Que sont les fonds disponibles pour distribution (FAD) ?

Fonds disponibles à la distribution (FAD), également connu sous le nom d'espèces disponibles pour distribution, est utilisé en référence à l'investissement dans les FPI. Il indique le montant des bénéfices nets d'une FPI qui sera distribué aux actionnaires et aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Dividende Un dividende est une part des bénéfices et des bénéfices non répartis qu'une entreprise verse à ses actionnaires. Lorsqu'une entreprise génère un bénéfice et accumule des bénéfices non répartis, ces bénéfices peuvent être soit réinvestis dans l'entreprise, soit versés aux actionnaires sous forme de dividendes.

Les FPI détiennent et gèrent un portefeuille d'investissements immobiliers, allant des appartements résidentielsResidential Properties REITLes propriétés résidentielles REIT sont des REIT qui possèdent et gèrent des unités résidentielles pour la location à des locataires. Il peut s'agir de structures unifamiliales ou multifamiliales, centres commerciaux, parcs de bureaux, hôtels de luxe, et les hôpitaux, et ils permettent aux investisseurs d'acheter et de vendre des actions de la société en bourse. Les investissements génèrent un revenu régulier sous forme de baux, loyers, et les revenus de la vente de propriétés appréciées.

Afin de conserver leur statut de FPI, Les FPI sont tenues de distribuer au moins 90 % de leurs revenus aux actionnaires sous forme de dividendes. Les versements de dividendes assurent aux actionnaires un cash-flow régulier dans le temps, en plus de bénéficier de l'appréciation des actions.

Résumé rapide

• Les fonds disponibles aux fins de distribution (FAD) sont le montant en espèces conservé par une fiducie de placement immobilier pour distribution aux actionnaires ordinaires.
• Le FAD est obtenu en déduisant les dépenses en immobilisations récurrentes normalisées des FFO du FPI.
• Les investisseurs utilisent l'outil FAD comme indicateur de la solidité d'un FPI.

Fonds disponibles pour distribution expliqués

Le montant des fonds disponibles pour la distribution agit comme un outil d'évaluation clé pour déterminer la solidité d'un FPI. Les investisseurs sont particulièrement attirés par les FPI en raison de leur capacité à fournir un flux de revenus constant tout au long de la période d'investissement. Aussi, contrairement à d'autres investissements comme les actions et les obligations, les obligations sont des titres à revenu fixe émis par des sociétés et des gouvernements pour lever des capitaux. L'émetteur de l'obligation emprunte du capital au détenteur de l'obligation et lui verse des paiements fixes à un taux d'intérêt fixe (ou variable) pendant une période déterminée., Les FPI présentent une corrélation relativement faible avec les rendements d'autres investissements, tels que les placements à revenu fixe et les actions.

Les FPI avec des fonds toujours plus élevés disponibles pour la distribution attirent davantage les investisseurs axés sur le revenu que les FPI qui ont montré des incohérences dans les dividendes qu'ils distribuent aux investisseurs. Il n'y a pas de directives spécifiques sur la façon dont le FAD doit être calculé, mais la plupart des FPI ajustent le FFO pour les dépenses d'investissement récurrentes, loyers linéaires, et les éléments non monétaires.

Les FPI peuvent augmenter le montant des fonds disponibles pour la distribution des deux manières suivantes :

1. Croissance organique

Les stratégies de croissance organique cherchent à stimuler le FAD en maximisant la croissance interne à l'entreprise sur une base trimestrielle ou annuelle. Certaines des mesures que les entreprises poursuivent pour se développer de manière organique comprennent l'amélioration de la prestation de services, générer de nouvelles sources de revenus, ou entreprendre des promotions pour augmenter les taux d'occupation des propriétés.

Par exemple, un office REITOffice REITsOffice REITs sont des REIT qui construisent, faire en sorte, et entretenir les immeubles de bureaux, et ils louent les bureaux à des entreprises qui ont besoin d'espace pour accueillir leur personnel peuvent augmenter leurs revenus en offrant des incitations aux entreprises lorsqu'elles louent des espaces de bureaux dans leurs propriétés gérées. Ils peuvent également gérer les parties communes, comme les salles de conférence, qu'ils peuvent louer en fonction des besoins.

Les investisseurs utilisent la performance de croissance organique pour déterminer si l'entreprise est capable de générer plus de revenus chaque année grâce à ses sources internes, ce qui se traduit par un cours de l'action plus élevé et des versements de dividendes plus élevés.

2. Acquisitions et promotions immobilières

Une autre méthode pour augmenter le FAD est la croissance inorganique, résultant des fusions et acquisitions d'autres entreprises du même secteur. La plupart des entreprises recherchent la croissance inorganique comme méthode plus rapide pour accroître leurs revenus et étendre leurs activités à de nouveaux marchés.

Par exemple, une FPI d'entrepôt peut acquérir d'autres entrepôts pour augmenter son portefeuille et profiter de la demande croissante d'espace d'entrepôt en raison de la croissance du commerce électronique. Le FPI bénéficiera de revenus locatifs plus élevés, plus grand nombre d'actifs, ainsi qu'un espace de stockage plus grand.

Comment calculer le FAD

La valeur de FAD est obtenue en calculant les fonds provenant de l'exploitation et en déduisant les dépenses en immobilisations récurrentes du FPI. La formule FAD est donnée comme suit :

FAD =FFO – RCE

Où:

• FFO est le fonds d'exploitation
• CER est la dépense d'investissement récurrente

Les deux éléments sont expliqués en détail ci-dessous :

1. Fonds d'exploitation (FFO)

Fonds d'exploitation (FFO)FFO - Fonds d'exploitation Le FFO ou Fonds d'exploitation est une mesure des flux de trésorerie générés par les opérations commerciales qui est souvent utilisée par les fiducies de placement immobilier - REITS. Les fonds provenant des opérations (FFO) sont le montant réel des flux de trésorerie générés par les opérations de base. Le guide des FFO est une mesure des revenus générés par les FPI, et il est utilisé pour définir les flux de trésorerie que les FPI génèrent de leurs opérations. Il est calculé en ajoutant la dépréciation et l'amortissement au revenu net, puis en déduisant les gains sur la vente de propriétés.

Cependant, les biens immobiliers prennent de la valeur dans le temps, et la déduction de la dépréciation peut fausser la valeur réelle d'un bien. Par conséquent, les valeurs de dépréciation et d'amortissement d'une propriété sont ajoutées au revenu net pour équilibrer les valeurs.

Tous les facteurs de la formule FFO se retrouvent dans le bilan de l'entreprise, et les investisseurs peuvent les utiliser lorsqu'ils évaluent une FPI comme une opportunité d'investissement.

2. Investissements Récurrents (RCE)

Les dépenses en immobilisations récurrentes sont les dépenses nécessaires au maintien du portefeuille d'immeubles du FPI, ainsi que les revenus locatifs et locatifs générés par les immeubles. Les coûts peuvent inclure une nouvelle moquette, rideaux dans les unités résidentielles, frais de location, indemnités d'amélioration locative, et d'autres normales, les dépenses courantes nécessaires à l'exploitation du portefeuille immobilier.

Les dépenses sont initialement capitalisées, puis progressivement passés en charges par amortissement. L'argent alloué est dépensé d'avance, ce qui réduit l'argent disponible pour la distribution aux actionnaires. Déduire les dépenses capitalisées des fonds d'exploitation permet aux investisseurs d'avoir une image claire des liquidités disponibles pour distribution aux actionnaires.

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