Types d'hypothèques | Prêts pour les acheteurs et les propriétaires

Au consommateur moyen, une hypothèque est un produit financier assez basique. Vous utiliserez les fonds du prêt pour couvrir la majeure partie du prix d'achat de la maison, puis effectuer des remboursements mensuels sur de nombreuses années. En fin de mandat, l'hypothèque est entièrement remboursée, et vous serez propriétaire de votre maison en toute liberté.

Mais l'équation hypothécaire se complique dans la mesure où il existe de nombreux types de prêts hypothécaires. Il existe tellement de types de prêts immobiliers différents que vous pouvez pratiquement personnaliser le financement de votre maison.

Mais avant de pouvoir le faire, vous devez d'abord savoir quelles sont ces options.

Combien de types de prêts hypothécaires existe-t-il ?

Non seulement il existe de nombreux types de prêts hypothécaires, mais ce sont aussi plusieurs programmes hypothécaires, ainsi que des types très spécialisés de prêts immobiliers.

Voici les 11 types de prêts hypothécaires les plus courants pour les acheteurs ou les propriétaires :

1. Hypothèque à taux fixe / conventionnelle
2. Prêt hypothécaire à taux variable (ARM)
3. Hypothèque ballon
4. Hypothèque à intérêt seulement
5. Hypothèque Jumbo
6. Hypothèque FHA
7. Prêt immobilier VA
8. Hypothèque USDA
9. Deuxième hypothèque
10. Programmes d'aide aux États et aux collectivités locales
11. Prêt hypothécaire inversé

Hypothèque à taux fixe / conventionnelle

Ce sont les types de prêts hypothécaires les plus élémentaires, et les plus connus des consommateurs. Comme le nom l'indique, vous aurez le même taux pendant toute la durée de votre prêt. Et pour cette raison, votre mensualité restera également stable tout au long du terme. La durée du prêt peut aller de 10 ans à 30 ans.

Les prêts hypothécaires conventionnels sont disponibles sur presque tous les marchés du logement aux États-Unis. Ils sont appelés prêts hypothécaires conventionnels, car ils ne sont pas garantis par le gouvernement. Les prêts sont financés soit par la Federal National Mortgage Association (FNMA, ou « Fannie Mae ») ou la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, ou "Freddie Mac").

Combien pouvez-vous emprunter avec une hypothèque conventionnelle ?

La limite maximale de prêt pour les maisons unifamiliales est de 548 $, 250 pour 2021. Cependant, des limites plus élevées sont disponibles dans les zones jugées à coût élevé, ainsi que pour les propriétés familiales de deux à quatre.

L'un des principaux avantages des prêts hypothécaires conventionnels est qu'ils ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée (PMI) si vous avez ou aurez au moins 20 % de capitaux propres dans la propriété. Cependant, Le PMI sera requis si vos capitaux propres sont inférieurs.

Comment fonctionne le PMI ?

PMI fournit une assurance pour couvrir le prêteur sur un certain pourcentage du montant de votre prêt en cas de défaut de paiement. La couverture d'assurance est fournie par des compagnies d'assurance privées, par opposition à l'assurance gouvernementale fournie sur la FHA, VIRGINIE, dans les prêts de l'USDA.

Avec PMI à l'esprit, les prêts hypothécaires conventionnels peuvent être obtenus avec une mise de fonds aussi faible que 3 %. Naturellement, le coût des primes PMI sera d'autant plus élevé que votre mise de fonds sera faible.

L'un des principaux avantages des prêts hypothécaires conventionnels par rapport aux prêts FHA et VA est qu'ils sont disponibles pour les propriétés non occupées. Cela comprend à la fois les maisons de vacances et les immeubles de placement.

Prêt hypothécaire à taux variable (ARM)

Les ARM constituent une avancée majeure sur l'échelle des complications hypothécaires.

Ils commencent généralement par un taux initial inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe. Ils comprennent également une période initiale à taux fixe, qui sera trois, cinq, Sept, ou dix ans. Après cette période initiale, ils s'ajustent chaque année.

Comment fonctionnent les taux d'intérêt ARM ?

Les ajustements tarifaires sont calculés sur la base d'un indice établi, comme l'indice LIBOR 12 mois, plus une marge. Par exemple, si vous avez un ARM de cinq ans à 3%, et il a une marge de 2%, votre taux passera à 5 % si l'indice LIBOR est de 2 % au moment de l'ajustement (3 % plus 2 %).

Heureusement, Les ARM sont assortis de plafonds de taux d'intérêt. Ils sont généralement exprimés en trois nombres, représentant les ajustements tarifaires initiaux, ajustements ultérieurs, et un ajustement maximum à vie.

Par exemple, un ARM qui a des plafonds de 2/2/5 signifie que votre premier ajustement ne peut pas augmenter de plus de deux points de pourcentage. Les ajustements ultérieurs sont également limités à 2%, et l'ajustement de durée de vie maximale est de 5%.

Si vous avez un ARM qui commence à 3%, votre premier ajustement serait limité à 5 % au maximum. Les ajustements ultérieurs se limiteraient à des ajouts de deux points de pourcentage. Et le maximum que vous pouvez payer sur la durée du prêt est de 8 % (3 % plus 5 %).

Dois-je envisager un prêt hypothécaire à taux variable ?

Ces prêts comportent un risque beaucoup plus élevé que les prêts hypothécaires à taux fixe. Vous ne devez souscrire un ARM que si vous prévoyez de rembourser le prêt pendant la durée initiale à taux fixe.

Mais les ARM ont un avantage significatif par rapport aux hypothèques à taux fixe, autre que le taux initial inférieur. Si vous effectuez des paiements de capital supplémentaires sur un ARM, votre mensualité sera recalculée à la prochaine date d'ajustement. En supposant que votre taux d'intérêt reste le même, votre paiement mensuel sera inférieur en fonction du solde du capital impayé réduit.

Hypothèque ballon

Les hypothèques ballon ne sont plus aussi populaires qu'auparavant, car elles comportent un risque plus élevé. Une hypothèque ballon offre un taux d'intérêt légèrement inférieur à une hypothèque à taux fixe, mais ce taux n'est en vigueur que pour trois, cinq, Sept, ou dix ans.

En théorie du moins, à la fin du terme initial, vous devrez rembourser le prêt. Vous pouvez le faire soit en vendant la maison, soit en la refinançant par une nouvelle hypothèque.

Mais la plupart des hypothèques ballon offrent aujourd'hui une réinitialisation du taux à la fin de la durée du ballon. C'est-à-dire, votre taux sera réinitialisé au taux en vigueur sur les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans au moment du rajustement. Si l'augmentation du taux d'intérêt dépasse un certain montant, généralement 2%, vous devrez peut-être être requalifié pour le prêt hypothécaire lors de la réinitialisation. Cette, bien sûr, détient la possibilité que vous ne serez pas approuvé à un taux plus élevé.

Les hypothèques ballon ne sont pas aussi risquées que les ARM, mais ils sont beaucoup plus risqués que les prêts hypothécaires à taux fixe.

Hypothèque à intérêt seulement

Comme le nom l'indique, vous ne paierez les intérêts de votre hypothèque que pendant un certain temps. Par exemple, vous pouvez contracter une hypothèque de 30 ans dont la durée sans intérêt varie de trois ans à dix ans.

La bonne nouvelle est que la fonction d'intérêt uniquement se traduira par un paiement mensuel très faible.

Mais la mauvaise nouvelle est que lorsque le prêt est réinitialisé à la fin de la durée des intérêts seulement, votre paiement mensuel sera plus élevé que ce qu'il aurait été si vous aviez contracté un prêt hypothécaire entièrement amortissable.

La raison de l'augmentation est la durée plus courte de l'amortissement du principal. Par exemple, lorsque vous contractez un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, le capital de votre prêt s'amortit sur 30 ans. Mais avec une hypothèque à intérêt seulement, la durée d'amortissement est réduite.

Si vous contractez une hypothèque de 30 ans avec une durée de cinq ans sans intérêt, l'amortissement du capital se fera sur les 25 dernières années du prêt. La réduction de cinq ans de la durée du paiement du principal rendra les paiements restants considérablement plus élevés qu'ils ne le seraient avec un prêt hypothécaire traditionnel à taux fixe de 30 ans.

Comme les ARM, les hypothèques à intérêt seulement ne devraient être envisagées que si vous prévoyez soit de rembourser ou de rembourser l'hypothèque d'ici la fin de la durée d'intérêt seulement.

Hypothèque Jumbo

Nous venons de décrire la limite de prêt conventionnelle ci-dessus. Mais si le montant du prêt requis pour acheter ou refinancer votre maison est plus élevé, vous devrez vous tourner vers ce qu'on appelle une hypothèque Jumbo. Ceux-ci sont ainsi appelés parce qu'ils dépassent les limites maximales des hypothèques conventionnelles.

Les banques et autres institutions financières accordent généralement des prêts jumbo. Parce qu'ils ont des montants de prêt plus élevés, ils sont considérés comme des prêts à risque plus élevé pour les prêteurs. Par conséquent, ils ont des exigences plus strictes, qui peut inclure un taux d'intérêt plus élevé, plus grande exigence d'acompte, et des cotes de crédit plus élevées.

L'exigence d'acompte plus élevée élimine généralement le besoin de PMI, mais certains prêts Jumbo dépasseront 80% de la valeur d'un bien, et va, donc, exiger la couverture d'assurance.

L'une des principales raisons d'opter pour un prêt hypothécaire Jumbo, outre l'avantage évident de limites de prêt beaucoup plus élevées, est le fait que beaucoup sont personnalisés. Par exemple, un programme Jumbo particulier peut fonctionner spécifiquement avec les prêts médicaux. C'est un programme unique, parce que les médecins peuvent ne pas se qualifier facilement pour un prêt hypothécaire au début de leur carrière. La combinaison d'un revenu relativement faible et d'une dette étudiante élevée peut rendre plus difficile l'admissibilité à un prêt hypothécaire dans le cadre d'autres programmes.

Mais les prêts aux médecins sont spécifiquement conçus pour la situation financière unique que représentent les médecins. Par exemple, même si un médecin peut ne pas être admissible à d'autres types de prêts, les prêts aux médecins peuvent accommoder l'emprunteur en reconnaissant le revenu potentiel important qu'un professionnel de la santé peut gagner.

Hypothèque FHA

« FHA » est l'abréviation de la Federal Housing Administration. L'agence n'accorde pas les prêts, mais fournit plutôt l'assurance hypothécaire qui incite les prêteurs directs à les mettre à la disposition des emprunteurs.

La FHA fournit une couverture d'assurance hypothécaire à la place de PMI. En effet, les prêts FHA sont généralement accordés à des emprunteurs considérés comme présentant un risque plus élevé pour les prêteurs. Les acomptes sont généralement minimes – 3,5 % est la norme – et les emprunteurs ont souvent un crédit moins que parfait.

Les prêts hypothécaires FHA sont disponibles auprès des banques, banques hypothécaires, et les courtiers hypothécaires. Les limites des prêts correspondent à celles des prêts conventionnels.

VA Prêts immobiliers

Les prêts immobiliers VA sont conçus spécifiquement pour les anciens combattants. Si vous êtes admissible, une hypothèque VA peut égaler 100 % du prix d'achat de la maison que vous achetez ou refinancez. Les qualifications sont quelque peu assouplies par rapport aux prêts classiques, au profit des anciens combattants.

Encore une fois, le VA ne fait pas réellement les prêts. Au lieu, ils fournissent une assurance hypothécaire par le biais de ce qu'on appelle des frais de financement VA. Pour la plupart des anciens combattants admissibles, les frais de financement seront de 2,3% du montant du prêt. Le vétéran ne paie pas cela directement. Au lieu, les frais sont ajoutés au montant du prêt et financés sur la durée du prêt. Alternativement, le vendeur de la propriété ou une autre partie intéressée peut payer les frais de financement pour l'ancien combattant.

Les montants des prêts VA correspondent à ceux des prêts classiques, mais dans certaines circonstances, ils peuvent être étendus à des montants beaucoup plus élevés. Les prêts sont disponibles auprès des prêteurs participants, mais il est toujours préférable de travailler avec un spécialiste des prêts hypothécaires VA.

Hypothèque USDA

Les prêts hypothécaires de l'USDA sont un type de prêt spécial fourni par le ministère de l'Agriculture des États-Unis, principalement pour le financement dans les zones rurales. Cependant, ce type de prêt est également largement disponible dans de nombreuses régions métropolitaines.

Tout comme les hypothèques VA, Les hypothèques USDA sont disponibles pour des montants allant jusqu'à 100 % de la valeur de la propriété. Mais les emprunteurs peuvent également ajouter jusqu'à 6 % de frais de clôture au montant de leur prêt. L'assurance hypothécaire est également fournie par le gouvernement américain par l'intermédiaire du département américain de l'Agriculture. Cependant, contrairement aux hypothèques VA, Les prêts hypothécaires de l'USDA sont disponibles pour les non-anciens combattants.

Mais les prêts de l'USDA sont conçus spécifiquement pour les emprunteurs à revenu faible à modéré. Ils peuvent également être utilisés pour effectuer des réparations ou des rénovations à la propriété en question. Cela fait de ces prêts un bon choix si vous êtes admissible sous les plafonds de revenu, et devez acheter une propriété qui nécessitera une mise à niveau importante.

Les montants des prêts hypothécaires de l'USDA sont inférieurs à ceux des autres types de prêts hypothécaires et varient considérablement d'un comté à l'autre. Cependant, ils sont généralement suffisants pour les valeurs immobilières dans les zones rurales à bas prix.

Si vous faites une demande de prêt hypothécaire USDA, vous devez savoir qu'il existe des exigences de propriété très spécifiques. Par exemple, la maison ne doit généralement pas être plus de 2, 000 pieds carrés, n'ont pas de piscines creusées, et ne pas être conçu pour produire des revenus.

Deuxième hypothèque

Une deuxième hypothèque est une description générale de tout financement immobilier qui est dans autre chose que la première position de privilège. Si vous avez déjà une hypothèque de premier rang ou si vous avez été approuvé pour un achat de maison neuve, tout financement supplémentaire sera considéré comme une deuxième hypothèque.

Les hypothèques de second rang sont de deux types de base.

Prêts sur valeur domiciliaire

Les prêts sur valeur domiciliaire ont des taux et des conditions fixes et peuvent être utilisés comme financement secondaire pour une propriété. Ils peuvent être pris au moment de l'achat, pour abaisser l'exigence d'acompte, et aider l'emprunteur à éviter l'exigence PMI. Mais ils peuvent également être utilisés par les propriétaires existants comme moyen d'obtenir la valeur nette de leur maison sans avoir à refinancer la première hypothèque.

HELOC

Le deuxième type d'hypothèque est une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou HELOC. Il s'agit essentiellement d'une ligne de crédit renouvelable garantie par votre maison. Généralement émis par les banques, vous recevrez une limite de crédit sur la valeur nette de votre maison. Vous pouvez accéder à ces fonds à tout moment, et quand vous les remboursez, vous restaurerez votre limite de crédit pour une utilisation future.

Les taux d'intérêt fonctionnent généralement sur une base variable, et bien sûr, votre mensualité augmentera et diminuera en fonction du taux d'intérêt, ainsi que le montant de la ligne de crédit à laquelle vous avez accédé.

Les prêts sont généralement utilisés pour prendre la valeur nette d'une maison que vous possédez déjà. Mais ils peuvent parfois être utilisés en deuxième position derrière la première hypothèque sur un achat.

Étant donné que l'un ou l'autre type de prêt est garanti par votre maison, il porte généralement un taux d'intérêt légèrement supérieur à celui de votre première hypothèque. Encore mieux, il y a généralement peu ou pas de frais nécessaires pour obtenir l'un ou l'autre type de prêt.

Programmes d'aide hypothécaire des États et des collectivités locales

États, comtés, et les grandes villes mettent souvent des fonds de prêt immobilier à la disposition des emprunteurs de leur juridiction. Ils sont généralement conçus pour aider les emprunteurs à revenu faible ou modéré à devenir propriétaires. Bien qu'il s'agisse rarement de prêts hypothécaires purs et simples, ils fonctionnent plus généralement comme un deuxième prêt pour couvrir l'acompte sur une propriété.

Ils sont le plus souvent utilisés en conjonction avec les prêts FHA. Étant donné que les prêts FHA nécessitent un acompte de 3,5%, le prêt du gouvernement local fournira les fonds pour cet acompte. La FHA accepte généralement ces dispositions.

Étant donné que les prêts sont modestes, et portent généralement des taux d'intérêt très bas, ils n'augmenteront pas considérablement votre paiement mensuel. Mais beaucoup ont une disposition où si vous payez le prêt à temps pendant plusieurs années, le solde restant dû sera annulé.

Les émissions d'obligations fournissent généralement des fonds pour les programmes d'aide hypothécaire des États et des collectivités locales. Pour cette raison, les fonds ne seront disponibles que si une émission obligataire récente a été approuvée et financée. Mais ils ne seront pas disponibles s'il n'y a pas eu d'émission obligataire récente.

Vous pouvez vérifier auprès de votre prêteur ou de votre gouvernement local si de tels programmes de financement sont disponibles.

Prêt hypothécaire inversé

Vous avez peut-être déjà entendu parler des prêts hypothécaires inversés, même s'ils sont à la fois uniques et relativement nouveaux. Mais ils sont principalement conçus pour aider les propriétaires âgés à rester chez eux, ainsi que d'accéder aux fonds du prêt pour les dépenses de base.

La raison pour laquelle ils sont appelés « inverses » est qu'au lieu que l'emprunteur effectue des paiements de prêt au prêteur, le prêteur effectue des paiements mensuels à l'emprunteur.

Au fur et à mesure que le prêteur effectue les paiements, l'endettement sur la propriété augmente. Les limites maximales de prêt sont établies en fonction de l'âge de l'emprunteur et de la valeur de la propriété. Le prêt devra être remboursé soit lorsque l'emprunteur vendra le bien, ou lorsque l'emprunteur décède.

Un prêt hypothécaire inversé est-il une bonne idée?

Une hypothèque inversée est un excellent moyen de fournir de l'argent pour des frais de subsistance supplémentaires, mais cela peut finalement laisser le propriétaire avec peu ou pas de valeur nette dans la propriété une fois que le montant du prêt atteint son maximum.

Qualifier, vous devez avoir au moins 62 ans. Le produit du prêt peut être prélevé soit sous forme de mensualités, sous forme de somme forfaitaire, ou même mettre en place une ligne de crédit à laquelle vous pouvez accéder lorsque des fonds sont nécessaires. Il n'y a aucune exigence de revenu ou de crédit pour être admissible; cependant, vous devez soit être propriétaire de votre maison en toute franchise, soit avoir une valeur nette substantielle.

Les prêts sont en fait garantis par la FHA, et ils ne peuvent être obtenus que par l'intermédiaire de prêteurs spécialisés dans le type de prêt.

Quel est le meilleur type de prêt hypothécaire à obtenir ?

Pour la plupart des acheteurs de maison, une hypothèque à taux fixe sera le meilleur choix. Il peut ne pas nécessairement offrir le paiement mensuel le plus bas, mais il offre la sécurité à la fois d'un taux d'intérêt fixe et de mensualités pendant toute la durée du prêt. Cette prévisibilité élimine une grande partie du risque associé au financement hypothécaire.

L'un des avantages importants d'un prêt hypothécaire à taux fixe est que le fait d'effectuer des paiements de capital supplémentaires réduira la durée de votre prêt. Ils ne réduiront pas votre mensualité, mais ils coupent des mois, voire des années, de la fin de votre prêt.

Un autre avantage majeur des hypothèques conventionnelles est qu'elles peuvent être utilisées pour acheter des propriétés non occupées par leur propriétaire, comme les maisons de vacances ou les immeubles de placement. Les autres types de prêts n'offrent pas ces options.

Vous pouvez même créer votre propre méthode pour effectuer des remboursements de capital supplémentaires sur votre prêt chaque année, ce qui réduira la durée de votre hypothèque à une certaine durée souhaitée. Par exemple, en effectuant un versement hypothécaire supplémentaire par an, vous pouvez réduire une hypothèque de 30 ans à 25 ans et neuf mois. Cela éliminera plus de quatre ans de paiements.

Que vous choisissiez un prêt hypothécaire à taux fixe, un bras, un ballon, ou intérêt seulement, il est important d'obtenir le meilleur taux hypothécaire disponible pour ce type de prêt. Une différence de taux de seulement un huitième de point peut représenter jusqu'à des milliers de dollars en paiements d'intérêts supplémentaires sur une période de 30 ans. Vous vous devez de magasiner.

Achat vs. Refinancement

Aussi, comprenez qu'il existe des différences importantes dans le processus d'hypothèque si vous achetez une maison par rapport au refinancement de celle que vous possédez déjà.

Plus vous en savez, plus vous vous rendrez compte que le refinancement ne consiste pas seulement à obtenir un taux inférieur. Il peut y avoir des facteurs atténuants qui feront qu'il est dans votre intérêt de ne pas refinancer, même si un tarif inférieur est disponible.

Comment choisir parmi les différents types de prêts

Les hypothèques conventionnelles présentent plusieurs avantages, mais cela ne signifie pas que les prêts conventionnels sont le meilleur choix pour toutes les personnes .

Si vous êtes un vétéran, vous serez généralement mieux avec une hypothèque VA. Non seulement vous n'avez pas à faire d'acompte, mais les hypothèques VA ne sont pas accompagnées de primes mensuelles d'assurance hypothécaire. Cela se traduira par un paiement mensuel inférieur de la maison.

Si vous avez un crédit compromis, vous feriez presque certainement mieux d'aller avec une hypothèque FHA. Bien qu'ils n'acceptent généralement pas les emprunteurs avec un faible crédit, leurs directives sont plus souples pour s'adapter aux problèmes de crédit.

Si vous avez un revenu faible ou modéré et que vous vivez dans un comté qui propose des prêts USDA, cela peut être un atout majeur. Comme les prêts VA, Les prêts de l'USDA ne vous obligent pas à faire un acompte. Et si la propriété a besoin de réparations majeures, ils peuvent généralement être inclus dans le nouveau montant du prêt.

Si vous pouvez travailler avec n'importe quel prêt, mais surtout FHA, VIRGINIE, ou USDA, il sera essentiel de travailler avec un prêteur bien informé dans ce domaine spécifique. Vous devrez travailler avec le meilleur prêteur hypothécaire, en particulier dans le cas des prêts VA et USDA. Tous les prêteurs n'ont pas un véritable statut d'expert dans ces deux types de prêts.

Quel est le type de prêt hypothécaire le plus courant ?

Parce qu'ils ont moins de restrictions et sont disponibles pour plus de types de propriétés, les hypothèques conventionnelles sont le type le plus commun pris par les consommateurs. Mais la fréquence d'un type de prêt ne devrait pas être un critère pour déterminer quelle hypothèque vous convient le mieux.

Si vous êtes un vétéran, un prêt VA sera sans aucun doute le meilleur choix. Pour les personnes dont le crédit est compromis, FHA est l'hypothèque préférée. Si vous achetez une propriété très chère, et ont besoin d'un montant de prêt considérable, les hypothèques jumbo seront la meilleure option. Et si vous habitez en zone rurale, vous pouvez trouver qu'une hypothèque USDA est l'option préférée.

Quel type de prêt immobilier vous convient ?

Pour la plupart des emprunteurs, une hypothèque à taux fixe sera la meilleure option. C'est parce que c'est l'hypothèque la moins risquée que vous puissiez prendre. Il n'a aucune des variables fournies avec les ARM, des ballons, et les hypothèques à intérêt seulement. Et si les taux d'intérêt baissent, vous pouvez toujours refinancer pour bénéficier d'un taux d'intérêt inférieur et d'un paiement mensuel inférieur.

Mais avant de décider quel programme de prêt ou quel type de prêt prendre, explorez d'abord vos options avec un agent de crédit d'un prêteur hypothécaire. Fort des informations contenues dans ce guide, vous devriez être en mesure de poser le genre de questions intelligentes qui vous mèneront au programme qui vous conviendra le mieux.