Les FPI sont-elles un bon investissement ?

L'achat d'un bien immobilier n'est pas une mince affaire. Sûr, il peut s'agir d'un investissement lucratif et conduire soit à un gain net massif, soit à un flux de trésorerie mensuel récurrent. Mais en même temps, cela peut aussi être très coûteux et prendre beaucoup de temps.

Au cours des années, de nombreux jeunes investisseurs se sont lancés sur le marché de l'immobilier en pensant qu'ils ne s'enrichiront que pour voir leurs cheveux devenir gris à cause des maux de tête qu'ils causent. Des locataires de cauchemar et des réparations coûteuses au fardeau de porter plus d'une hypothèque et d'essayer de joindre les deux bouts, ce n'est pas toujours joli.

Pour ces raisons, de nombreux investisseurs choisissent d'acheter une fiducie de placement immobilier (FPI) au lieu d'acheter une propriété directement.

Mais les FPI sont-elles un bon investissement ? Ou sont-ils quelque chose à éviter? Examinons de plus près pour déterminer si vous devriez investir dans des FPI dans votre parcours financier personnel.

Faut-il investir dans des REIT ?

Il est impossible de dire si les FPI sont un bon investissement. Investir est une décision très personnelle, c'est donc quelque chose que vous seul pouvez répondre.

Pour vous aider à affiner votre décision, explorons les avantages et les inconvénients des FPI.

Les avantages des FPI

Diversification du portefeuille

Les FPI offrent un excellent moyen d'investir indépendamment du marché boursier. Vous pouvez utiliser les FPI pour répartir les risques, élargir vos avoirs, et augmentez votre valeur nette. Les FPI sont généralement moins volatiles que les actions.

Ceci est important car il offre un moyen d'ajouter de la croissance et des revenus à votre portefeuille d'une manière relativement sûre. À la fois, il existe de nombreux types de FPI à explorer, comprenant:

• FPI de détail
• FPI Santé
• FPI résidentielle
• Communications FPI
• FPI Hôtellerie
• FPI industrielle
• FPI de bureaux
• FPI spécifique à l'emplacement (par exemple, la FPI de New York)

Il y a aussi les fonds indiciels immobiliers auxquels penser aussi, comme le VNQ de Vanguard.

Donc, une fois que vous décidez d'investir dans des FPI, il y a beaucoup d'options à choisir, chacun avec ses risques et avantages spécifiques. Certains investisseurs choisissent d'investir massivement dans un seul marché REIT, tandis que d'autres aiment investir dans une variété de FPI.

Faites preuve de diligence raisonnable et analysez les marchés individuels avant de vous lancer dans les FPI pour vous assurer que votre argent va dans le bon domaine.

Distributions garanties

Un autre avantage d'investir dans des FPI est le paiement. Par la loi, Les FPI sont tenues de verser 90 % de leur revenu net sous forme de dividendes. Autrement, ils ne peuvent être achetés et vendus comme des titres publics.

Donc, si vous achetez des actions de REIT performantes et que vous les conservez, vous pouvez percevoir des paiements de dividendes réguliers, même pendant la pandémie.

Bien sûr, si votre FPI se porte mal, ces paiements peuvent continuellement diminuer.

Solide performance à long terme

Ce qui est bien avec les FPI, c'est que c'est quelque chose dans lequel vous pouvez investir et conserver pendant une longue période. Vous n'avez pas à vous soucier de chronométrer le marché et de vous en débarrasser.

En tant que tel, Les FPI s'alignent sur la plupart des stratégies d'investissement à long terme. Si vous recherchez un fonds de base à ajouter à votre portefeuille et quelque chose que vous pouvez définir et oublier, cela pourrait valoir la peine de se pencher sur les FPI.

Faible barrière à l'entrée

Les FPI sont idéales pour les investisseurs débutants qui n'ont pas les fonds nécessaires pour acheter un bien immobilier. Ils sont également bénéfiques pour les investisseurs plus âgés qui souhaitent générer de la croissance mais ne veulent pas s'attaquer à des actions volatiles.

Contrairement à l'immobilier direct, Les REIT ont une très faible barrière à l'entrée. Vous n'êtes pas obligé de verser un acompte, trouver un agent immobilier, ou même avoir une bonne cote de crédit. Tout ce dont vous avez besoin est un compte de courtage et peut-être suffisamment d'argent pour répondre à une exigence d'investissement minimum.

Liquidité

Les FPI sont similaires aux actions en ce sens que vous pouvez les déplacer à tout moment en les négociant. Ce n'est pas comme détenir un certificat de dépôt (CD) illiquide ou une obligation où vous devez attendre la fin d'une limite de durée.

Bien sûr, cela ne s'applique vraiment qu'aux FPI dans un fonds de courtage. Vous pouvez échanger des FPI dans un fonds de retraite comme un compte de retraite individuel (IRA), mais si vous retirez l'argent avant d'atteindre l'âge de la retraite, vous devrez payer des taxes et des frais.

Cela dit, vous pouvez toujours liquider des FPI et réinvestir l'argent dans d'autres titres si vous en avez besoin.

Apprendre encore plus:

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Les inconvénients des FPI

Revenu de dividende imposable du FPI

L'un des principaux inconvénients des FPI est qu'ils sont imposés à un taux plus élevé que les dividendes admissibles. L'IRS ne les classe pas comme des dividendes, ce qui signifie que vous devrez payer plus sur les bénéfices que sur les dividendes reçus d'une entreprise comme Coke.

Performances de l'industrie

Investir dans des FPI nécessite généralement de choisir des secteurs spécifiques. Par exemple, vous pouvez investir dans une FPI résidentielle ou dans le secteur de l'hôtellerie.

En tant que tel, le succès de vos investissements en FPI dépendra en grande partie du succès de chaque secteur. Donc, si vous achetez une FPI résidentielle et que le marché du logement s'effondre de façon inattendue, vous aurez très probablement un revers.

Toutefois, il existe des moyens de réduire les risques et la volatilité. Il suffit d'investir dans des secteurs généralement stables. C'est une autre raison d'avoir des avoirs diversifiés et de se protéger du risque.

Taxe de propriété

Un autre risque à prendre en compte est la taxe foncière. Lorsque les États augmentent les taux d'impôt foncier, cela a un impact négatif sur le rendement du FPI. C'est autre chose à garder à l'esprit lors de l'achat de FPI, en particulier ceux qui sont basés sur des facteurs géographiques.

Comment savoir si un FPI vaut la peine d'être acheté?

Il existe plusieurs mesures d'évaluation que vous pouvez utiliser pour déterminer si un FPI vaut la peine d'être acheté. En voici trois.

1. Cote de crédit

Jetez un œil à la notation de la dette du FPI pour obtenir une évaluation globale de la stabilité et de la fiabilité du fonds. Recherchez les FPI avec des notations de qualité investissement pour être sûr et évitez les FPI avec des notations douteuses.

2. Fonds d'exploitation (FFO)

Le FFO fournit un aperçu rapide du flux de trésorerie total d'une entreprise.

3. Prix/FFO (P/FFO)

Le ratio P/FFO vous permet de voir si un FPI est abordable par rapport à des investissements similaires. C'est similaire au ratio P/E lors de l'achat d'actions.

Comment fonctionnent les FPI

Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier?

Investir dans des FPI n'implique pas l'achat de propriétés autonomes. Plutôt, cela implique l'achat de pièces de sociétés cotées en bourse qui possèdent des bâtiments commerciaux. Le processus est très similaire à l'achat d'actions par l'intermédiaire d'une maison de courtage.

Types de FPI

Vous avez le choix entre plusieurs types de FPI, et il est important de connaître les différences.

Voici une ventilation des différentes FPI que vous pouvez sélectionner.

FPI en actions

Les FPI en actions désignent les sociétés immobilières qui gèrent ou possèdent des propriétés commerciales ou génératrices de revenus.

Cela peut inclure des types de propriétés comme les centres commerciaux, installations de self-stockage, centres de données, Immeubles de bureaux, et copropriétés. Les FPI en actions produisent des revenus en payant les locataires.

FPI privées

Les FPI privées ne sont pas cotées en bourse. Par conséquent, ils n'ont pas à suivre les réglementations de la Securities and Exchange Commission (SEC).

Pour cette raison, les FPI privées présentent généralement un risque plus élevé, investissements plus rémunérateurs. D'un côté, ils offrent généralement des rendements de dividendes élevés. De l'autre, ils manquent également de transparence et ne sont accessibles qu'aux investisseurs qualifiés.

mREITS

Une FPI hypothécaire (mREIT) achète des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires. Dans ce type d'investissement, les revenus proviennent des intérêts créditeurs que ces actifs accumulent.

FPI hybrides

Une autre option est d'investir dans une FPI hybride, qui rassemble les FPI en actions et les FPI hypothécaires en un seul fonds. Ce type de FPI comporte moins de risques et produit un revenu grâce à la combinaison d'intérêts et de loyers.

Comment acheter des REIT

Si vous songez à investir dans des FPI, vous devez faire preuve de diligence raisonnable pour déterminer quels produits conviennent le mieux à votre situation financière unique et à votre tolérance au risque. Voici quelques étapes à garder à l'esprit lorsque vous affinez vos options.

1. Déterminez comment vous souhaitez acheter des FPI

D'abord, demandez-vous si vous souhaitez investir dans des FPI par le biais d'un compte de courtage ou d'un compte de retraite individuel (IRA) fiscalement avantageux.

Vous pouvez acheter des FPI auprès des fournisseurs les plus réputés, dont Fidélité, Avant-garde, et Schwab.

2. Déterminez sur quel marché vous souhaitez investir

Prochain, pensez aux FPI dans lesquelles vous souhaitez investir. Il existe plus de 200 FPI cotées en bourse parmi lesquelles parcourir.

Recherchez vos options et déterminez quel espace a la meilleure valeur à long terme. Envisagez de rechercher des secteurs stables et en croissance, comme l'informatique, télécom, et l'immobilier résidentiel.

Selon combien d'argent vous avez, vous pouvez également choisir de répartir vos investissements pour réduire les risques. Il n'est pas rare que les investisseurs en FPI placent leur argent dans plusieurs fonds.

3. Faire un achat

Il n'y a pas de moment idéal de la journée pour acheter des FPI. Vous pouvez essayer de chronométrer les FPI pour obtenir un prix bas avant d'acheter, mais ne vous laissez pas trop entraîner par les fluctuations de prix à court terme.

Comme la plupart des autres titres, vous pouvez acheter des REIT à tout moment de la journée de négociation normale.

Il s'agit d'un investissement à long terme que vous conserverez probablement dans votre portefeuille pendant des années. Dans la plupart des instances, ce n'est pas quelque chose que vous voudrez retourner et retourner pour un gain net rapide.

Les REIT sont-ils faits pour vous ?

Maintenant que vous avez une meilleure compréhension du fonctionnement des FPI, Voici quelques conseils rapides pour déterminer s'ils conviennent à votre portefeuille spécifique.

Vous voulez faire sensation dans l'immobilier

Les FPI sont idéales pour les personnes qui souhaitent entrer sur le marché immobilier mais cherchent à éviter les coûts élevés et les complications liés à l'achat de propriétés directes.

Investir dans des REIT vous permettra de démarrer rapidement et facilement afin que vous puissiez commencer immédiatement à profiter de l'immobilier.

Souvent, les investisseurs immobiliers se familiarisent avec les FPI, puis passent à l'achat de biens immobiliers physiques après un certain temps. Investir dans des FPI est un excellent moyen d'apprendre comment fonctionne le marché et de jeter les bases d'un portefeuille immobilier plus important.

Apprendre encore plus:

• FPI vs Immobilier
• Qu'est-ce qu'un IRA immobilier ?
• Comment investir dans l'immobilier

Vous devez diversifier votre portefeuille

Jetez un œil à votre portefeuille et déterminez votre tolérance globale au risque par rapport à ce que vous détenez réellement. Recherchez une répartition de votre argent entre différentes classes d'actifs et essayez de déplacer les fonds de manière stratégique.

Par exemple, vous pourriez constater que votre portefeuille contient trop de fonds de croissance volatils. Ou vous pouvez constater que votre portefeuille contient trop de fonds communs de placement et de fonds négociés en bourse (FNB), et vous devez investir dans davantage d'actions de croissance.

En évaluant votre portefeuille, vous aurez plus de facilité à décider si les FPI conviennent à vos besoins.

Vous avez de l'argent à investir

Lorsque vous examinez votre situation financière, c'est une bonne idée de prendre du recul et d'examiner votre endettement global. Demandez-vous si vous êtes en mesure d'investir ou si vous feriez mieux de consacrer plus d'argent au remboursement de dettes à taux d'intérêt élevé.

Si vous avez des milliers de dollars de dettes sur des cartes de crédit avec des taux d'intérêt élevés, il est beaucoup plus logique de rembourser ces dettes avant de faire des achats de FPI. Vous obtiendrez probablement un meilleur rendement en remboursant votre dette qu'en remboursant votre investissement.

Si vous avez des problèmes d'endettement, vous jetez de l'argent et faites patiner vos pneus. Rembourser sa dette est le premier pas vers la liberté financière.

Questions fréquemment posées

L'investissement immobilier est-il difficile ?

L'investissement immobilier peut être très difficile, en particulier pour les nouveaux investisseurs qui manquent de connaissances ou d'expérience avancées sur le marché.

Les personnes dans cette situation devraient envisager de commencer avec des FPI pour apprendre comment fonctionne le marché.

Déménagez et achetez des propriétés en direct uniquement lorsque vous disposez de fonds suffisants pour soutenir votre investissement, et vous êtes confiant quant à l'état du marché.

Dois-je acheter des biens immobiliers ?

L'achat d'un bien immobilier est un excellent moyen de diversifier votre portefeuille. Vous pouvez réduire les risques et augmenter vos chances de générer des rendements à long terme.

Si vous êtes en mesure d'acheter une propriété commerciale directe, vous devriez sérieusement envisager de le faire. Assurez-vous simplement que vous pouvez financer la propriété et qu'il s'agit d'un investissement rentable avec un potentiel solide pour un bon retour sur investissement.

La dernière chose que vous voulez faire est d'acheter une propriété commerciale qui ne génère pas un profit rapide ou un flux de trésorerie mensuel important.

En savoir plus :

• Investissement immobilier commercial ou résidentiel :un aperçu
• Comment investir dans l'immobilier commercial

Les REIT sont-ils imposés comme un revenu ordinaire ?

La plupart des dividendes du FPI sont classés comme un revenu ordinaire aux fins de l'impôt.

Votre meilleur pari est de travailler avec un conseiller fiscal pour réduire le montant que vous payez en impôts lors de l'achat de FPI. Il est important d’avoir une stratégie fiscale avant de se lancer dans l’immobilier.

La ligne de fond

Les investisseurs individuels devraient sérieusement envisager d'aller de l'avant avec les FPI.

L'immobilier commercial peut potentiellement constituer un excellent ajout à un portefeuille d'investissement. Plus, les REIT individuels peuvent être achetés et vendus via une bourse, ce qui les rend incroyablement faciles à gérer.

Pour commencer, analyser votre portefeuille et déterminer si vous êtes en mesure d'acheter des FPI. Puis, dirigez-vous vers votre compte de courtage ou de retraite et envisagez de les charger.

À la fin de la journée, plus vous attendez pour entrer dans l'immobilier, moins vous gagnerez d'argent. Donc, rechercher vos options, déterminer quelles FPI vous conviennent le mieux, et engloutir quelques actions. Qui sait? Vous découvrirez peut-être que l'investissement immobilier a toujours été votre vocation.