Règles de participation active des propriétaires locatifs

La liste des règles fiscales favorables aux propriétaires locatifs est longue. De larges déductions, dépréciation, taux d'imposition des plus-values, 1031 échanges et règles de perte d'activité passive découlent tous d'un cadre de politiques qui favorisent l'investissement immobilier. Si vous êtes propriétaire d'un bien locatif ou envisagez d'en acheter, renseignez-vous sur ces règles pour comprendre les effets sur votre résultat net. La règle de la perte d'activité passive, en liaison avec son exigence de participation active, est particulièrement utile pour les nouveaux investisseurs qui peuvent afficher une perte leur première année dans le jeu.

Comprendre la participation

Lorsque vous gagnez de l'argent grâce aux loyers d'un bien locatif, il est généralement considéré comme un revenu passif. Il découle plus de la propriété elle-même que d'un service que vous fournissez. Si vous perdez de l'argent, c'est une perte de revenu passive ou, simplement, perte passive. Un gain est imposé comme un revenu ordinaire. La façon dont une perte est traitée dépend de votre participation active aux activités de location. Si vous n'avez pas participé activement à l'activité de location, vous ne pouvez déduire des pertes passives que des gains passifs, comme d'autres biens locatifs. Si vous n'avez pas de gains passifs, vous pouvez reporter la perte passive en arrière ou en avant sur d'autres années d'imposition au cours desquelles vous avez des gains passifs à compenser. Si vous avez participé activement, à partir de 2014, vous pouvez déduire jusqu'à 25 $, 000 en perte passive de revenus non passifs, comme le salaire de votre travail.

Exigence minimale de copropriété

Vous devez posséder au moins 10 pour cent de la propriété présentant une perte passive pour répondre au test de participation active et pouvoir déduire les pertes passives d'un revenu non passif ou actif. Il n'y a pas d'exceptions à cette règle. Si vous ne possédiez pas au moins 10 pour cent de la propriété, vous ne pouvez pas déduire les pertes passives de quoi que ce soit d'autre que le gain passif, bien que vous puissiez toujours reporter la perte en arrière ou en avant dans d'autres années d'imposition.

Participation active

En plus de posséder au moins 10 pour cent de la propriété locative pour répondre au test de participation active, vous devez avoir participé activement à la gestion du bien, en particulier dans les décisions de gestion. L'Internal Revenue Service fournit des exemples de participation active en tant qu'unités publicitaires, percevoir les loyers et effectuer ou faire effectuer des réparations. Il clarifie, cependant, que le terme « participation active » est une norme moins stricte que « participation matérielle » applicable aux professionnels de l'immobilier. Pour participer activement, vous n'avez pas à gérer tous les aspects de la gestion. Si vous approuvez de nouveaux locataires, déterminer les conditions de location et approuver les dépenses, vous avez réussi le test.

Limitations applicables aux personnes à revenu élevé

Le plein 25 $, 000 déduction de la perte passive du revenu non passif n'est disponible que pour les contribuables ayant un revenu brut ajusté modifié de 100 $, 000 ou moins (50 $, 000 ou moins si les mariés déposent séparément). Il passe au-dessus de 100 $, 000 et se termine entièrement pour les salariés ayant un revenu de 150 $, 000 et plus.