Acheter une laverie est-il un bon investissement ?

Vous vous sentez appelé à devenir propriétaire d'une petite entreprise et envisagez de vous lancer dans l'industrie de la laverie automatique.

Ou peut-être avez-vous déjà quelques autres entreprises en cours, et vous vous demandez si c'est la bonne décision d'enchérir sur une vieille laverie automatique dans votre quartier.

Avec autant de variables à considérer, ce n'est pas une décision facile à prendre. Cet article couvre les bases de l'achat et de la possession d'une laverie automatique et explique comment déterminer s'il s'agit d'un choix judicieux pour votre carrière.

Conseils pour acheter une laverie

1. Commencez par une évaluation financière
2. Décidez si vous voulez un partenaire
3. Envisagez simplement d'acheter le bâtiment
4. Engagez un agent immobilier pointu
5. Consulter plusieurs prêteurs
6. Avoir un « pourquoi » avant d'investir
7. Rechercher dans les FPI

1. Commencez par une évaluation financière

Démarrer une laverie est beaucoup plus compliqué que d'acheter un bien locatif de base. Il y a beaucoup plus de risques et de nombreux autres facteurs qui déterminent la rentabilité.

Avant d'avancer, vous devez d'abord évaluer si vous êtes au bon endroit pour démarrer votre propre entreprise. Assurez-vous que votre dette est au minimum et que vous disposez d'une bonne quantité d'argent de côté à utiliser comme acompte et à effectuer des mises à niveau.

Si vous n'avez pas l'argent pour vous couvrir pendant une crise ou pour payer les réparations essentielles, vous n'êtes probablement pas dans la meilleure position pour démarrer une nouvelle entreprise.

2. Décidez si vous voulez un partenaire

Ce peut être une bonne idée d'y aller avec un partenaire. Tout au moins, vous devriez consulter quelqu'un qui a de l'expérience dans la gestion d'une laverie automatique.

Les avantages d'entrer avec un partenaire expérimenté sont qu'ils peuvent vous aider à éviter de commettre des erreurs coûteuses, et ils peuvent diviser les coûts de l'investissement initial et les dépenses courantes.

3. Envisagez simplement d'acheter le bâtiment

Une autre option à explorer consiste à acheter un immeuble avec une laverie existante et à le louer à une autre entreprise.

Par exemple, il peut y avoir une laverie automatique locale ou une chaîne qui cherche à franchir le pas dans votre région. Cette organisation aura plus de ressources, y compris l'argent, recrutement, et peut-être même une clientèle qu'ils peuvent apporter.

Cette option peut être beaucoup moins stressante. Vous pouvez vous asseoir et percevoir les mensualités de loyer, laisser les locataires s'occuper des opérations courantes, mise à niveau de l'équipement, et entretien.

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• Consultez notre article sur les meilleurs investissements immobiliers

4. Engagez un agent immobilier avisé

L'un des meilleurs moyens de prendre le dessus dans l'immobilier est d'embaucher un agent immobilier qui est un négociateur bulldog.

Votre agent immobilier doit être affûté et très bien informé sur le marché que vous recherchez. Cette personne doit également être un spécialiste des achats.

Gardez à l'esprit que tous les agents ne se spécialisent pas dans les acquisitions. Certains sont spécialisés dans la location, tandis que d'autres concluent des affaires. Cela dit, si vous envisagez déjà de louer la laverie à une autre entreprise, vous voudrez peut-être avoir un agent immobilier distinct en attente pour vous aider à le louer une fois que vous en serez officiellement propriétaire.

5. Consulter plusieurs prêteurs

Il y a de fortes chances que vous ayez besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter une laverie automatique. Ne prenez pas le premier prêt qui vient à votre rencontre.

Obtenez l'offre par écrit et faites le tour des différents prêteurs pour voir si quelqu'un peut battre le prix. Vous pourrez peut-être obtenir une meilleure offre de prêt auprès d'un prêteur concurrent.

Aussi, assurez-vous de consulter votre agent immobilier au cours de ce processus et voyez ce qu'il a à dire. Le plus probable, ils auront un réseau de prêteurs auxquels ils pourront vous référer.

6. Ayez un « pourquoi » avant d'investir

Prenez le temps de réfléchir aux raisons pour lesquelles vous voulez posséder une laverie automatique. Posséder et exploiter une laverie peut être un travail épuisant, et la rentabilité n'est pas garantie.

Voulez-vous être physiquement sur place chaque jour, aider les clients et superviser les opérations quotidiennes? Ou envisagez-vous d'embaucher quelqu'un d'autre pour gérer cela pour vous?

Dans les deux cas, assurez-vous que vous avez une passion pour l'entreprise et que c'est quelque chose que vous voulez vraiment poursuivre. Si vous envisagez uniquement d'acheter une laverie automatique pour réaliser un profit, rappelez-vous qu'il existe de nombreux autres types d'investissements moins risqués.

7. Rechercher dans les FPI

L'achat d'une laverie peut être une épreuve incroyablement complexe et coûteuse. Au cours du processus, vous constaterez peut-être que cela n'en vaut tout simplement pas la peine, même si cela promet un flux de trésorerie mensuel sain.

Si c'est le cas, vous voudrez peut-être envisager d'investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI), qui sont des organisations à but lucratif qui possèdent et exploitent des portefeuilles immobiliers. Vous pouvez acheter des FPI par l'intermédiaire d'une maison de courtage, tout comme vous le feriez avec des actions.

Le principal avantage d'investir dans des FPI est que vous devenez propriétaire d'un bien immobilier sans avoir à supporter tous les coûts initiaux ou l'entretien continu.

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Une laverie est-elle un bon investissement ?

Selon la Coin Laundry Association, les laveries automatiques valent généralement à partir de 50 $, 000 à 1 million de dollars et peut générer un cash-flow à partir de 15 $, 000 à 300 $, 000 par an.

Sûr, ça a l'air génial sur le papier. Mais si cela était facile à réaliser, vous connaissez probablement beaucoup plus de propriétaires de laveries automatiques.

Pour déterminer si l'achat d'une laverie va être un bon retour sur investissement pour vous, voici quelques-uns des principaux facteurs à considérer.

État du bâtiment

Tout l'immobilier commercial, y compris les laveries, sont classés en fonction de leur qualité globale et sont généralement étiquetés soit comme une classe A, classe B, ou une propriété de classe C.

Classe A les bâtiments sont généralement dans un état plus récent et situés dans la meilleure partie de la ville. La plupart des nouvelles laveries automatiques sont de classe A. Comme vous pouvez vous y attendre, vous pouvez vous attendre à payer plus pour une propriété de classe A. Cependant, la propriété devrait nécessiter moins de réparations et devrait attirer plus de clients en raison de son emplacement privilégié, ce qui peut compenser le prix initial plus élevé.

Classe B les bâtiments sont un peu comme une propriété intermédiaire. Ils se trouvent souvent dans des zones qui ne sont pas aussi demandées mais qui sont toujours en bon état de fonctionnement.

Classe C les bâtiments sont encore un peu plus bas et se trouvent souvent dans des emplacements indésirables et nécessitent des réparations importantes.

Pourquoi l'état du bâtiment est-il important ?

Si vous voulez attirer de la clientèle, vous devez avoir une laverie qui n'est ni délabrée ni sale. Les gens ne voudront pas apporter leurs vêtements dans un établissement décrépit.

Cela ne veut pas dire que vous devez ignorer les opportunités de classe B ou de classe C. Tout dépend du prix et de la valeur future de la propriété.

Par exemple, si vous faites une bonne affaire sur une laverie de classe B, vous pourrez peut-être faire des améliorations capitales et faire passer son statut à la classe A. Si vous décidez d'emprunter cette voie, avoir une bonne compréhension de vos coûts de réparation est essentiel au succès.

Si vous ne souhaitez pas faire face aux travaux et aux coûts liés à la mise à niveau des locaux, vous feriez probablement mieux d'aller avec une propriété de classe A. Par ici, vous aurez un investissement clé en main qui peut commencer à générer des revenus dès le premier jour.

Les propriétés de classe C seront probablement plus difficiles à rentabiliser. Les laveries ont besoin d'un flux constant de clients pour être rentables, ce que vous avez peu de chances d'obtenir si la propriété est dans un quartier délabré ou a besoin d'une tonne de rénovations.

À moins que vous n'obteniez une offre fantastique ou que vous ayez de la chance avec l'emplacement (c'est-à-dire, si le quartier devient désirable dans 10 ans), Je ne pense pas que les laveries automatiques de classe C soient une bonne idée. Cependant, votre conseiller immobilier serait la meilleure personne pour répondre à cette question.

Qualité des équipements de buanderie commerciale

Si vous achetez vos propres laveuses et sécheuses, vous devez les inspecter professionnellement pour la qualité, d'aussi près que vous inspectez le bâtiment.

Envisagez de faire appel à un consultant tiers indépendant pour analyser l'équipement et donner un aperçu de son état et de sa longévité. La dernière chose que vous voulez faire est d'investir dans des équipements qui seront obsolètes ou abandonnés par le constructeur dans quelques années, vous obligeant à dépenser des milliers de plus pour de nouveaux.

Si vous avez de l'argent, vous pouvez opter pour des machines neuves au début. Cependant, ce n'est pas nécessairement une exigence et quelque chose auquel vous pouvez penser au fil du temps. Si l'équipement existant fonctionne bien, alors vous serez probablement en forme.

Emplacement

L'emplacement doit être une considération primordiale lors de l'achat d'une laverie automatique. Les gens n'aiment pas voyager loin de chez eux pour faire la lessive, il est donc avantageux de trouver un établissement à proximité de complexes d'appartements et de logements résidentiels.

À la fois, vous devriez examiner la démographie de la ville pour avoir une idée de la demande. Recherchez des données de marché qui indiquent combien de personnes dans la région ont déjà des laveuses et des sécheuses et si elles seraient susceptibles d'utiliser votre installation.

Lors de la réalisation de cette étude de marché, vous devez également évaluer la concurrence et déterminer qui vous affrontez. Dans un monde idéal, votre laverie ira dans une zone à forte demande et à concurrence limitée. Mais c'est plus facile à dire qu'à faire.

Si la concurrence existe déjà, essayez de savoir si les clients sont satisfaits et si l'entreprise se porte bien. Vous pouvez constater que les clients ne sont pas satisfaits de leurs options actuelles. Ou peut-être que les concurrents existants sont déjà très occupés, ce qui indique qu'une partie de cette demande pourrait immédiatement déborder sur votre établissement.

Une autre option à considérer est de parler avec vos responsables locaux ou votre conseil de zonage. Ces personnes ont généralement une bonne compréhension de la communauté locale et peuvent vous donner une opinion quant à savoir si une laverie automatique est un plan d'affaires viable. Vous pouvez également en savoir plus sur votre probabilité d'obtenir l'approbation de l'entreprise et s'il existe des obstacles juridiques ou de zonage qui pourraient survenir.

Coûts inattendus à considérer lors de l'achat d'une laverie

L'achat d'une laverie peut être extrêmement rentable si vous obtenez un endroit en excellent état dans un emplacement privilégié.

Encore, les laveries automatiques entraînent également des dépenses importantes. Voici quelques-uns des coûts les plus courants à considérer lors de l'achat d'une laverie automatique.

L'entretien des machines

Entrez dans n'importe quelle laverie et notez combien de machines sont en panne à un moment donné. Vos machines vont forcément tomber en panne, nécessitant des réparations coûteuses. Vous pouvez finir par dépenser des milliers de dollars par an en maintenance et en réparations juste pour maintenir vos machines en état de marche.

Fournitures

Vous devrez également acheter des fournitures pour votre laverie. Par exemple, cela peut inclure un détergent, tables pliantes, distributeur automatique, jetons pour machines, sacs à linge, balances de blanchisserie, systèmes de paiement, et éventuellement des machines à sous.

L'entretien des installations

Il y a aussi l'entretien des installations à considérer, qui doit être une priorité absolue. Si vous voulez attirer des clients et obtenir de bonnes notes, vous devrez garder les trottoirs dégagés, les sols d'une propreté impeccable, et les salles de bains et les machines impeccables. Vous devrez soit effectuer cette maintenance vous-même, soit payer quelqu'un pour s'en occuper ou vous-même.

Frais

Toutes les entreprises ont des frais administratifs inévitables, taxes incluses, Assurance, paie, La publicité, et les frais de commercialisation. Vous devrez également réduire les chèques hypothécaires mensuels, qui sera probablement votre plus grosse dépense.

Utilitaires

Les laveries automatiques consomment une quantité importante d'eau et d'électricité. Les machines peuvent devenir très chaudes, trop, vous aurez donc probablement besoin d'un système CVC de qualité industrielle pour garder l'endroit frais. Ces coûts de services publics peuvent s'accumuler rapidement, Assurez-vous donc d'en tenir compte dans votre budget de fonctionnement mensuel.

Questions fréquemment posées

Qu'est-ce que l'association de laverie automatique ?

La Coin Laundry Association est une association professionnelle de premier plan et à but non lucratif dédiée à aider les propriétaires et les investisseurs dans l'industrie de la blanchisserie en libre-service. Ils fournissent une gamme de ressources et offrent des possibilités d'adhésion.

Ai-je besoin de distributeurs automatiques dans ma laverie?

Chaque centime compte lors de l'exploitation d'une laverie, et offrir un distributeur automatique pourrait être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire auprès de vos clients affamés pendant qu'ils attendent que leurs vêtements sèchent.

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Gardez simplement à l'esprit que les distributeurs automatiques consomment également une quantité importante d'énergie, surtout si vous avez plusieurs machines. Ils nécessitent également un entretien, et vous devrez peut-être signer un contrat avec un distributeur local.

Si vous voulez vraiment vous impliquer, vous aurez peut-être plus de chance en achetant votre propre distributeur automatique ou en vendant des collations au comptoir.

Les machines à laver nécessitent-elles beaucoup d'entretien ?

Oui. Les machines à laver doivent être entretenues en permanence, nettoyé, et désinfecté. Autrement, vous rencontrerez des plaintes de clients et peut-être même des pénalités de la part de votre service de santé local. Cet entretien coûte de l'argent, et c'est un coût inévitable sur lequel vous ne pouvez pas lésiner.

Les propriétaires de laverie peuvent-ils devenir riches ?

Oui. Tout propriétaire d'entreprise peut potentiellement devenir riche en faisant des choix d'investissement intelligents. Vous pouvez également perdre de l'argent.

Une chose que vous pourriez faire est d'amener l'installation à un point où elle est très rentable, puis de tirer parti de vos capitaux propres pour ouvrir un deuxième emplacement. Finalement, vous pourriez arriver à un point où vous avez plusieurs laveries automatiques sous votre nom, tous engrangeant des bénéfices.

Une laverie est-elle un bon modèle économique ?

Une laverie bien gérée peut être un excellent modèle commercial. Cependant, une laverie automatique peut également être extrêmement coûteuse. Tout dépend des décisions que vous prenez et de l'équipe que vous avez autour de vous.

Posséder une laverie est-il un travail à temps plein ?

Si vous décidez d'adopter une approche pratique et de tout gérer vous-même, posséder une laverie peut être plus qu'un travail à temps plein. Cela peut gruger tout votre temps libre et devenir une entreprise épuisante. Cependant, si vous embauchez d'autres personnes pour travailler pour vous et externalisez les opérations partout où vous le pouvez, vous pouvez racheter du temps et en faire une expérience plus agréable. Bien que, bien sûr, chaque embauche que vous faites gruge vos bénéfices.

Finalement, votre expérience de propriétaire dépend de votre budget, votre volonté d'être sur place, et si vous pouvez trouver des personnes fiables pour assurer le bon fonctionnement des opérations.

Toutes les laveries proposent-elles le nettoyage à sec et le pliage ?

Certaines laveries proposent des services de nettoyage à sec et de pliage, tandis que d'autres sont purement en libre-service. Les propriétaires de laverie automatique fournissent souvent ces services parce qu'ils peuvent facturer plus d'argent. Cependant, ils nécessitent également de prendre en compte des coûts supplémentaires.

La ligne de fond

Réfléchissez bien avant de démarrer une entreprise de laverie automatique. Il y a beaucoup plus à considérer que de simples vêtements propres. Vous aurez besoin d'un plan d'affaires solide et d'une excellente équipe pour vous aider à gérer votre installation. Il est également essentiel de faire preuve de diligence raisonnable pour éviter de tomber dans une catastrophe financière.

L'essentiel est que les laveries automatiques peuvent être un modèle commercial extrêmement rentable, mais ils peuvent être un investissement risqué, trop.

Si vous achetez une place dans un endroit souhaitable, vous maintenez cet endroit dans un état de premier ordre, et vous avez un flux constant de clients satisfaits, vous pourriez vous retrouver sur l'autoroute vers les richesses de la lessive. Bonne chance!