Analyse du marché du logement :avis d’experts et tendances 2021

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Ce n’est un secret pour personne que le marché immobilier est en feu depuis que la pandémie a frappé. Qu’il s’agisse d’acquérir un refuge extérieur privé, d’agrandir l’espace de bureau à domicile ou de profiter de taux d’intérêt historiquement bas, les Américains ont commencé à acheter de l’immobilier et les taux d’accession à la propriété ont explosé. Le marché immobilier américain a gagné ​6 900 milliards de dollars ​ en 2021, le gain le plus important en une seule année, selon Zillow.

Qui a acheté des maisons en 2021 ?

Près de deux millions de locataires dans les zones métropolitaines, qui n'étaient auparavant pas en mesure d'acheter en raison des prix élevés de l'immobilier dans leur région, ont désormais pu devenir acheteurs d'un logement.

Tant que leur emploi a résisté pendant la pandémie, de nombreux millennials en âge d’acheter une maison ont désormais pu chercher un bien immobilier plus loin dans les banlieues, grâce au travail à distance. Sans déplacement professionnel, les acheteurs potentiels ont pu se rendre là où les prix des logements correspondaient à leur budget.

La demande croissante de biens immobiliers au cours des 18 derniers mois a vidé le stock de logements et, dans de nombreux cas, a déclenché des guerres d’enchères pour les logements. Zillow a signalé une baisse des stocks de décembre 2021 de 40 % ​ par rapport aux niveaux pré-pandémiques.

Le faible niveau des stocks et la forte demande ont fait grimper les prix de l’immobilier dans tout le pays. La faiblesse des stocks s’est traduite par une demande accrue de maisons neuves. Puis sont venus les problèmes de chaîne d’approvisionnement et les pénuries de main-d’œuvre de 2021, qui ont ralenti la livraison des matériaux de construction.

Et c’est ainsi que l’Amérique est entrée en 2022 avec une pénurie de logements. Alors, qu'est-ce qui nous attend, selon les experts ?

Taux d'intérêt en 2022

Les taux d'intérêt devraient certainement augmenter par rapport aux plus bas de l'année dernière, mais pas de façon spectaculaire, rapide ou d'un seul coup.

La Réserve fédérale (la Fed) a récemment annoncé son intention d’augmenter le taux d’intérêt en 2022 pour aider à contrebalancer l’inflation. Selon Jerome Powell, chef de la banque centrale américaine, la Fed commence progressivement à réorienter son attention de l'offre d'aide économique vers la lutte contre l'inflation induite par la pandémie, qui a atteint ​7 % ​ en janvier. Trois augmentations distinctes sont attendues avant la fin de l'année.

Les Américains peuvent s’attendre à une hausse des taux d’intérêt, ce qui mettra fin aux faibles taux hypothécaires. Bien que la Fed ne fixe pas directement les taux hypothécaires, elle met en œuvre une politique monétaire nationale qui donne le ton aux prêteurs pour augmenter les taux d'emprunt.

Toutefois, les taux hypothécaires, même s’ils augmentent, seront comparativement plus bas que les années passées, notamment au premier semestre. Le taux hypothécaire à lui seul ne peut pas exclure les acheteurs de maison du marché.

Par exemple, si après un acompte, vous empruntez ​300 000 $ auprès d'un prêteur bénéficiant d'un prêt à intérêt fixe sur 30 ans, si votre taux d'intérêt passe de 3,1 % à 3,5 %, l'outil de calcul d'hypothèque sur realtor.com estime une augmentation de 66 $ de votre versement hypothécaire mensuel. Cela peut toujours maintenir la maison dans les limites de votre budget.

Valeurs et prix des maisons plus élevés

En 2021, l'appréciation du prix de l'immobilier a augmenté de ​19 %. ​ Ajoutez à cela l’effet de l’inflation sur presque tout ce que les Américains achètent, et l’accessibilité à la propriété en prend un coup. D’un autre côté, ceux qui possèdent déjà une maison ont vu la valeur de leur maison augmenter. Ces vendeurs et leurs agents immobiliers ont rapidement compris qu'ils pouvaient augmenter leur prix demandé.

À mesure que la demande continue d’augmenter et que les stocks diminuent, les vendeurs conservent l’avantage. Realtor.com s'attend à ce que le prix de vente médian des maisons augmente de près de ​3 % ​ en 2022.

Les locataires qui espèrent devenir propriétaires en 2022 seront confrontés à un défi supplémentaire à relever :la hausse des loyers. Les loyers devraient augmenter de ​7,1 % ​ en 2022, soit plus du double de la hausse prévue des prix de l’immobilier. Cela s'ajoute à l'augmentation moyenne nationale des loyers de ​10,1 %. ​ en 2021. L'augmentation annuelle attendue du loyer est généralement de ​2 %. ​

En bref, avec la hausse des loyers, des prix des logements et des taux d'intérêt en 2022, cela coûtera plus cher aux acheteurs potentiels en attendant que la bonne maison soit disponible.

Si vous êtes à la recherche d'une nouvelle maison l'année prochaine, pensez à consulter un calculateur d'abordabilité comme celui de Redfin.com.

Attendez-vous à ce que les guerres d'enchères se poursuivent

Avec plus de ​40 pour cent Parmi les vendeurs potentiels admettant qu'ils fixeront le prix de leur maison au-dessus de sa valeur, ne vous attendez pas à ce que votre première offre soit acceptée à moins qu'elle ne dépasse le prix demandé.

Notez que ​44 % ​ des vendeurs s'attendent à ce que vous soyez prêt à renoncer à une inspection ou à une évaluation au cours de la transaction (ce qui n'est d'ailleurs pas recommandé).

Avec le faible stock de logements existants, la concurrence restera féroce pour les acheteurs. La National Association of Realtors (NAR) évalue l'offre de logements existants à ​1,8 mois ​, ce qui signifie que le nombre de maisons sur le marché se vendra dans ce laps de temps si les ventes se poursuivent au même rythme.

Le marché des vendeurs se poursuivra en 2022.

L'inventaire va s'améliorer

Realtor.com prédit un redressement des stocks à vendre en 2022. Selon une enquête réalisée à l'automne 2021, le nombre de propriétaires prévoyant de vendre leur maison au cours des 12 prochains mois a plus que doublé, passant de 10 % à ​26 %. ​

Parmi ceux qui envisagent de vendre, ​93 % ​ a pris des mesures pour préparer la vente. Dans chaque tranche d’âge des vendeurs potentiels, plus de 30 % des acheteurs déclarent être motivés par la possibilité de réaliser des bénéfices sur le marché immobilier actuel. (Lire :Attendez-vous à ce que les prix soient élevés).

Les experts du NAR, Redfin, Zillow et Realtor.com prédisent tous une amélioration de l’état des stocks en 2022, ainsi qu’un marché immobilier plus équilibré. Bien que les estimations de l'ampleur de l'augmentation des stocks varient selon les sources, la plupart citent une augmentation des nouvelles constructions qui contribuerait à ouvrir des maisons qui ne sont pas encore commercialisées.

Et malheureusement, les Américains protégés contre la saisie par les extensions d'abstention liées à la pandémie devront reprendre le paiement de leur hypothèque ou vendre leur maison en 2022.

L'économiste en chef de NAR, Lawrence Yun, prédit :"Avec l'augmentation du stock de logements sur le marché, les offres multiples et intenses commenceront à s'atténuer."

Nouvelle construction

Alors que les stocks de maisons existantes diminuaient, les ventes mensuelles de maisons neuves ont augmenté de ​11,9 % ​ en décembre 2021. Le Bureau du recensement des États-Unis estime l'offre de logements neufs à ​six mois ​ si l'activité des acheteurs continue au même rythme.

Entre août 2020 et août 2021, le nombre de permis de construire de nouvelles maisons unifamiliales a atteint ​1 687 300 ​, soit plus de 316 000 au-dessus de la moyenne annuelle au cours de la période relativement stable de 40 ans précédant la bulle immobilière de la Grande Récession qui a ébranlé le marché immobilier au début des années 2000.

Avec la forte demande de nouvelles constructions et la hausse du coût des matériaux et de la construction, les coûts des logements neufs augmenteront également en 2022. Au troisième trimestre 2021, l'appréciation du prix de l'immobilier a augmenté de ​19 %. ​

Si les problèmes de chaîne d'approvisionnement et les pénuries de main-d'œuvre s'améliorent et que le coût des matériaux de construction reste stable ou diminue, les constructeurs de maisons seront en mesure de reprendre la construction.

Achat d'une maison en 2022

Bien que l'achat d'une maison unifamiliale puisse continuer à être un défi en 2022 pour les premiers acheteurs et les acheteurs expérimentés, les experts immobiliers prédisent que la normalisation entrera en scène d'ici la fin de l'année.

Les acheteurs potentiels doivent aborder la recherche en sachant qu'il s'agit d'un marché de vendeurs compétitif. Le prix médian des maisons, les taux hypothécaires et, par conséquent, les versements hypothécaires continueront d'augmenter en 2022, même si les experts en logement estiment que cette tendance va diminuer.

Pour ceux qui cherchent à se refinancer en 2022, les faibles taux d’intérêt actuels peuvent constituer une incitation. Cependant, lorsque vous envisagez un refinancement, consultez votre prêteur et consultez les ressources disponibles sur consumerfinance.gov pour vous assurer que votre nouveau prêt fonctionne à votre avantage et correspond à vos objectifs financiers.