Comment vendre en gros les saisies REO

Une fois que vous avez trouvé votre zone cible, demandez aux propriétaires locaux s'ils seraient intéressés par un autre bien locatif dans la région et combien ils seraient prêts à payer pour un autre. Vous pouvez trouver les propriétaires locaux en appelant les panneaux "à louer" dans la région, parler à des agents immobiliers et parler aux propriétaires lors des réunions du club local des investisseurs immobiliers.

Étape 4

Rappelez-vous à l'étape 1 où vous auriez dû demander à un agent immobilier de vous aider à cibler une zone où les acheteurs au comptant achètent ? Eh bien, vous allez demander à cet agent immobilier de revenir quelques mois en arrière et de vous donner une liste de toutes les ventes au comptant qui ont eu lieu dans votre zone cible pour les saisies REO. Ces informations vous donneront non seulement une liste de tous les acheteurs au comptant, mais elles vous indiqueront également combien ces investisseurs sont prêts à payer pour des types particuliers de propriétés dans votre zone cible.

Étape 5

Très bien maintenant que vous avez une liste d'acheteurs ensemble et une société de titre ou un avocat en place, vous pouvez maintenant commencer à localiser les propriétés REO Foreclosure pour faire des offres. La plupart du temps, toutes les banques listeront leurs propriétés auprès d'agents immobiliers. Donc, Vous vous souvenez de l'agent immobilier avec qui vous avez fait affaire ? :-) Oui, vous allez leur demander de vous fournir quotidiennement des listes de forclusion reo. Il est préférable de cibler les propriétés qui sont un peu sur le marché, car lorsqu'ils arrivent sur le marché pour la première fois, il y a une tonne de concurrence. Mais au début, cibler TOUTES les propriétés REO Foreclosure qui arrivent sur le marché, juste au cas où votre marché ne serait pas aussi compétitif que le mien.

Prenez rendez-vous avec votre agent immobilier pour entrer dans les propriétés de forclusion REO qui vous intéressent. Vérifiez la propriété et déterminez la quantité de travail nécessaire (si vous ne connaissez pas de chiffres de réparation, ne t'inquiète pas... je ne le fais toujours pas;-) sérieusement, Je ne le fais pas.) Vous pouvez demander de l'aide à votre agent immobilier ou vous pouvez emmener un ami entrepreneur avec vous ou vous pouvez simplement supposer qu'il a besoin d'un travail complet. Après avoir vu assez de maisons à vendre et même vu assez de ventes, vous serez en mesure de juger vous-même de la quantité de travail nécessaire. (Je ne plaisante vraiment pas quand je dis que je ne connais toujours pas les chiffres de réparation. Je suis assez bon pour deviner cependant... J'arrive généralement à moins de 5 $, 000.)

Étape 6

Maintenant que vous avez toutes les informations dont vous avez besoin, vous allez faire une offre (cela aide à vous assurer que vous avez d'abord des acheteurs en place. Alors commencez à travailler sur cette liste d'acheteurs, d'accord?)

Lorsqu'ils traitent avec la forclusion REO bancaire, ils n'autorisent pas les cessions, vous ferez donc une clôture simultanée de vos transactions.

Pour déterminer le prix à offrir, vous allez passer en revue les informations fournies par votre agent immobilier avec les ventes au comptant dans la région et comparer ces propriétés avec celle que vous venez de voir. Vous savez grâce aux ventes et en discutant avec d'autres investisseurs ce que les investisseurs en espèces paieront pour de telles propriétés, il ne vous reste plus qu'à déterminer votre profit, puis à déterminer votre prix d'achat MAX.

Vous voudrez parler à votre agent immobilier des frais de clôture, car ils réduiront votre profit et vous aurez besoin de les connaître pour vous aider à déterminer votre prix d'achat MAX afin que vous puissiez toujours faire un profit. Les frais de clôture ou de règlement sont différents dans chaque domaine, vous devrez donc vraiment revoir cette information avec votre agent immobilier.

Une fois que vous avez trouvé tous vos chiffres, y compris votre bénéfice, vous allez faire l'offre.

Par exemple, disons que les investisseurs paient 40 $, 000 pour les propriétés comme le REO Foreclosure que vous avez examiné, et vous voulez gagner 5 $, 000 bénéfices et vos frais de clôture seront d'environ 500 $. Lorsque vous prenez tout cela en considération, votre prix d'achat MAX serait de 34 $, 500. (40 $, 000 - 5 000 $ de profit - 500 $ de frais de clôture =prix d'achat MAX.)

Ne commencez pas par là cependant. Commencez un peu plus bas car si vous commencez haut, c'est dur de descendre, mais si vous commencez plus bas, vous pouvez augmenter progressivement jusqu'à votre prix MAX si besoin est.

Certains grossistes utilisent la méthode de la formule et cela signifie qu'ils utilisent une formule pour déterminer leur prix d'achat MAX. Ils déterminent la valeur après réparation d'une maison (ce qu'elle vaut une fois réparée), ils la multiplient par 65% à 70% (vous devrez l'ajuster en fonction de votre marché), puis vous soustrayez les coûts de réparation et votre profit et qui sera égal à votre prix d'achat Max.

Exemple :Disons que sur ces 40 $, 000 offres de maison que la maison réparée vaudra 100 $, 000. Et la maison a besoin de 45 $, 000 la valeur du travail fait à elle. Vous voulez toujours collecter 5 000 $. Voici comment vous déterminez quel est votre prix d'achat MAX en utilisant la formule :100 $, 000 x 70 % =70 $, 000 - 45 $, 000 (réparations) =25 $, 000 est votre prix d'achat MAX. (j'ai trouvé en utilisant la formule

Étape 7

Puisque vous avez déterminé le prix de votre offre, vous devrez verser à votre agent immobilier un acompte. C'est pour montrer à la banque que vous êtes sérieux au sujet de votre offre. Donc, de manière réaliste, plus vous mettez de côté, plus vous semblez sérieux à la banque. Cependant, gardez à l'esprit que si vous vous retirez de l'accord pour une raison qui n'est pas couverte par les termes de votre contrat, vous perdrez cet argent (vous ne voulez donc pas qu'il soit si élevé.) Je recommande lorsque vous traitez des saisies REO mettre 500 $ à 1000 $ comme argent comptant, mais si vous pouvez vous en tirer avec 100 $... allez-y !

Votre agent immobilier prendra votre chèque et le courtier le déposera très probablement dans un compte séquestre jusqu'au règlement/fermeture.

Étape 8

Si vous êtes nouveau dans l'investissement immobilier, vous pouvez choisir différentes éventualités dans votre accord sur votre propriété. Comme une inspection immobilière, inspection de peinture à base de plomb, l'éventualité d'une hypothèque, contrôle du radon, etc.

Juste un avertissement cependant, plus vous choisissez de contingences, moins votre offre apparaît attrayante pour la banque.

En général, je ne choisis aucune éventualité et je suis conscient que mes arrhes sont très menacées dans ce scénario (parce que je n'élis même pas une éventualité hypothécaire.) Lorsque vous faites cela, quelle est la meilleure offre que vous puissiez faire lorsque vous traitez avec des saisies REO, la banque voudra ce qu'on appelle une preuve de fonds. Réellement, ils voudront une preuve de fonds que vous choisissiez des éventualités ou non, juste pour info.

La preuve de fonds est juste cela, preuve que vous avez l'argent pour acheter cette propriété. Si vous avez une marge de crédit, carte de crédit, autant à la banque ou à un ami ou à un membre de la famille qui a l'une de ces choses avec autant d'argent sur son compte, vous pouvez l'utiliser comme preuve de fonds. Si non, vous pouvez obtenir une lettre de preuve de fonds auprès de ce qu'on appelle une société de financement transactionnelle. (Il suffit de google "financement transactionnel" pour une liste d'endroits avec qui parler.)

Lorsque la banque approuve votre offre de nombreuses fois, la banque aura une société de titre avec laquelle elle voudra conclure l'affaire (elle vous donnera parfois des incitations pour que cela se produise aussi.) Vous pouvez accepter cela mais quand même envoyer tous vos documents signés à VOTRE société de titre et demandez-leur de faire une "fermeture de courtoisie" et demandez-leur d'en informer également la société de titre de la banque. De cette façon, vous gardez le contrôle de la transaction.

Étape 9

Maintenant que la banque et vous avez tous les deux signé le contrat, il est temps de trouver votre acheteur final ! Appelez tous les panneaux "à louer" que vous avez vus où les propriétaires ont dit qu'ils seraient intéressés par plus de propriétés locatives dans la région et dites-leur que vous avez quelque chose sous contrat et que vous voulez savoir s'ils sont intéressés à l'acheter.

Appelez également tous ceux que vous avez ajoutés à votre liste d'acheteurs !

Aussi, obtenez des panneaux en plastique ondulé blanc vierge avec des supports en métal et écrivez dessus avec votre épais, marqueur de magie noire :

3 ch/1 sdb. maison bon marché 40k $ CASH / Doit vendre! 555-5555

Et mettez environ 20 d'entre eux dans la zone où se trouve la maison. Votre téléphone sonnera sans décrocher. (Si vous n'avez pas l'argent pour en acheter une vingtaine, vous allez juste faire beaucoup de démarchage téléphonique et de recherche essentiellement. Appeler les propriétaires et appeler les investisseurs dont vous savez qu'ils ont acheté une maison au comptant au cours des derniers mois... vous vous souvenez de la liste que vous avez reçue de l'agent immobilier ?)

Votre objectif est de travailler avec diligence pour trouver votre acheteur final afin que vous puissiez fermer vos saisies REO et vous pouvez également être payé !

Étape 10

Une fois que vous avez trouvé un acheteur final, puis vous signez un compromis de vente avec eux. Dans cet accord de vente, vous serez le « vendeur » et ils seront « l'acheteur ». (Je sais que vous n'avez pas encore fermé avec la banque, mais puisque vous avez un contrat de vente signé sur la propriété, vous avez maintenant ce qu'on appelle un intérêt équitable dans la propriété et vous pouvez l'annoncer et la vendre en tant que « vendeur ».) N'oubliez pas de mettre le bon prix de vente ici (le plus prix!) Aussi, vous devrez également obtenir un acompte de votre acheteur. Puisque vous êtes maintenant le vendeur, vous voulez que ce soit aussi haut que possible. Vous savez donc que cet acheteur est sérieux au sujet de l'affaire. Pour être sûr, demandez-leur de mettre le chèque d'arrhes au nom de votre société de titre ou de l'avocat. Ils le conserveront sur un compte séquestre jusqu'au règlement/clôture. Assurez-vous de leur faire savoir que la clôture aura lieu avec votre société de titre ou votre avocat immobilier (une fois que vous aurez fait confiance à cet acheteur ou que vous saurez ce que vous faites, vous pouvez décider d'utiliser leur société de titre ou leur avocat pour fermer.)

Étape 11

Vous allez maintenant transmettre ces documents de vente à votre avocat et/ou à votre société de titre. Vous pouvez leur faire savoir que ce sera l'accord de clôture simultané sur lequel vous travaillez.

Si pour une raison quelconque, la société de titre dit que vous ne pouvez pas faire de clôture simultanée, vous pouvez faire une double clôture et vous pouvez utiliser le financement transactionnel que vous avez recherché il y a quelques étapes. Ils vous laissent emprunter leur argent pendant quelques heures ou quelques jours pour conclure votre affaire. Soyez conscient de ce qu'ils vous factureront pour l'argent, parce que vous devrez mettre cela dans vos frais de clôture.

Étape 12

Argent provenant de la vente en gros de saisies REO

Présentez-vous au règlement et récupérez vos 5 $, 000!!! Allez maintenant et trouvez-vous plus de saisies REO à vendre en gros!

Conseil

Vous entendrez NON ou votre offre a été souvent rejetée. Ne t'en fais pas, persévère. Plus vous entendez de non, plus vous vous rapprochez de ce oui ! Gardez une trace des saisies REO sur lesquelles vous faites des offres. S'ils ne vendent pas, faire une autre offre tous les 30 jours.

Avertissement

Je ne suis pas un avocat, vous devriez donc toujours demander l'avis d'un expert, favorable aux investisseurs, avocat immobilier de votre région pour revoir vos contrats. Les lois peuvent être différentes d'un État à l'autre, alors assurez-vous toujours d'avoir un avocat immobilier convivial pour les investisseurs dans votre équipe.

Choses dont vous aurez besoin

• auto

• téléphone

• enseignes vierges en plastique ondulé

• marqueur de magie noire

• 100 $ à 1000 $ dans votre compte bancaire