Comment gagner un revenu passif avec un bien locatif

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Le revenu passif est de l'argent que vous gagnez sans investissement de temps quotidien régulier. La création d'un flux de revenus passif à partir des revenus locatifs implique un travail initial, mais vous permet de récolter des bénéfices financiers pour les années à venir.

L'investissement immobilier et la gestion locative constituent un flux de revenus passif courant. Mais posséder un bien locatif vous convient-il ? Être propriétaire, c'est du travail, surtout au début. C'est à ce moment-là que vous choisissez vos propriétés, entreprenez les rénovations nécessaires et apprenez les ficelles du métier.

Aujourd'hui, nous allons examiner de plus près comment vous pouvez créer un revenu passif en possédant et en gérant un bien locatif. Nous vous présenterons également quelques autres stratégies que vous pouvez utiliser pour gagner un revenu passif.

Qu'est-ce qu'un revenu passif provenant d'un bien locatif ?

Créer un revenu passif dans l'immobilier consiste généralement à acheter une propriété et à la louer à des locataires. La gestion de propriétés locatives peut être un excellent moyen de gagner de l'argent.

Pourquoi les revenus locatifs sont-ils considérés comme passifs ? Parce que l'IRS le dit. Il est regroupé avec des flux de revenus comme les redevances et les licences. Et c'est une bonne chose pour les investisseurs immobiliers, car cela leur permet d'éviter la taxe sur les travailleurs indépendants.

Comment investissez-vous dans l'immobilier ?

Être propriétaire n'est pas totalement passif et nécessite des efforts constants, en particulier lorsque vous démarrez. Les locataires s'attendent à ce que vous entreteniez et modernisiez en permanence votre bien locatif. Vous devez également investir du temps dans la recherche de vos options immobilières avant d'acheter et d'annoncer votre espace aux nouveaux locataires.

Suivez ces étapes pour commencer à investir dans l'immobilier et gagner des revenus locatifs.

Étape 1 : recherche, recherche, recherche

Avant même de penser à acheter un bien locatif, vous devrez effectuer une quantité importante de recherches dans votre région. Tout d'abord, jetez un coup d'œil aux unités locatives actuellement disponibles dans votre région à l'aide d'une base de données immobilières. Cela vous donnera une bonne idée du montant que vous pouvez raisonnablement vous attendre à payer en loyer. Gardez à l'esprit que les équipements, l'emplacement et la taille de la propriété influenceront également le montant du loyer que vous pouvez facturer.

Vous devrez également passer du temps à vous renseigner sur les lois que vous devez suivre en tant que propriétaire. La plupart des États ont une myriade de lois sur le logement qui contrôlent ce qu'un propriétaire peut et ne peut pas faire. Violer les lois sur le logement de votre état peut vous causer de graves problèmes juridiques. Voici quelques exemples de classifications juridiques que vous devrez étudier :

Lois régissant la relation propriétaire-locataire

Une fois que vous louez votre bien, votre locataire a le droit de « jouir tranquillement » de l'espace. Chaque État a des lois qui dictent quand vous pouvez entrer dans la propriété de votre locataire et comment vous devez communiquer avec votre locataire en cas de litige.

Lois contre la discrimination en matière de logement

Il est illégal de refuser de louer à quelqu'un en raison de son statut de membre d'une catégorie protégée. L'étude des lois discriminatoires en matière de logement vous aidera à comprendre comment trouver les meilleurs locataires possibles pour votre logement sans enfreindre involontairement la loi.

Lois concernant le processus d'expulsion

La loi propriétaire-locataire est guidée par les lois de l'État - et souvent de la municipalité ou de la ville - où se trouve la propriété. Assurez-vous de vous familiariser avec les lois applicables à votre propriété qui régissent votre traitement des locataires, en particulier en ce qui concerne le processus d'expulsion. Vous devriez consulter un avocat spécialisé en droit propriétaire-locataire pour vous représenter dans les procédures d'expulsion.

N'effectuez jamais une "expulsion autonome" en fermant les services publics d'un locataire, en le menaçant ou en rendant sa vie à la maison difficile ou dangereuse de toute autre manière. Les propriétaires qui choisissent cette voie peuvent être tenus légalement et pénalement responsables des actions qui mettent en danger leurs locataires.

Une autre bonne idée :inscrivez-vous à un cours sur le droit propriétaire-locataire avant de décider d'acheter un bien locatif. Un cours local peut vous aider à comprendre les lois et les responsabilités spécifiques de votre état. Cela peut également vous donner un aperçu plus intime de ce que vous devrez faire pour garder votre propriété habitable. Cela peut vous aider à décider si vous êtes vraiment prêt à vous engager à posséder un bien locatif.

Étape 2 :Sélectionnez une propriété et faites le calcul

Après avoir fait vos recherches sur votre marché immobilier local et les lois sur le logement, il est temps de choisir une propriété. Choisissez-en un qui soit abordable et dans une zone où vous pouvez demander un loyer suffisant pour couvrir l'hypothèque si vous en avez besoin. Recherchez le coût moyen des services publics dans la région où vous souhaitez acheter. Si vous utilisez un prêt hypothécaire pour acheter la propriété, vous devriez également rechercher les taux d'intérêt actuels.

Une fois que vous avez trouvé la propriété idéale, asseyez-vous et calculez ce que vous devrez facturer en loyer pour créer un profit afin que votre achat se transforme en un bon investissement. Certaines choses dont vous devrez tenir compte incluent :

Votre versement hypothécaire mensuel

Si vous contractez une hypothèque sur votre propriété, vous devrez tirer plus qu’assez d’argent des revenus locatifs pour couvrir votre paiement mensuel. Commencez par utiliser une calculatrice hypothécaire comme celle-ci de Rocket Mortgage®. Estimez le capital et les intérêts de votre maison pour avoir une idée du pourcentage de votre loyer mensuel qui ira à votre hypothèque.

Assurance propriétaire

L'assurance propriétaire est un type d'assurance habitation qui protège votre propriété lorsque vous avez des locataires à long terme. L'assurance propriétaire offre bon nombre des mêmes avantages que l'assurance habitation, mais peut être plus coûteuse en raison du risque supplémentaire pour le locataire. Contactez un agent d'assurance pour en savoir plus sur ce que vous pouvez vous attendre à payer pour l'assurance propriétaire.

Taxes foncières

Vous êtes responsable de couvrir la charge fiscale de votre bien locatif - même si vous n'y habitez pas. Les impôts fonciers paient la police et les pompiers locaux ainsi que les écoles - des choses qui ajoutent à la valeur de votre propriété.

Maintenance et entretien

En tant que propriétaire, vous êtes responsable de l'entretien de votre propriété et de vous assurer que tous les systèmes fonctionnent. Vous pouvez vous attendre à payer environ 1 % de la valeur totale de votre propriété par an en entretien. Par exemple, si vous possédez une propriété d'une valeur de 200 000 $, vous pouvez vous attendre à payer environ 2 000 $ par an en frais d'entretien.

Après avoir calculé vos dépenses mensuelles et annuelles totales prévues, vous devrez décider d'un prix de location mensuel final.

Étape 3 :Sécurisez une hypothèque

Si vous ne prévoyez pas de payer votre bien locatif en espèces, vous devrez obtenir une hypothèque. Vous ne pouvez pas utiliser un prêt garanti par le gouvernement pour acheter un bien locatif. Au lieu de cela, vous devrez répondre aux exigences de votre prêteur pour un prêt immobilier conventionnel. Ces prêts peuvent être plus difficiles à obtenir, surtout si vous n'avez jamais géré de propriété locative auparavant.

Les prêts immobiliers de placement sont considérés comme un risque plus important pour les prêteurs que l'hypothèque sur votre résidence principale. Pour en bénéficier, attendez-vous à mettre plus d'argent de côté et à faire face à un examen plus minutieux.

Acompte plus important

L'assurance hypothécaire n'est pas disponible pour les immeubles de placement. Cela signifie que la plupart des prêteurs vous demanderont d'avoir au moins 20 % d'acompte. Même 25 à 30 % d'acompte ne sont pas rares.

Score de crédit supérieur

Le pointage de crédit minimum requis pour obtenir un prêt conventionnel pour un immeuble de placement est de 620. Cependant, si vous avez un pointage inférieur à 740, vous paierez plus d'intérêts.

Ratio d'endettement inférieur

Si vous avez un ratio DTI supérieur à 45%, vous aurez du mal à trouver un prêteur prêt à financer votre prêt. Idéalement, vous devriez essayer de réduire votre ratio DTI à 36 % ou moins avant de demander un prêt.

Réserves de trésorerie plus élevées

Les prêteurs doivent savoir que vous pouvez continuer à payer votre hypothèque même si vous avez un ensemble de mauvais locataires. La plupart des prêteurs exigeront que vous disposiez d'au moins 4 à 6 mois de versements hypothécaires mensuels en réserve.

Une fois que vous remplissez ces conditions, vous pouvez demander une préapprobation hypothécaire et acheter la maison.

Étape 4 :Annoncez votre espace et choisissez les locataires

Une fois que vous avez obtenu votre prêt immobilier et que votre propriété est prête à être commercialisée, il est temps de commencer à faire de la publicité. Vous voudrez utiliser des sites Web de bases de données immobilières comme Apartments.com et des marchés en ligne locaux comme Craigslist pour annoncer votre espace. Assurez-vous d'offrir aux parties intéressées un moyen clair de vous contacter ou de postuler pour l'espace.

Lorsque vous recevez des candidatures, vous devez examiner attentivement chaque candidat. Il est préférable d'être pointilleux sur vos locataires et d'attendre que quelques candidatures arrivent avant de vous décider. Certains États ont des lois très strictes sur les droits des locataires, vous voudrez donc être sûr à 100 % de savoir à qui vous louez.

En tant que propriétaire, vous disposez d'un large pouvoir discrétionnaire quant à la personne à qui louer, mais vous devez vous conformer à l'interdiction de la loi sur le logement équitable contre la discrimination fondée sur la race, l'origine ethnique, le sexe ou d'autres caractéristiques spécifiées.

Examinons quelques méthodes légales courantes pour évaluer les locataires.

Exécuter des vérifications de solvabilité

Exécutez une vérification de crédit sur chaque locataire qui postule pour votre espace. Si vous voyez une expulsion ou de nombreux paiements de prêt manqués dans leur dossier, cela peut indiquer qu'ils ont du mal à payer leurs factures à temps.

Contacter les propriétaires précédents

Vous devriez demander à vos candidats locataires des références d'anciens propriétaires. Si le demandeur n'a jamais loué d'appartement auparavant, vous pouvez demander une référence à un employeur ou à un enseignant.

Vérifier les informations sur les revenus

Demandez à votre demandeur la permission de vérifier ses revenus ou ses informations de compte bancaire. Un locataire qui a une cote de crédit plus faible pourrait peut-être compenser en prouvant qu'il a économisé 6 mois de loyer et un emploi stable.

Obtenez un contrat de location signé

Une fois que vous avez trouvé le bon locataire, il est temps de lui demander de signer un contrat de location. Un contrat de location établit des facteurs tels que le loyer mensuel du locataire, la durée de son séjour et les charges qu'il doit couvrir. Vous pouvez trouver des modèles de contrat de location prédéfinis en ligne, ou vous pouvez engager un avocat en immobilier pour en rédiger un pour vous. N'oubliez pas qu'un contrat de location est un document juridiquement contraignant pour vous et le locataire. Vérifiez que toutes les informations sont correctes avant de signer.

Étape 5 :Soyez un bon propriétaire

Maintenant que vos locataires ont emménagé, il ne vous reste plus qu'à être un super propriétaire ! Il est de votre responsabilité de fournir à vos locataires des attentes claires en matière de loyer et de répondre rapidement aux demandes d'entretien. Si vous respectez vos locataires, ils sont plus susceptibles de respecter votre espace.

De combien de revenus passifs de l'immobilier avez-vous besoin pour remplacer un emploi traditionnel ?

Beaucoup de gens rêvent du jour où leurs flux de revenus passifs leur permettront de quitter leur emploi de jour et de prendre leur retraite. En réalité, cela peut prendre des années de travail acharné avant de pouvoir couvrir vos dépenses grâce à un revenu passif.

Le montant de revenu passif dont vous aurez besoin pour vivre de vos flux d'investissement dépend de votre situation financière, de vos projets de style de vie et de votre emplacement. Si vous n'avez aucune dette et que vous vivez dans une zone plus abordable, vous aurez besoin de moins d'argent pour couvrir vos dépenses. Si vous vivez dans une région où le prix de la vie est plus élevé, vous aurez besoin de plus d'argent avant de pouvoir survivre grâce à un revenu passif. Pour avoir les meilleures chances de succès, créez un plan pour générer plusieurs flux de revenus passifs.

Existe-t-il d'autres façons d'investir dans l'immobilier sans être propriétaire ?

Oui il y en a. Et si la passivité est ce que vous recherchez, ces investissements pourraient être la solution.

Fiducies de placement immobilier (FPI)

Les FPI sont des produits d'investissement qui vous permettent de détenir une part dans des portefeuilles immobiliers gérés dans tout le spectre de l'immobilier résidentiel et commercial. Dans ce spectre, vous pouvez choisir un créneau, comme les immeubles de bureaux médicaux, les hôtels ou les installations de self-stockage, par exemple. Les actions d'une FPI peuvent être achetées aussi facilement que les actions d'un fonds commun de placement. Parlez à votre professionnel de la finance ou ouvrez un compte auprès d'un courtier en ligne qui propose des FPI.

Titres adossés à des créances hypothécaires (MBS)

Lorsque vous achetez une propriété, votre prêteur ne conserve pas votre hypothèque conventionnelle. Si vous avez une hypothèque conforme, votre hypothèque a été vendue à Fannie Mae ou Freddie Mac. Si le vôtre est un prêt non conforme - comme un prêt jumbo - il a été vendu à une société privée. Dans les deux cas, il a été regroupé avec des prêts hypothécaires similaires - regroupés par risque de crédit et caractéristiques de prêt - pour créer un fonds permettant aux investisseurs d'acheter des actions. Ces actions sont appelées titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) d'agence ou non.

Si vous investissez dans des titres adossés à des créances hypothécaires, vous recevrez les versements hypothécaires mensuels des propriétaires sous forme de revenu passif.

Fonds immobiliers négociés en bourse (ETF)

Les fonds négociés en bourse (ETF) immobiliers offrent aux investisseurs la possibilité d'acheter des actions de plusieurs FPI au lieu d'acheter des actions d'un seul, afin de diversifier les risques. Comme pour les FPI, vous devriez parler à votre conseiller financier ou ouvrir un compte auprès d'un courtier en ligne qui propose des FNB immobiliers.

En résumé :l'immobilier génère une variété d'opportunités de revenus passifs pour les investisseurs

L'investissement immobilier offre des opportunités sur un large éventail de niveaux d'engagement - du passif de nom uniquement au complètement passif. En savoir plus sur l'investissement dans votre premier bien locatif dans notre centre d'apprentissage.