Qu'est-ce que l'obsolescence fonctionnelle (immobilier) ?

Dans l'immobilier, L'obsolescence fonctionnelle fait référence à la diminution de l'utilité d'une conception architecturale de telle sorte qu'il est presque impossible de la modifier pour l'adapter aux conceptions immobilières actuelles. À long terme, l'obsolescence fonctionnelle entraîne des pertes pour les investisseurs en raison du fait que les investissements immobiliersRevenu courant (investissements immobiliers)Le revenu courant est une stratégie d'investissement qui donne aux investisseurs une exposition à des paiements supérieurs à la moyenne. Les revenus actuels les plus courants sont financièrement intenses.

Lorsqu'un bien devient obsolète, il ne peut plus être utile au propriétaire ni à la communauté. Le rendre curable peut impliquer des coûts de démolition et des coûts d'élimination des débris, ce qui peut entraîner plus de pertes pour le propriétaire ou l'investisseur.

Résumé rapide

• L'obsolescence fonctionnelle fait référence à l'état dans lequel une caractéristique de conception dans l'immobilier perd sa demande car elle est archaïque, et d'autres conceptions modernes ont pris le relais.
• L'obsolescence fonctionnelle n'est pas facilement corrigée car la conception obsolète n'est pas curable avec facilité.
• Des exemples concrets d'obsolescence fonctionnelle incluent des ponts avec des largeurs de voies et d'accotements inadéquates et des routes qui ne peuvent pas gérer les demandes de trafic modernes.

Comprendre l'obsolescence fonctionnelle

Les investisseurs en situation d'obsolescence fonctionnelle peuvent considérer l'utilité à long terme du bien en question. Par exemple, un vieux, maison de deux chambres dans un quartier avec trois chambres modernes avec une salle de bain dans chaque chambre peut être considérée comme fonctionnellement obsolète.

D'autres articles très sujets à l'obsolescence fonctionnelle comprennent l'électronique, comme les smartphones. L'industrie des smartphones est en constante évolution, et les nouvelles conceptions deviennent rapidement obsolètes en raison de l'incompatibilité et des anciennes conceptions.

Cependant, parfois, il est possible de sortir de l'obsolescence fonctionnelle. Par exemple, les entreprises de l'industrie du meuble peuvent redessiner leurs meubles pour se conformer aux dernières tendances et les présenter à la vente dans des designs modernes.

Types d'obsolescence fonctionnelle

Les deux principaux types d'obsolescence fonctionnelle sont :

1. Obsolescence curable

L'obsolescence curable peut être causée par un manque d'appareils spécifiques qui peut être corrigé en achetant les appareils requis, la présence d'un accessoire qui n'a plus d'importance pour la propriété, ou l'absence d'un ou plusieurs appareils pouvant être corrigés en remplaçant l'article requis.

2. Obsolescence incurable

L'obsolescence fonctionnelle incurable est principalement causée par des facteurs externes sur lesquels le propriétaire n'a aucune influence. Les investisseurs peuvent empêcher l'apparition d'une telle obsolescence en effectuant des recherches appropriées sur les tendances et les conceptions les plus récentes dans l'immobilier avant de s'engager dans l'investissement.

L'obsolescence incurable est un type d'obsolescence qu'il n'est pas financièrement possible de guérir. Cela se produit lorsqu'il est trop coûteux de résoudre le problème. Par exemple, un vieil immeuble résidentiel dans une zone avec des maisons résidentielles modernes peut être considéré comme incurable car il nécessiterait de lourdes rénovations pour le rendre moderne et augmenter sa valeur de revente.

Le coût des rénovations sera nettement plus élevé que le montant qu'il rapportera lors de la vente. En général, l'obsolescence fonctionnelle peut être prévue dans les phases initiales de l'analyse et de l'évaluation q d'un bien immobilier avant l'acquisition.

L'impact de l'obsolescence fonctionnelle sur les propriétés

L'obsolescence fonctionnelle conduit à une baisse de la valorisation d'un bien immobilier lors d'une expertise. une entreprise ou une organisation, ou pour évaluer une performance par rapport à un ensemble donné de normes ou de critères. Effectué par un évaluateur qualifié, une évaluation est généralement effectuée chaque fois qu'une propriété ou un actif doit être vendu et que sa valeur doit être déterminée. L'immobilier est fortement sujet à l'obsolescence fonctionnelle car l'industrie est dynamique, et la demande de maisons modernes provoque ce dynamisme.

Par exemple, une vieille maison trouvée dans un quartier animé avec du moderne, bungalows à étage est fonctionnellement obsolète. La maison ne peut présenter aucun défaut, mais le marché à un moment donné n'exige pas de telles normes. Cependant, une telle maison peut être rénovée pour se rapprocher des normes de son environnement.

Les pires effets pour l'immobilier en raison de l'obsolescence fonctionnelle sont les pertes subies et la difficulté de transformer la propriété en une structure conventionnellement moderne pour répondre aux normes actuelles.

Facteurs externes qui affectent l'obsolescence fonctionnelle

Il y a certains facteurs qui affectent l'obsolescence fonctionnelle, et que les investisseurs peuvent influencer à leur avantage. De tels facteurs sont curables et ne sont pas défavorables à l'évaluation des biens immobiliers. Guérir une telle obsolescence peut être aussi simple que réparer, repeindre, ou même l'installation d'installations modernes manquantes pour rendre la propriété moderne et à jour.

Cependant, il y a des effets externes incurables qui ne peuvent pas être influencés par les investisseurs immobiliers. L'obsolescence externe et incurable provoque une forte baisse de l'estimation d'un bien lors de son évaluation. Des exemples de facteurs d'obsolescence externes incurables comprennent les cas suivants :

1. Routes très fréquentées

Une propriété peut être située à proximité d'une route qui peut devenir achalandée à long terme. Les propriétés résidentielles et commerciales à proximité de routes achalandées ont tendance à être moins attrayantes, et donc perdre de la valeur rapidement. Les routes très fréquentées soumettent les habitants à des nuisances sonores et à un trafic interminable, ce qui réduit la demande sur le marché immobilier.

Les unités résidentielles situées à proximité d'établissements commerciaux tels que les boîtes de nuit et les restaurants peuvent être affectées par les nuisances sonores des entreprises, provoquant leur obsolescence fonctionnelle partielle.

2. Construction de décharges

En outre, la construction de décharges à proximité de locaux résidentiels ou commerciaux provoque des nuisances sonores et olfactives qui rendent ces biens moins sollicités. Les revenus de ces propriétés peuvent diminuer considérablement, en tant que locataires vacants vers des zones plus conviviales.

3. Construction de logements sociaux

Un autre exemple peut être la construction d'appartements à faible revenu dans un quartier haut de gamme. Un quartier aisé déteste les immeubles de grande hauteur, car la plupart d'entre eux construisent des manoirs luxueux à deux étages. De tels appartements peuvent décourager les acheteurs d'investissements résidentiels, réduisant ainsi la valeur de ces biens immobiliers.

Davantage de ressources

CFI est le fournisseur officiel de la page mondiale du programme Commercial Banking &Credit Analyst (CBCA)™ - CBCAGet obtenez la certification CBCA™ de CFI et devenez Commercial Banking &Credit Analyst. Inscrivez-vous et faites progresser votre carrière grâce à nos programmes et cours de certification. programme de certification, conçu pour aider quiconque à devenir un analyste financier de classe mondiale. Pour continuer à faire avancer votre carrière, les ressources supplémentaires ci-dessous vous seront utiles :

• Obsolescence économiqueAutresArticles couvrant d'autres sujets financiers allant de Warren Buffett aux stratégies de hedge funds. Ces autres sujets financiers sont une lecture intéressante
• Obsolescence de localisation Obsolescence de localisation L'obsolescence de localisation est un type de dépréciation d'un bien immobilier causé par des facteurs autres que la propriété elle-même. Les facteurs peuvent soit
• Externalités NégativesExternalités NégativesLes externalités négatives se produisent lorsque le produit et/ou la consommation d'un bien ou d'un service exerce un effet négatif sur un tiers indépendant
• Modèle de développement immobilierModèle de développement immobilierUn modèle de développement immobilier se compose généralement de deux sections : Résumé de la transaction et Modèle de flux de trésorerie. Dans le résumé de la transaction, tous importants