consommateur.

Certains de ces éléments peuvent nécessiter un changement de valeur fondamental. Il est peu probable que l'appétit australien pour l'immobilier change, mais cela signifie que nous devons protéger nos paris contre tout risque en améliorant la diversification et la façon dont les banques financent les prêts hypothécaires.