Limites de prêts FHA :tous les chiffres que vous devez savoir

Si vous avez fait quelques recherches sur les options de prêt hypothécaire à faible mise de fonds, il y a de fortes chances que vous ayez rencontré des prêts de la Federal Housing Administration. Ces prêts sont une option populaire pour les emprunteurs qui ont des économies limitées, car vous pourriez être en mesure de vous qualifier avec un acompte d'aussi peu que 3,5% et un bon crédit n'est pas requis.

Bien que les critères d'éligibilité pour un prêt FHA soient flexibles, il y a certaines conditions pour obtenir un prêt. Il y a aussi des limites au montant que vous pouvez emprunter.

Dans cet article, nous discuterons de la façon dont les limites de prêt de la FHA sont fixées, que sont ils, et d'autres chiffres importants que vous devez connaître.

Dans cet article

• Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?
• Quelles sont les limites de prêt de la FHA pour 2021?
• FHA vs limites de prêt conventionnelles
• Critères d'éligibilité au prêt FHA
• Comment trouver les limites de prêt FHA pour votre région
• Comment obtenir un prêt FHA
• FAQ
• En bout de ligne

Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?

Un prêt FHA est un prêt immobilier assuré par la Federal Housing Administration (FHA), qui fait partie du Département américain du logement et du développement urbain (HUD). La principale différence entre les prêts FHA et les prêts conventionnels est que le soutien du gouvernement aux prêts FHA permet aux prêteurs de les offrir avec des critères d'éligibilité moins stricts.

De même que certains types de prêts conventionnels ont des limites, il existe également des limites sur le montant que vous pouvez emprunter avec un prêt FHA. La FHA fixe des limites de prêt chaque année, et ils sont basés sur quelques facteurs différents.

Comment les limites de prêt de la FHA sont-elles déterminées ?

Après la crise du logement de 2008, Le Congrès a promulgué la Loi nationale sur le logement et la Loi sur le logement et la reprise économique pour mieux réglementer les pratiques de prêt. Dans le cadre de cette nouvelle réglementation, la FHA est devenue obligée de fixer des limites de prêt chaque année.

En partie, la FHA détermine ses limites de prêt en tenant compte à la fois de la zone géographique et du type de logement. Les zones à moindre coût sont soumises à des limites de prêt inférieures, que la FHA appelle une limite « plancher ». Les zones à coût plus élevé sont soumises à des limites de prêt plus élevées, ou une limite "plafond". Cela signifie que les acheteurs de maisons dans différents comtés peuvent être éligibles à un montant de prêt plus ou moins important, selon l'endroit où ils se trouvent et le type de maison qu'ils achètent.

La FHA considère également les limites de prêt conformes conventionnelles lors de la détermination de leurs limites annuelles. Les prêts conformes sont des prêts qui répondent à certains critères et peuvent être garantis par Fannie Mae et Freddie Mac. Les limites de ces prêts sont déterminées par l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA), et ils sont basés sur les prix médians des maisons dans une zone donnée.

Pour 2021, la limite plancher pour les prêts FHA est de 65% de la limite nationale de prêt conforme, tandis que la limite de plafond est similaire pour les prêts FHA et conformes.

Quelles sont les limites de prêt de la FHA pour 2021?

Typiquement, la FHA fixe ses limites de prêt annuelles pour l'année à venir en décembre, et les limites sont sujettes à changement pour l'année suivante en fonction des critères décrits ci-dessus. Voici les limites hypothécaires de la FHA pour 2021 :

Des quartiers à bas prix

(limite d'étage) Les zones à coût élevé

(plafond limite) Propriété unifamiliale 356 $, 362 822 $ 375 Propriété à deux unités 456 $, 275 $, 053, 000 Propriété de trois logements $551, 500 $, 272, 750 Propriété de quatre logements 685 $, 400 $, 581, 750

Il existe une exception notable à ces limites. Propriétés à Hawaï, Alaska, les îles Vierges américaines, et Guam sont soumis à des limites plus élevées. Par exemple, les emprunteurs éligibles dans ces régions pourraient contracter un prêt FHA unifamilial jusqu'à 1 $, 233, 550.

FHA vs limites de prêt conventionnelles

Pendant que vous magasinez pour des prêts immobiliers, c'est une bonne idée de comprendre les différences entre la FHA et les limites de prêt conformes conventionnelles. Bien sûr, il y a aussi d'autres critères importants à considérer lorsque vous comparez les deux options - plus à ce sujet dans une minute.

Limites de prêt FHA Limites de prêt conformes Propriété unifamiliale 356 $, 362 (zones low-cost) 548 $, 250 (zones à faible coût) 822 $ 375 (zones à coût élevé) 822 $ 375 (zones à coût élevé) Propriété de deux unités 456 $, 275 (zones à faible coût) 702 $ 000 (zones à faible coût) 1 $, 053, 000 (zones à coût élevé) 1 $, 053, 000 (zones à coût élevé) Propriété de trois logements $551, 500 (zones low-cost) 848 $, 500 (zones low-cost) 1 $, 272, 750 (zones à coût élevé) 1 $, 272, 750 (zones à coût élevé) Propriété de quatre logements 685 $, 400 (zones low-cost) 1 $, 054, 500 (zones low-cost) 1 $, 581, 750 (zones à coût élevé) 1 $, 581, 750 (zones à coût élevé)

Si vous devez emprunter plus que ces limites pour une maison, cela pourrait se faire avec un prêt conventionnel non conforme. Par exemple, Les prêts jumbo sont un type de prêt non conforme qui dépasse les limites de prêt conformes. Cependant, ils ont tendance à avoir des conditions d'éligibilité plus strictes que les autres prêts parce que vous empruntez un montant si important.

Critères d'éligibilité au prêt FHA

Un grand attrait des prêts hypothécaires FHA est que les exigences de mise de fonds et de pointage de crédit ne sont généralement pas aussi strictes que celles des prêts hypothécaires conventionnels. Les prêts conventionnels peuvent nécessiter un acompte de 20 % et une cote de crédit de 620 ou plus, ce qui peut rendre l'accession à la propriété trop chère ou difficile pour beaucoup.

Avec les prêts FHA, les emprunteurs ayant une cote de crédit de 580 ou plus pourraient être admissibles à un prêt hypothécaire avec une baisse de 3,5% seulement. Cela pourrait rendre l'épargne pour un acompte beaucoup plus facile. Avec un pointage de crédit inférieur de l'ordre de 500 à 579, vous pourriez toujours être admissible, mais vous devrez mettre 10 % de moins.

Votre ratio dette/revenu (DTI) est un autre facteur que les prêteurs examineront pour déterminer si vous êtes admissible à ce type de prêt. Il existe deux ratios DTI :le DTI front-end et le DTI back-end.

Voici comment fonctionnent les deux types de DTI :

• DTI frontal : Ce pourcentage indique quelle part de votre revenu mensuel va à votre paiement de logement. Il est calculé en divisant votre paiement de logement projeté par votre revenu mensuel brut, puis en multipliant par 100. Donc, si votre paiement de logement serait de 1 $, 500 par mois et votre revenu mensuel brut est de 5 $, 000, votre DTI frontal serait de 30%.
• DTI principal : Ce pourcentage exprime la part de votre revenu consacrée à tous vos paiements mensuels de dette. Vous calculez votre DTI back-end en additionnant toutes vos mensualités de dette (y compris le versement hypothécaire), en divisant cette somme par votre revenu brut, puis en multipliant par 100. Donc, si le total de vos paiements de dette est égal à 2 $, 150 par mois et votre revenu mensuel brut est de 5 $, 000, votre DTI back-end serait de 43%.

Généralement, si vous souhaitez bénéficier d'un prêt FHA, le DTI frontal maximal que vous pouvez avoir est de 31 %, et la limite est de 43% pour le DTI back-end. Cependant, autres facteurs, comme avoir beaucoup d'argent en réserve ou un revenu élevé pourrait vous aider à vous qualifier avec un DTI allant jusqu'à 50%.

Les autres éléments à prendre en compte incluent les frais de clôture, assurance hypothèque, et les limites d'emprunt. Les frais de clôture d'un prêt FHA vont généralement de 2% à 6% du montant du prêt, mais vous pourriez obtenir de l'aide pour payer ces coûts avec des prêts, subventions, ou l'aide de l'employeur.

Vous devrez également payer des primes d'assurance hypothécaire (MIP) initiales et mensuelles avec tous les prêts d'achat et de refinancement de la FHA. La prime initiale est de 1,75 % du montant total du prêt, et la somme de la prime mensuelle peut aller de 0,45% à 1,05% du solde du prêt par an.

Pointage de crédit minimal 500 Acompte requis 3,5% pour les scores FICO supérieurs à 580

10% pour les scores FICO de 500 à 579 Ratio dette/revenu maximal 50% Frais de clôture 2% à 6% Assurance hypothécaire obligatoire Oui

Comment trouver les limites de prêt FHA pour votre région

La FHA considère la plupart des régions du pays comme des zones à faible coût, ce qui signifie qu'ils sont soumis aux limites minimales pour les immeubles de placement unifamiliaux ou occupés par leur propriétaire d'une à quatre unités. Cependant, selon l'endroit où vous habitez, les limites pourraient être plus élevées.

Vous vous demandez quelle est la limite de prêt maximale pour les prêts hypothécaires FHA dans votre quartier ? Vous pouvez le consulter sur le site Web du Département américain du logement et du développement urbain.

Comment obtenir un prêt FHA

Comment obtenir un prêt via un programme FHA est similaire à l'obtention de tout autre prêt immobilier, sauf que vous devez faire une demande auprès d'un prêteur approuvé par la FHA.

Si vous envisagez un prêt immobilier FHA pour acheter une maison unifamiliale ou un immeuble de placement de deux à quatre logements occupé par son propriétaire, une bonne première étape consiste à obtenir une pré-approbation pour une offre de prêt conditionnel. Le processus de pré-approbation implique généralement une vérification de crédit qui affecte votre pointage de crédit.

Après avoir trouvé une maison, votre demande de prêt passe par la souscription, c'est à ce moment que le prêteur effectue un examen plus approfondi de votre demande. Au cours de ce processus, le prêteur peut demander des documents fiscaux, des fiches de paie, États financiers, et d'autres informations pour vérifier vos revenus, les atouts, et l'emploi. Vous recevrez également des informations sur le prêt qui décrivent les conditions et les coûts du prêt.

Si vous réussissez la souscription, la dernière étape est la fermeture, où vous signez les papiers, échanger des fonds, et prendre possession de la maison.

Faire une demande de refinancement FHA pourrait fonctionner un peu différemment d'un refinancement typique, dans certains cas. Par exemple, le refinancement simplifié de la FHA propose un processus abrégé pour les propriétaires. Vous n'avez pas à faire une évaluation de la maison, une vérification de crédit pourrait ne pas être nécessaire, et votre revenu n'a peut-être pas besoin d'être vérifié. Cela signifie que vous pouvez refinancer plus rapidement et avec moins de paperasse qu'un refinancement traditionnel.

FAQ

Quel est le montant maximum que vous pouvez emprunter avec un prêt FHA ?

Le montant maximum que vous pouvez emprunter pour un prêt FHA unifamilial est de 822 $. 375 dans les comtés à coût élevé et 356 $, 362 pour les comtés à faible coût. La seule exception est si vous participez au programme de prêt hypothécaire écoénergétique (EEM). Dans ce programme, vous pourrez peut-être dépasser les limites de prêt lors du financement d'une maison et d'améliorations résidentielles écoénergétiques admissibles avec un seul prêt FHA.

Quelles qualifications sont nécessaires pour un prêt FHA?

Le pointage de crédit minimum dont vous avez besoin pour un prêt FHA est de 500. Avoir un pointage de crédit de 580 ou plus pourrait vous qualifier pour un acompte de 3,5%. Avec un score inférieur à 580, vous pourrez peut-être encore vous qualifier, mais avec 10% de réduction.

Généralement, le DTI maximum que vous pouvez avoir est de 43%, mais il peut y avoir une certaine flexibilité là-bas. Si vous avez un revenu élevé ou beaucoup d'argent en épargne, vous pourrez peut-être vous qualifier avec un DTI plus élevé.

Les prêts FHA nécessitent-ils une assurance hypothécaire?

Oui, Les prêts FHA exigent des primes d'assurance hypothécaire à l'avance et mensuellement. Le versement initial est de 1,75 % de votre prêt immobilier, et les primes mensuelles totales peuvent aller de 0,45% à 1,05% par an, selon combien d'argent vous mettez.

En quoi les limites de prêt conventionnelles sont-elles différentes des limites de prêt FHA ?

Pour 2021, la limite de prêt conforme conventionnel pour les maisons unifamiliales est de 548 $, 250 dans les zones à faible coût et 822 $ 375 dans les zones à coût élevé. Avec les prêts FHA, la limite pour les prêts unifamiliaux dans les zones à faible coût est de 356 $, 362, et c'est 822 $ 374 dans les zones à coût élevé.

En bout de ligne

Les prêts immobiliers FHA sont des prêts garantis par le gouvernement avec des critères d'éligibilité cléments que vous pourriez envisager pour votre premier prêt (ou votre prochain prêt) si vous avez une petite somme de côté pour un acompte. Un excellent crédit n'est pas nécessaire pour être approuvé, mais il y a des limites de prêt, minimum de crédit, et les exigences du DTI à garder à l'esprit avant d'emprunter.

Que vous essayiez d'acheter une maison ou de refinancer un prêt hypothécaire, il existe des programmes de prêt FHA que vous pourriez envisager. Un prêteur approuvé par la FHA pourrait vous aider à déterminer quels programmes seront les plus avantageux en fonction de vos objectifs d'achat de maison. Notre liste des meilleurs prêteurs hypothécaires comprend des prêteurs qui offrent des prêts FHA, et vous pouvez l'utiliser pour comparer les options.