Qu'est-ce que UpREIT vs DownREIT ?

Les termes UpREIT vs DownREIT décrivent les différences qui existent dans la structure d'entreprise des FPI. Le concept d'UpREIT, qui signifie « Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts, » a été introduit en 1992. Un UpREIT permet aux FPI établies de longue date de regrouper tous les biens immobiliers qu'ils possèdent sous une nouvelle structure de FPI sans vendre aucun des biens au FPI. Cela signifie que le nouveau FPI ne détient directement aucun immeuble.

À la fois, un DownREIT permet à un investisseur de devenir partenaire d'un REIT en concluant un accord de partenariat conjoint. Les deux structures permettent aux investisseurs de différer l'impôt sur les gains en capital.Impôt sur les gains en capitalL'impôt sur les gains en capital est un impôt imposé sur les gains en capital ou les bénéfices qu'un individu réalise en vendant des actifs. La taxe n'est imposée qu'une fois que l'actif a été converti en espèces, et pas lorsqu'il est encore entre les mains d'un investisseur. sur la vente de biens immobiliers appréciés.

Sommaire

• Les UpREIT et les DownREIT sont des types de structures d'entreprise de REIT qui permettent aux investisseurs de différer l'impôt sur les plus-values ​​sur la vente de propriétés appréciées.
• Un UpREIT permet aux investisseurs d'apporter leurs investissements immobiliers à une société-cadre en échange de parts de société en commandite.
• Un DownREIT permet aux investisseurs de devenir partenaires dans un accord de partenariat avec un REIT.

Qu'est-ce qu'un UpREIT?

Un UpREIT est une alternative au DownREIT, et il permet aux propriétaires fonciers de contribuer à un partenariat faîtier en échange d'une tare limitée d'unités de chapeau égale à la valeur de la propriété apportée. Les investisseurs se voient attribuer des options de vente, qui peuvent être convertis en espèces ou en actions de FPI après une période convenue dans le futur.

Le produit reçu peut être utilisé pour acquérir plus de biens immobiliers, payer des dettes, ou à d'autres fins liées aux FPI. Toutes les fonctions de gestion sont en aval du partenariat faîtier, et le nouveau FPI fonctionne comme une société holdingHolding CompanyUne société holding est une société qui ne mène aucune opération, entreprises, ou d'autres tâches actives pour lui-même. Au lieu, il existe dans le but de posséder.

UpREITs peut également être utilisé comme un outil de planification successorale, où les investisseurs peuvent transférer leurs successions à leurs héritiers en franchise d'impôt. Les héritiers peuvent différer l'exercice de l'option de vente jusqu'au décès du propriétaire lorsque les parts sociales sont élargies à la valeur de marché.

Ils peuvent alors exercer l'option de venteOption de venteUne option de vente est un contrat d'option qui donne à l'acheteur le droit, mais pas l'obligation, vendre le titre sous-jacent à un prix spécifié (également appelé prix d'exercice) avant ou à une date d'expiration prédéterminée. C'est l'un des deux principaux types d'options, l'autre type étant une option d'achat. sans payer d'impôts sur les plus-values ​​sur la valeur appréciée des actifs immobiliers sous-jacents. L'exercice de l'option de vente après le décès du propriétaire offre une plus grande liquidité pour payer les droits de succession et éviter l'impôt sur le revenu lors de l'imposition ultérieure.

Qu'est-ce qu'un DownREIT ?

Un DownREIT est une structure relativement plus récente par rapport à un UpREIT. Contrairement à un UpREIT, où toutes les activités de la FPI sont exécutées au niveau de la société de personnes, a DownREIT est un partenariat conjoint entre le propriétaire et le FPI. La structure DownREIT a été créée pour les propriétaires qui n'ont pas l'intention d'opérer dans le cadre d'un partenariat faîtier, mais plutôt, les propriétaires deviennent des associés dans la société en commandite avec le FPI.

La nouvelle société en commandite peut posséder et exploiter des biens immobiliers. Certaines des propriétés peuvent être acquises directement ou détenues par le biais de sociétés en commandite avec des propriétaires fonciers qui ont apporté des propriétés à la société de personnes.

Les DownREIT sont préférés par les investisseurs qui souhaitent éviter de payer des impôts sur les gains en capital sur la vente de biens immobiliers appréciés s'ils pensent que la valeur de leurs propriétés dépassera de manière significative la valeur des propriétés détenues par les REIT. Le rendement de l'investissement du DownREIT dépend de la propriété du propriétaire, et non l'ensemble du portefeuille du FPI. L'investisseur détient une option de vente qui peut être convertie en actions du FPI ou en espèces, et la valeur de conversion dépend de la valeur des investissements immobiliers du propriétaire à ce moment précis.

Cependant, la structure d'un DownREIT est assez compliquée, et les investisseurs font souvent appel aux services d'un expert fiscal pour les aider à structurer l'investissement de manière appropriée. Les DownREIT ont tendance à attirer l'attention de l'Internal Revenue Service, et l'agence fiscale fédérale peut considérer le transfert de propriété à DownREIT comme un événement imposable, à moins d'être correctement structuré.

Comparer UpREIT et DownREIT

1. Avantages fiscaux

Les UpREIT ont tendance à être plus largement utilisés par les investisseurs immobiliers en raison de leurs avantages fiscaux et de leur simplicité. Si l'objectif d'un investisseur est de reporter l'impôt sur les gains en capital, un UpREIT est la meilleure option puisque le transfert de biens appréciés du FPI ne crée pas d'événement imposable.

Les DownREIT ont tendance à adopter une structure d'exploitation complexe. Par conséquent, ils peuvent exiger de l'investisseur qu'il dépense davantage pour embaucher un expert en fiscalité et en investissement qui lui fournira des conseils sur la manière de structurer l'investissement. Si l'investisseur ne suit pas les règles fournies par l'IRS lors du transfert de biens appréciés, l'agence fiscale fédérale peut considérer la transaction comme un événement imposable.

2. Taux de rendement

Les DownREIT sont préférés aux UpREIT lorsque le propriétaire s'attend à ce que sa propriété s'apprécie plus que l'ensemble du portefeuille du FPI. Un DownREIT agit comme une coentrepriseCoentreprise immobilièreUne coentreprise immobilière (JV) joue un rôle crucial dans le développement et le financement de la plupart des grands projets immobiliers. entre une FPI et un propriétaire, et seuls les actifs du propriétaire sont détenus au niveau de la société de personnes. La performance du partenariat ne va pas de pair avec la performance de l'ensemble du portefeuille de biens immobiliers du FPI.

Lors de l'exercice de l'option de vente, la conversion est indexée sur la valeur des actifs de la société au moment de la conversion et non sur les actifs de la société. D'autre part, les parts de société détenues par un investisseur dans un UpREIT augmentent et diminuent avec les actions du FPI et peuvent entraîner une perte si les actions perdent de la valeur au moment de la conversion.

Davantage de ressources

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