Contrat foncier vs. Contrat d'achat d'hypothèque

Dans le cadre d'un contrat de prêt hypothécaire en prix d'achat, l'acheteur emprunte la majeure partie du prix d'achat d'une parcelle immobilière, et paie au vendeur la totalité du prix d'achat en une somme forfaitaire. Dans le cadre d'un contrat foncier, l'acheteur paie le prix d'achat au vendeur sans l'intervention d'un prêteur tiers.

Titre

Dans un contrat de prêt hypothécaire en prix d'achat, le vendeur est payé en totalité et transfère le titre de propriété à la date de clôture. Le titre est transféré à l'acheteur - bien que dans certains États, le prêteur reçoive physiquement le titre de propriété - et le prêteur détient une hypothèque sur la propriété. Dans le cadre d'un contrat foncier, le vendeur conserve la propriété légale de la propriété, avec la possession du titre de propriété, jusqu'à ce que l'acheteur paie le dernier versement.

Modalités de paiement

La plupart des prêteurs hypothécaires sont des banques, et les banques utilisent des conditions hypothécaires standardisées en ce qui concerne des questions telles que les acomptes, versements échelonnés et taux d'intérêt. Meilleur est le crédit de l'acheteur, plus ces conditions seront favorables. Les acheteurs qui utilisent des contrats fonciers sont souvent incapables d'obtenir un crédit commercial, et beaucoup ne peuvent pas se permettre un acompte. Étant donné que le vendeur qui finance l'achat n'est généralement pas un établissement de crédit, les termes d'un contrat foncier peuvent être beaucoup plus flexibles que les termes d'un contrat hypothécaire.

Défaut

Si un acheteur avec une hypothèque en argent d'achat sur sa propriété est en défaut de remboursement, le prêteur peut vendre la propriété aux enchères pour régler la dette hypothécaire. Si le produit de la vente excède le montant de la dette et le coût de l'enchère, l'excédent est restitué à l'acheteur. Ce montant peut être substantiel si l'acheteur fait défaut après de nombreuses années de paiement échelonné et a donc accumulé beaucoup de valeur nette dans la maison. Lorsqu'un acheteur en vertu d'un contrat foncier fait défaut, l'acheteur n'a aucune valeur nette dans la maison et ne peut récupérer aucun des versements qu'il a payés.

Forclusion vs. Reprise de possession

Lorsqu'un acheteur avec une hypothèque fait défaut, le prêteur doit engager une procédure de forclusion avant d'expulser l'acheteur. Même après la vente aux enchères de la propriété, de nombreux États accordent à l'acheteur un « droit de rachat » - une période de temps, généralement entre un et trois ans, récupérer la propriété en payant au nouveau propriétaire une certaine somme d'argent spécifiée par la loi de l'État. Si un acheteur en vertu d'un contrat foncier fait défaut, le vendeur demande simplement une décision de justice d'expulsion et fait expulser physiquement l'acheteur par les autorités locales s'il refuse de partir volontairement. L'acheteur n'a aucun droit de rachat, puisqu'il n'a jamais possédé la propriété.