Combien d'hypothèque pouvez-vous vous permettre ? Toutes les considérations importantes

L'achat d'une maison est souvent l'investissement le plus coûteux de votre vie, il est donc essentiel de vous assurer que vos versements hypothécaires mensuels sont abordables. Déterminer le montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre n'est pas aussi simple que de déterminer ce que la banque est prête à vous prêter. Outre l'abordabilité, il est également sage de tenir compte de vos besoins et objectifs financiers.

Si vous envisagez d'acheter une nouvelle maison, nous avons créé ce guide utile pour vous aider à déterminer le montant d'hypothèque que vous pouvez vous permettre et quels facteurs sont essentiels à considérer.

Dans cet article

• Combien d'hypothèque puis-je me permettre?
• Ce que les prêteurs considèrent lorsque vous demandez un prêt hypothécaire
• Facteurs ayant une incidence sur l'abordabilité des prêts hypothécaires
• Options hypothécaires à faible mise de fonds
• FAQ
• En bout de ligne

Combien d'hypothèque puis-je me permettre?

Lorsque vous déterminez le montant d'hypothèque que vous pouvez vous permettre, un bon point de départ est la règle des 28/36. En vertu de cette règle empirique largement acceptée, les propriétaires ne devraient pas consacrer plus de 28 % de leur revenu mensuel brut aux frais de logement et 36 % de leur dette totale — y compris l'hypothèque, cartes de crédit, crédit auto, prêts étudiants, et autres paiements mensuels de la dette.

Les prêteurs considèrent souvent que les chiffres de 28 % et 36 % se situent dans la fourchette acceptable pour les emprunteurs. Ces chiffres sont liés aux ratios dette/revenu, dont nous parlerons dans un instant.

Voyons comment déterminer et appliquer la règle 28/36 :votre revenu mensuel brut (avant impôts) est de 8 $, 000. Premièrement, multiplier 8, 000 x 28, qui est 224, 000. Ensuite, divisez ce nombre par 100, donc 224, 000 100 =2, 240. Cela représente 28 % de votre revenu brut. Dans cet exemple, un paiement hypothécaire mensuel total abordable serait de 2 $, 240.

Pour déterminer le nombre de 36 %, remplacer « 28 » par « 36 » dans la formule précédente, et vous obtenez 2 $, 880. Ainsi, vos dépenses de logement plus tous les autres paiements mensuels récurrents de la dette devraient être inférieurs à 2 $, 880 pour satisfaire la portion de 36 % de la règle des 28/36.

Les calculatrices en ligne sont un autre outil précieux pour vous aider à comprendre un montant hypothécaire qui est réalisable avec votre budget. Bon nombre des meilleurs prêteurs hypothécaires proposent des calculateurs d'abordabilité de la maison, et vous pouvez également les trouver sur les marchés immobiliers comme Zillow et Realtor.com.

Avec la plupart des calculatrices d'abordabilité d'une maison, vous saisirez vos revenus, dette mensuelle, emplacement, et un acompte. Des calculatrices plus complètes peuvent également demander certaines des informations suivantes :

• Ratio dette/revenu (DTI)
• Taux d'intérêt
• Durée du prêt
• Taxe de propriété
• Assurance habitation
• Cotisations de l'association des propriétaires (HOA)

La règle des 28/36 et les calculateurs d'accessibilité financière peuvent vous fournir un point de départ pour vous aider à déterminer le montant des versements hypothécaires que vous pouvez vous permettre. De là, vous devrez tenir compte de vos propres besoins et objectifs financiers pour déterminer un chiffre qui vous convient.

Ce que les prêteurs considèrent lorsque vous demandez un prêt hypothécaire

Les souscripteurs tiennent généralement compte de votre revenu annuel brut, rapport DTI, profil de crédit, et des actifs lorsque vous demandez un prêt hypothécaire.

1. Revenu annuel brut

Votre revenu annuel brut est le montant total d'argent que vous gagnez chaque année avant que les déductions ne soient retirées de votre chèque de paie. En d'autres termes, si votre salaire annuel est de 70 $, 000, c'est votre revenu annuel brut, même si les retenues sur salaire vous laissent moins de 70 $, 000 en salaire net.

Votre revenu annuel brut comprend vos revenus provenant de votre travail ou de votre entreprise, mais peut également inclure des prestations d'invalidité, Prestations de sécurité sociale, pension, et les paiements de pension alimentaire pour enfants.

2. Ratio dette/revenu

Une autre chose importante que les souscripteurs de prêts prennent en compte est votre ratio dette/revenu (DTI). Votre ratio DTI est le pourcentage de votre revenu mensuel brut qui va vers vos dettes mensuelles. Les prêteurs accordent une grande importance à cette mesure pour s'assurer que les emprunteurs peuvent payer leurs versements hypothécaires mensuels.

Les prêteurs considèrent deux types de ratios DTI :front-end et back-end. Le DTI initial comprend uniquement vos dépenses liées au logement. Ceux-ci s'alignent sur la règle des 28/36. Les prêteurs ne veulent généralement pas que plus de 28% de votre revenu mensuel aille à vos dépenses de logement, qui comprennent le principal, l'intérêt, impôts fonciers, et d'assurance (PITI) sur votre propriété.

Si votre revenu mensuel brut mensuel est de 6 $, 000, cela signifie que votre versement hypothécaire ne devrait pas dépasser 1 $, 680. Dans cet exemple, le DTI initial est déterminé en multipliant votre revenu mensuel total par 28 % :6 $, 000 x 0,28% =1 $, 680 en frais de logement mensuels recommandés.

Contrairement au DTI frontal, qui comptabilise les frais de logement par rapport à vos revenus, back-end DTI considère vos dettes mensuelles totales, y compris le versement hypothécaire proposé. Généralement, les prêteurs exigent votre dette à long terme, y compris l'hypothèque, crédit auto, remboursement des prêts étudiants, et autres dettes, être inférieur à 33 % ou 36 % de votre revenu mensuel brut.

Dans ce cas, si votre revenu mensuel brut est de 6 $, 000, alors le total de votre hypothèque et d'autres dettes en souffrance ne devrait pas être supérieur à 2 $, 160 comme 6 $, 000 x 0,36% =2 $, 160.

3. Profil de crédit

De nombreux prêteurs hypothécaires suivent une formule pour les aider à évaluer le risque. Ces formules varient selon le prêteur, mais ils se fient souvent à la cote de crédit de l'acheteur. Typiquement, les acheteurs de maison avec des cotes de crédit élevées reçoivent des offres de prêt avec des taux d'intérêt plus bas.

Puisque les taux d'intérêt impactent le montant de votre mensualité et le coût global du prêt, c'est payant d'avoir un bon crédit. Avant de demander un prêt hypothécaire, c'est une bonne idée de vérifier votre dossier de crédit auprès des trois principales agences d'évaluation du crédit - Equifax, Expérien, et TransUnion. Vous pouvez obtenir une copie gratuite de votre rapport chaque année sur AnnualCreditReport.com.

Examinez attentivement vos rapports, à la recherche d'erreurs et d'inexactitudes. Si vous repérez des erreurs, essayez de les supprimer en contestant les erreurs de rapport de crédit avec les bureaux de crédit. Le processus de suppression des marques négatives prend du temps, mais nettoyer votre crédit pourrait faire la différence pour obtenir l'approbation d'un prêt ou recevoir un meilleur taux annuel en pourcentage (TAP).

4. Vos actifs totaux

Une façon pour les prêteurs d'évaluer leur exposition au risque consiste à examiner votre actif total. Le long de ces lignes, le prêteur veut généralement voir vos relevés bancaires, comptes de placement, et d'autres sources pour déterminer si vous disposez de suffisamment de liquidités pour effectuer un acompte et payer les frais de clôture.

Plus vous avez d'actifs de grande valeur, moins votre demande peut sembler risquée aux prêteurs. Le fait d'avoir des actifs de valeur indique que vous serez probablement en mesure d'effectuer des versements hypothécaires à temps chaque mois et que vous pourriez subir un coup financier majeur, comme la perte de votre emploi ou une urgence médicale.

Facteurs ayant une incidence sur l'abordabilité des prêts hypothécaires

Si vous vous demandez comment obtenir un prêt abordable, Tenez compte de quelques-uns des facteurs qui influent sur l'abordabilité des prêts hypothécaires.

1. Taux d'intérêt

Peut-être qu'aucun facteur n'affecte plus l'abordabilité d'une maison que le taux d'intérêt du prêt hypothécaire. C'est parce que c'est le versement hypothécaire que vous devez inscrire dans votre budget chaque mois, pas le montant du prêt. Plus votre taux hypothécaire est bas, plus les intérêts payés sur le prêt sont bas. Plus les intérêts payés sont bas, plus vous pourriez vous permettre d'emprunter.

2. Durée du terme hypothécaire

La durée du prêt affecte votre paiement mensuel et le montant total des intérêts que vous paierez sur la durée du prêt. Avec une durée de prêt plus courte, vos paiements seront généralement plus élevés, même si vous paierez moins d'intérêts avec le temps.

Comparons les coûts entre une hypothèque de 30 ans avec un TAEG de 3,8 % et une hypothèque de 15 ans avec un TAEG de 3,25 % :

prêt sur 30 ans prêt sur 15 ans Prix ​​maison 300 $, 000 300 $, 000 Montant de l'acompte 20% 20% Montant du prêt 240 $, 000 240 $, 000 AVR 3,8% 3,25% Paiement hypothécaire mensuel total 1 $, 118,30 $, 686.41 Total des intérêts payés sur la durée du prêt 162 $, 587,15 63 $, 552.91

Dans ce cas, les mensualités de l'hypothèque de 30 ans sont inférieures de plus de 500 $ aux mensualités de l'hypothèque de 15 ans. Cependant, si vous regardez le total des intérêts que vous paierez sur la durée des prêts, vous paieriez plus de 99 $, 000 de plus en intérêts avec l'hypothèque de 30 ans en raison de la durée plus longue. Tant le paiement mensuel que les frais d'intérêt totaux valent la peine d'être pris en compte lorsque vous comparez les prêts immobiliers.

3. Économies totales

Un autre facteur affectant l'abordabilité de la maison est le montant des économies en espèces que vous avez en main. Cela aura probablement une incidence sur le montant de l'acompte que vous pouvez vous permettre de faire. En général, plus votre acompte est élevé, plus votre versement hypothécaire mensuel est bas.

Les prêteurs peuvent également tenir compte de votre épargne lorsqu'ils examinent votre demande de prêt. Si un emprunteur a un montant élevé d'épargne, cela pourrait les rendre moins risquées aux yeux d'un prêteur.

4. Impôts fonciers

Lorsqu'il s'agit de l'abordabilité d'un prêt hypothécaire, les impôts fonciers sont une considération souvent négligée. Le montant que vous paierez en impôts fonciers est basé sur la valeur imposable de la maison. Généralement, plus la valeur imposable est élevée, plus votre obligation fiscale mensuelle sera élevée.

Les taxes foncières varient selon l'endroit où vous habitez. Reportez-vous au site Web de votre évaluateur de comté et aux listes immobilières locales pour obtenir une image des taux d'impôt foncier dans votre région.

5. Assurance habitation

Votre prêteur vous demandera de souscrire une assurance habitation pour couvrir les pertes potentielles dues à des événements tels que des incendies ou des catastrophes naturelles. Le coût de l'assurance habitation peut varier selon l'endroit où vous habitez. Par exemple, cette assurance coûte généralement plus cher dans les endroits où les propriétaires déposent plus de réclamations, comme dans les zones qui subissent de fréquentes tempêtes.

Parlez à un agent d'assurance local pour obtenir un devis d'assurance habitation précis. L'Association nationale des commissaires aux assurances répertorie la prime d'assurance habitation annuelle moyenne nationale à 1 $, 249, environ 104 $ par mois, comme référence générale.

6. Assurance hypothécaire privée

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est un type d'assurance qui protège le prêteur si vous n'êtes pas en mesure d'effectuer vos paiements mensuels. Typiquement, si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat d'une maison, vous devrez payer l'assurance hypothécaire.

Le PMI augmente le coût de votre prêt. Selon le prêteur, vous pouvez être tenu de payer le PMI dans le cadre de votre paiement mensuel total, et vous pourriez être responsable du paiement des frais d'assurance hypothécaire à la clôture, trop, dans le cas des prêts FHA. Plus d'informations sur ces prêts dans une minute.

7. Vos objectifs personnels

Comme nous l'avons vu, les prêteurs tiennent compte de vos revenus, dettes et dépenses, crédit et les actifs lorsque vous envisagez de vous approuver ou non pour un prêt. Cependant, ils ne tiennent pas compte de vos objectifs financiers personnels pour déterminer si un prêt hypothécaire est abordable. Par exemple, vous pourriez avoir un plan d'épargne pour la retraite, l'éducation d'un enfant, ou pour rembourser des dettes.

En d'autres termes, Ce n'est pas parce que vous pouvez obtenir l'approbation d'un montant de prêt spécifique que vous devez choisir de le faire. Il peut être plus judicieux d'acheter une maison avec un prix de vente inférieur à votre maximum et de laisser un peu de marge dans votre budget.

Options hypothécaires à faible mise de fonds

Bien que certaines banques et institutions financières imposent des exigences de mise de fonds moins élevées, de nombreux prêteurs exigent un acompte de 20 % pour les prêts conventionnels.

Si un acompte de 20 % est un obstacle vous empêchant d'acheter à domicile, Voici quelques alternatives qui pourraient avoir des exigences de mise de fonds inférieures :

Prêts FHA

Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral avec des exigences moins strictes que les prêts conventionnels. Si vous comparez les prêts FHA aux prêts conventionnels, considérez que les prêts FHA peuvent ne nécessiter qu'un acompte de 10 % si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579. Si votre pointage de crédit est supérieur à 580, vous pourriez vous qualifier pour un prêt FHA avec aussi peu que 3,5% de mise de fonds.

Les prêts FHA incluent une prime d'assurance hypothécaire (MIP) qui coûte 1,75 % du montant du prêt, dû à la clôture. En outre, les emprunteurs paient des primes mensuelles d'assurance hypothécaire totalisant 0,45 % à 1,05 % du montant du prêt par an.

Prêts USDA

Le département américain de l'Agriculture (USDA) propose des prêts conçus pour aider les acheteurs de maison à revenu faible à moyen pour leur région. Ces prêts nécessitent les éléments suivants :

• Pointage de crédit FICO de 640 et plus (bien qu'il puisse varier selon le prêteur)
• Pas d'acompte
• Assurance hypothécaire — des frais initiaux de 1 % sont ajoutés au solde de votre prêt et payés avec votre versement hypothécaire mensuel. Plus, des frais annuels de 0,35 % du solde de votre capital restant chaque année.
• Le domicile doit être situé dans une zone rurale admissible

Prêts VA

Pour les anciens combattants et les militaires, Les prêts VA offrent un chemin plus facile vers l'accession à la propriété que de nombreux types de prêts hypothécaires. C’est parce que les prêts immobiliers pour vétérans ne nécessitent généralement pas de mise de fonds ni d’assurance hypothécaire.

La plupart des prêteurs VA exigent une cote de crédit de 620 ou plus, tandis que d'autres peuvent accepter des cotes de crédit aussi basses que 580 lorsque l'on considère votre admissibilité à un prêt VA.

FAQ

Quelle hypothèque puis-je me permettre avec mon salaire?

Une bonne ligne directrice est que votre hypothèque totale, y compris votre principal, l'intérêt, impôts, et assurances (PITI), ne doit pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel avant impôt. Vous pouvez déterminer ce nombre en multipliant votre revenu par 28 et en divisant le nombre obtenu par 100.

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire qui équivaut à cinq fois mon salaire?

Le revenu n'est qu'un des nombreux facteurs que les souscripteurs de prêts hypothécaires prennent en compte lorsqu'ils évaluent une demande de prêt. Lorsque tous les facteurs sont pris en compte, dont le TAEG, dette, et acompte, il pourrait être possible d'obtenir une approbation pour un montant de prêt qui représente plusieurs fois votre salaire.

Est-ce que cela vaut la peine d'être préapprouvé pour un prêt hypothécaire?

Cela peut valoir la peine d'obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire. Cela vous aidera non seulement à déterminer le montant pour lequel vous pourriez être approuvé, mais cela pourrait également signaler aux professionnels de l'immobilier et aux vendeurs de maisons que vous êtes un acheteur sérieux.

En bout de ligne

Lorsque vous évaluez le montant d'hypothèque que vous pouvez vous permettre, la règle 28/36 peut vous donner un nombre général. Les calculateurs hypothécaires peuvent affiner davantage votre fourchette d'abordabilité. Cependant, la meilleure façon de déterminer combien vous pouvez vous permettre est de parler à un agent de crédit hypothécaire local.

N'oubliez pas que ce n'est pas parce qu'un prêteur peut vous approuver pour un montant spécifique que vous devez opter pour ce montant. Tenez compte de vos besoins et objectifs financiers à long terme. Vous paierez sur ce prêt pendant probablement 15 à 30 ans, vous voudrez donc vous assurer qu'il y a de la place dans votre budget pour épargner pour la retraite, fonds du collège, et d'autres objectifs.