Devriez-vous acheter un fixateur?

Fixateur-supérieur (nom). Une maison que vous achetez à un prix raisonnable, mais qui nécessite une somme d'argent déraisonnable en réparations et rénovations.

D'accord, alors j'ai inventé cette définition, et ce n'est pas toujours vrai. Acheter des fixateurs pouvez vous procurer plus de maison que vous ne pourriez normalement vous permettre à un prix raisonnable. Ils peuvent être agréablement bon marché. Mais ils peuvent aussi être des gouffres financiers, se déguisant derrière une façade de boiseries charmantes et de portes cintrées.

Aussi tentant que le prix d'achat soit pour des maisons qui ont besoin d'un peu d'attention, vous devez évaluer si une rénovation est faite pour vous. Pour faire ça, vous avez besoin d'une évaluation. Et je ne parle pas que de la maison.

Une évaluation honnête de vous-même

Je crois que même un fixateur soigneusement sélectionné n'est vraiment qu'une bonne affaire si vous pouvez faire le travail vous-même . Même si nous venons d'une longue lignée de cols bleus, nous avons beaucoup à apprendre. Toujours, nous avons des gens à qui demander. Entre nos deux familles, nous avons deux techniciens CVC, un plombier, un électricien, deux ex-menuisiers, un travailleur du béton, et deux infirmières autorisées (juste au cas où les rénovations ne se passent pas bien).

C'est plus que savoir faire des réparations, bien que. Même si vous pouvez faire la plupart du travail vous-même, Veux-tu? Par exemple, mon mari adore faire des travaux électriques, mais n'aime pas la menuiserie. Cela signifie que nos fenêtres sont restées sans rognage pendant longtemps, mais je ne suis pas choqué que nous ayons une excellente boîte à fusibles.

Ensuite, il y a la vie au milieu de projets sans fin. Puisque nous rénovons après nos travaux de jour, parfois nous vivons au milieu de projets pendant longtemps. Lorsque nous avons remis à neuf nos planchers de bois au rez-de-chaussée, j'étais si près à devenir fou. Il y avait de la poussière partout, pour trop longtemps.

Et êtes-vous équipé des outils nécessaires ? Même si nous avons les principaux outils comme les marteaux et les perceuses, nous partageons également les outils vraiment chers ou moins couramment utilisés entre les membres de la famille. Les outils sont chers. Vous voudrez peut-être emprunter ou louer des outils que vous n'utiliserez pas aussi souvent.

L'autre évaluation honnête

Autant que possible, vous devez tout savoir sur la maison. Une évaluation de la maison et une inspection approfondie de la maison devraient vous dire ce que vous devez savoir. Qu'est-ce que ça vaut? S'il s'agit d'une vieille maison (et la plupart des étages supérieurs le sont), comment est la fondation? Quel âge ont la plomberie et le câblage? Y a-t-il des traces de moisissures ou de dégâts d'eau ? A-t-il besoin d'un nouveau toit?

Une fois que vous savez ce dont il a besoin, vous devez vous demander si vous pouvez vous permettre de réparer ces choses. À moins que la maison ne soit pas chère, ou vous avez accès à du matériel bon marché, vous devrez peut-être trouver une autre maison. Des problèmes comme la moisissure ou une fondation en mauvais état sont coûteux à réparer, vous pouvez donc récupérer ou non votre argent sur la valeur nette de votre maison.

Un conte de deux maisons

Nous avons possédé deux maisons. Et tandis que les deux avaient besoin de beaucoup de travail, ils étaient complètement différents.

Alors quelle était la différence ? La première maison était située à la périphérie d'une ville où les prix de l'immobilier étaient notoirement bas. C'était une maison médiocre dans un quartier médiocre. À cause de ça, nous devions acheter la maison à un prix inférieur aux maisons environnantes. Ce qui m'amène à la règle n°1…

Règle 1: Achetez un rénovateur à un coût (bien) inférieur au reste des maisons dans un bon quartier. En suivant cette règle, vos améliorations amèneront votre maison à (ou légèrement dépasser) la valeur des propriétés environnantes. Vous ne récupérerez pas vos coûts si vos rénovations se traduisent par « trop de maison » pour le quartier.

Règle #2. Trouvez un fixateur avec une construction de qualité. Cette première maison était bon marché, coûtant moins que notre revenu annuel combiné à l'époque. Mais tout c'était bon marché, y compris les matériaux utilisés pour sa construction. Et cela a conduit à une infestation de rongeurs, entre autres. (Je pense que notre record attrapait 14 souris sur une période de 24 heures.)

D'autre part, notre deuxième maison a de « bons os ». Peut-être qu'il a besoin de beaucoup de travail, mais au moins le travail supplémentaire sera construit sur une bonne base. Ah, mais "beaucoup de travail" signifie surtout majeur, projets coûteux.

Règle n°3. Choisissez un réparateur- tige avec des améliorations cosmétiques au lieu de majeures, projets coûteux. Bien, bien sûr! Nous n'avons pas mis beaucoup d'argent dans notre première maison. Au lieu de réparer les fondations ou de moderniser la cuisine, nous avons fait des choses peu coûteuses comme la peinture, sortir le vieux, buissons envahis, et le remplacement du tapis.

Et la nouvelle maison ? Au cours des cinq années qui ont suivi notre emménagement, voici les projets que nous avons réalisés :remise à neuf de tous les planchers de bois (tous 1, 800 pieds carrés d'entre eux); remplacé le toit et certaines fenêtres; recâblé la maison ; rénové la salle de bain; a réparé le toit de la grange ; remplacé les toilettes qui fuyaient et l'un des sols pourris de la salle de bain.

Cela n'inclut même pas les projets que nous avons dû embaucher, comme le remplacement d'une partie de la fondation de la grange ou l'installation d'une nouvelle fosse septique.

Il n'inclut pas non plus les projets à venir. Malgré les grosses sommes d'argent que nous avons versées dans cet endroit, il ressemble toujours à un fixateur à l'extérieur. Nous sommes habitués au revêtement rongé par les écureuils et aux vitres qui s'écaillent, mais nous avons récemment eu un aperçu de ce à quoi cela ressemble pour les autres.

Cet été, nous avons organisé un bouillon de crevettes sur la pelouse avec beaucoup de monde, dont une vingtaine d'enfants. Alors que je faisais le tour des tables en distribuant de la sauce cocktail, un enfant de 6 ans a dit, "Hey, qui vit ici?"

"Je fais, " J'ai répondu.

"Bien, il faut peindre cette maison !

Non, copain, ce dont nous avons vraiment besoin, c'est d'un nouveau revêtement.

Compter le bardage, nouvelles fenêtres, et quelques autres choses que nous devons vraiment faire, J'estime que nous avons encore 25 $, 000 de mises à jour à emporter, avant de commencer les rénovations de la salle de bain et de la cuisine… et cela ne compte pas les 30 $, 000 nous avons déjà dépensé. Selon la dernière évaluation, la maison vaut moins aujourd'hui qu'à l'époque où nous l'avons achetée.

Aie. La prochaine fois, je suivrai mes propres conseils ET appliquerai cette formule : Le prix de la maison plus le coût des réparations est égal au prix moyen d'une maison dans le quartier.

Alors avant de tomber amoureux d'un réparateur, demandez-vous si c'est une décision avec laquelle vous pouvez vivre.