Puis-je vendre la maison d'une personne décédée en tant qu'exécuteur testamentaire sans passer par l'homologation ?

Un proche est mort, et ils vous ont laissé leur maison. Vous avez déjà une maison, et vous pourriez avoir envie de froid, espèces sonnantes et trébuchantes à la place. Pouvez-vous vendre la propriété? Presque certainement, mais si vous pouvez le faire sans passer par l'homologation dépend exactement de la façon dont vous avez hérité de la maison, pas si vous avez été nommé liquidateur de la succession. Et vous ne pouvez être l'exécuteur testamentaire que si la succession est en cours d'homologation.

Cela dépend de l'acte

Qui peut vendre les biens de la succession du défunt dépend de la façon dont vous en héritez. Vous pouvez hériter d'une maison de plusieurs manières, et certains n'exigent pas d'homologation, de sorte qu'un exécuteur testamentaire ne serait jamais impliqué.

• Les biens immobiliers peuvent être détenus conjointement avec " droits de survie ." Peut-être que vous et le défunt avez été nommés copropriétaires sur l'acte, et l'acte prévoit que la maison passe automatiquement à l'autre par l'effet de la loi lorsque l'un de vous meurt. Il n'y a pas besoin d'homologation dans ce cas.
• UNE location en totalité fonctionne de la même manière, mais ce type d'acte ne peut être utilisé qu'entre époux.
  
• Certains États reconnaissent actes de transfert à mort qui fonctionne de manière similaire aux comptes bancaires payables au décès. Vous êtes désigné comme bénéficiaire sur ce type d'acte, mais vous n'êtes pas copropriétaire du bien. Vous n'avez aucun droit sur la propriété ou la responsabilité de la maison jusqu'au décès du propriétaire. Cet arrangement contourne également l'homologation.
  

Aucun de ces actes ne signifie que le défunt n'avait pas également une succession successorale composée d'autres biens, mais l'exécuteur n'aurait le contrôle que sur ces biens d'homologation, pas des biens qui vous ont été laissés directement, que vous soyez l'exécuteur testamentaire ou que quelqu'un d'autre serve.

Quand l'homologation est requise

L'homologation est toujours requise lorsque la propriété ne passe pas à un bénéficiaire vivant par application de la loi, comme dans les exemples ci-dessus. Une personne décédée ne peut pas posséder de biens, le tribunal doit donc transférer la propriété. C'est tout le but de l'homologation, ainsi que le règlement des dettes du défunt.

L'homologation est requise même si le défunt n'a pas laissé de testament si la maison n'a pas d'autre moyen de transférer à un bénéficiaire vivant. La seule différence est que les biens du défunt seraient distribués aux héritiers conformément à la loi de l'État s'il n'y a pas de testament – ​​pas nécessairement selon les souhaits du défunt comme indiqué dans un testament.

Alternatives à l'homologation

De nombreux États offrent des alternatives pour les petites propriétés. Les actifs - même les maisons - peuvent être transférés aux bénéficiaires sans impliquer le tribunal des successions, parfois simplement par affidavit, si la valeur totale d'une succession est inférieure à un certain seuil. La limite est généralement quelque part de 50 $, 000 à 150 $, 000 . Il peut varier selon la loi de l'État. Dans ce cas, vous êtes libre de vendre la maison après que la propriété vous a été transférée, comme s'il vous avait été transféré par acte.

Certains États offrent également exemptions de propriété familiale qui permettent au domicile d'un défunt de passer à certains bénéficiaires sans nécessité d'homologation, mais la propriété doit être exactement cela - la résidence principale du défunt, pas une maison de vacances ou un immeuble de placement. Certains États imposent également des limites de valeur à ces types de transferts.

Le rôle de l'exécuteur testamentaire

Le tribunal nommera quelqu'un pour agir comme exécuteur testamentaire et gérer le domaine par le processus d'homologation si l'homologation est requise, généralement la personne citée dans le testament du défunt. Un membre de la famille proche est généralement désigné s'il n'y a pas de testament, désigné comme un représentant personnel ou un administrateur plutôt qu'un exécuteur testamentaire. La nomination donne à l'exécuteur testamentaire ou au représentant personnel le pouvoir de vendre une maison faisant partie de la succession successorale si nécessaire, bien que cela nécessite généralement l'approbation du tribunal.

Les bénéficiaires peuvent parfois passer outre les exécuteurs testamentaires ou les représentants personnels, mais cela nécessite invariablement également l'approbation du tribunal et le consentement mutuel de tous les bénéficiaires.

Faire face à une hypothèque

Dans aucun de ces cas, la maison est à toi, et vous pouvez le vendre sans l'intervention d'un exécuteur testamentaire ou d'un tribunal des successions lorsqu'il vous a été transféré. Mais vous pourriez découvrir que vous avez également hérité d'une hypothèque sur la propriété, et cela doit, bien sûr, être pris en compte si vous décidez de vendre la maison.

La bonne nouvelle, c'est que la loi fédérale interdit aux prêteurs hypothécaires de appeler l'hypothèque exigible dans son intégralité car le propriétaire est décédé. La mauvaise nouvelle est que les paiements doivent encore être effectués - ou l'hypothèque doit être refinancée - pour éviter la forclusion.

Maintien des dépenses immobilières

Les charges du bien doivent être maintenues jusqu'à sa vente, ou vous risquez de le perdre à cause de la forclusion, quelle que soit la façon dont vous en héritez. Cela ne comprend pas seulement le paiement de l'hypothèque. Taxes foncières et assurances doit également être entretenu. L'exécuteur doit payer ces factures de la succession si l'homologation est requise, au moins jusqu'à ce qu'il vous soit transféré, mais vous devrez personnellement effectuer des paiements si vous héritez directement de la propriété.

Les impôts fonciers continuent de s'accumuler lorsque quelqu'un décède, et les impôts impayés peuvent créer un privilège sur la propriété. Dans le meilleur des cas, le privilège sera remboursé sur le produit lorsque vous vendez la maison. Au pire des cas, l'autorité fiscale peut effectivement saisir la propriété – souvent en la vendant au plus offrant – pour réclamer les impôts dus.

Gestion des successions insolvables

L'une des plus grandes complications qui peuvent survenir lorsque l'homologation est requise est que le défunt n'a pas laissé suffisamment d'actifs pour rembourser toutes ses dettes. Cette circonstance est appelée « actif insolvable, " et cela pourrait signifier que même si le défunt vous a quitté la maison, vous ne l'obtiendrez pas ou son équivalent en espèces, Soit, s'il est inclus dans la succession. Tous les biens du défunt doit être liquidé dans ce cas, pour réunir autant d'argent que possible pour les créanciers.

Et les créanciers du défunt seront informés du décès. Les exécuteurs testamentaires et représentants personnels sont tenus par la loi de les notifier par écrit, et la plupart des États exigent également qu'ils publient également des avis de décès dans les journaux, alerter les créanciers inconnus de leur droit de faire des demandes de paiement. Les créanciers disposent généralement d'un délai de plusieurs mois pour le faire.

Certaines lois étatiques et fédérales exemptent certains actifs des réclamations des créanciers, mais ces exemptions s'appliquent normalement à des choses comme les comptes de retraite, pas l'immobilier.

Implications des prêts hypothécaires inversés

Il y a une dernière ride à prendre en compte, que vous héritiez de la maison directement ou qu'elle vous soit transférée via le processus d'homologation. Le défunt pourrait avoir eu une hypothèque inversée sur la propriété. Un prêt hypothécaire inversé permet aux propriétaires âgés de retirer de l'argent de la valeur nette de leurs propriétés, et cela forme un privilège contre elle. Ils n'ont pas à rembourser l'argent jusqu'à leur mort, vendre la maison ou déménager .

Vous pouvez refinancer la maison dans ce cas, rembourser le prêt hypothécaire inversé, ou vous pouvez vendre la propriété et payer l'hypothèque avec le produit de la vente.