Qu'est-ce qu'un refinancement cash-out ?

Y a-t-il un propriétaire qui n'a pas envisagé de faire un refinancement en espèces ?

Si vous êtes propriétaire depuis assez longtemps, et vous avez accumulé des fonds propres substantiels, vous y avez probablement pensé au moins quelques fois.

Mais qu'est-ce qu'un refinancement cash-out, quels sont les risques et les implications fiscales, et un refinancement cash-out est-il une bonne idée ?

Qu'est-ce qu'un refinancement cash-out ?

Un refinancement en espèces est une nouvelle hypothèque que vous contractez sur votre maison et qui implique la réception de fonds en plus du remboursement de la dette hypothécaire actuelle.

Cela dit, il existe trois types généraux de refinancement de retrait :

1. Un refinancement où vous retirez des fonds supplémentaires pour apporter des améliorations à la maison elle-même.
2. Un « remboursement limité » se produit lorsque le nouveau prêt rembourse non seulement la dette existante, mais couvre également les frais de clôture. Pour les hypothèques conventionnelles, vous pouvez également recevoir le plus élevé de 1 % du nouveau montant du prêt, ou 2 $, 000 sans que le prêt ne soit considéré comme un refinancement complet.
3. Un véritable refinancement en espèces implique de prélever des fonds substantiels de la nouvelle hypothèque à utiliser à des fins non liées à la propriété en question. Le troisième exemple est ce qui est généralement compris comme un refinancement en espèces. Vous pourriez refinancer votre maison pour retirer des fonds pour rembourser les dettes de carte de crédit à intérêt élevé, financer les études collégiales de votre enfant, ou même d'acheter une autre propriété.

Comment fonctionne un refinancement cash-out ?

Comme tout autre type de refinancement, un refinancement cash-out est l'équivalent financier du rachat de votre maison par vous-même. Bien que ce ne soit pas vrai au sens juridique, puisque la propriété ne change jamais légalement de mains, c'est l'équivalent en ce qui concerne l'hypothèque.

En effet, tout type de refinancement vous oblige à suivre le même processus de financement que celui que vous avez suivi lors de l'achat initial de la maison.

Par exemple, vous devrez remplir une demande de prêt hypothécaire, soumettre tous les documents requis, être admissible au prêt, passer par le processus de collecte d'informations, être soumis à l'approbation du prêt, avoir une nouvelle fermeture, et faites enregistrer tous les nouveaux documents de prêt dans les bureaux de votre municipalité ou de votre comté.

Plus spécifique à un refinancement cash-out, cependant, est que vous retirerez de l'argent supplémentaire de la valeur nette de votre maison, au-delà du niveau actuel d'endettement hypothécaire. Par conséquent, le nouveau montant hypothécaire sera plus élevé que l'ancien, et peut même être plus élevé que le montant de votre prêt hypothécaire initial (lorsque vous avez acheté la maison) si vous retirez beaucoup de fonds propres.

Par exemple, disons qu'il y a 10 ans, vous avez acheté votre maison pour 200 $, 000 avec un 190 $, 000 hypothèque. Mais au cours de la dernière décennie, la valeur de la maison a augmenté à 300 $, 000, et vous avez payé votre solde hypothécaire initial jusqu'à 170 $, 000.

Vous décidez de faire un refinancement cash-out égal à 80 % de la valeur estimative actuelle du bien, ou 240 $, 000.

Il est considéré comme un refinancement en espèces parce que le nouveau prêt hypothécaire dépasse l'ancien solde hypothécaire de 70 $, 000, qui est le montant de l'encaissement.

Vous pouvez utiliser l'argent supplémentaire pour payer les frais de clôture, pour apporter des améliorations à votre maison, ou à des fins totalement étrangères à la propriété.

Sachez que tout comme lorsque vous avez contracté votre hypothèque initiale, il y aura des frais de clôture sur votre refinancement. Ils seront généralement égaux à entre 2 % et 3 % du nouveau montant du prêt hypothécaire. Cela réduira le montant net d'argent que vous récupérerez du refinancement.

Incidences fiscales d'un refinancement par encaissement

Les implications fiscales d'un refinancement en espèces seront importantes pour vous, au moins si vous êtes en mesure de détailler vos déductions sur votre déclaration de revenus, et comprennent les intérêts hypothécaires.

En vertu de la législation fiscale en vigueur, vous pouvez déduire les intérêts payés sur un prêt hypothécaire contracté au montant de 750 $, 000 pour les couples mariés déposant conjointement ou 375 $, 000 si vous déposez séparément. Mais même sur ces montants, les intérêts ne seront déductibles sur un refinancement cash-out que si l'endettement supplémentaire est pris pour acheter, construction, ou apporter des améliorations substantielles à une résidence principale ou secondaire.

Il y avait une disposition dans le code des impôts - avant 2018 - qui vous permettait de déduire les intérêts hypothécaires jusqu'à 100 $, 000 en dettes contractées à des fins autres que la propriété elle-même. Mais cette disposition a été supprimée en vertu de la loi sur les réductions d'impôt et l'emploi de 2017.

Si vous envisagez un refinancement par retrait, vous devez savoir que vous ne pourrez déduire les intérêts sur aucune partie du nouveau prêt qui n'est pas utilisée spécifiquement pour le bien lui-même, ou pour rembourser une dette existante sur celui-ci.

Avantages et inconvénients d'un refinancement avec retrait

Aussi tentant que cela puisse être de franchir le pas et de retirer la valeur nette de votre maison avec une nouvelle hypothèque, vous devez d'abord faire une évaluation approfondie des avantages et des inconvénients d'un refinancement cash-out :

Avantages:

• Si vous avez une valeur nette de votre maison importante, vous pourrez obtenir une grande quantité d'argent grâce à un refinancement par encaissement.
• Étant donné que les taux d'intérêt sur le financement hypothécaire sont inférieurs à ceux des autres types de prêts, vous serez en mesure d'éliminer les intérêts élevés sur d'autres dettes, notamment les cartes de crédit.
• Un refinancement cash-out peut être la forme ultime de consolidation de dettes.
• Un refinancement en espèces est probablement le meilleur moyen de collecter des fonds pour des rénovations domiciliaires et d'autres améliorations.
• Si la nouvelle hypothèque ne dépasse pas 750 $, 000 (ou 375 $, 000 si vous êtes marié et déposez séparément), les intérêts sur le refinancement seront entièrement déductibles d'impôt tant que le produit sera utilisé pour améliorer la propriété elle-même.
• Un refinancement en espèces peut être une excellente source de fonds pour un entreprise d'amélioration de la vie, comme lancer une nouvelle entreprise ou payer les études collégiales de votre enfant.

Les inconvénients:

• Comme mentionné précédemment, vous devrez payer des frais de clôture équivalant à entre 2 % et 3 % du nouveau prêt. Cela réduira le montant d'argent que vous recevrez du refinancement.
• Dans la plupart des cas, le montant du prêt plus élevé se traduira par un paiement mensuel plus élevé sur votre maison.
• Bien que l'utilisation d'un refinancement en espèces puisse être un bon moyen de consolider une dette de carte de crédit à intérêt élevé, vous convertirez des dettes à court terme en dettes à très long terme.
• Si vous avez une idée pour rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, un refinancement cash-out vous fera prendre la direction opposée.
• Met votre maison à un plus grand risque – Les refinancements en espèces sont une idée populaire lorsque les valeurs immobilières augmentent. Mais si les valeurs tournent soudainement vers le sud, le montant du prêt plus élevé entraînera une évaporation plus rapide de vos capitaux propres. Cela pourrait potentiellement vous exposer à un plus grand risque de forclusion.
• Cet inconvénient est un facteur entièrement sous votre contrôle, mais il est très courant qu'un refinancement de retrait se transforme en un autre. Finalement, vous pouvez vous engager dans des refinancements en série, ce qui vous mettra dans une énigme où vous devrez des dettes de plus en plus importantes sur votre maison.

Un refinancement avec retrait est-il une bonne idée ?

Même avec tous les inconvénients associés au refinancement cash-out, il y a encore des moments où un refinancement cash-out est tout à fait logique.

Dans les avantages énumérés ci-dessus, j'ai décrit entreprises d'amélioration de la vie. Si la valeur nette de votre maison est votre actif principal, c'est peut-être la meilleure source de fonds pour financer une activité qui améliorera votre vie et celle de votre famille.

Les exemples que j'ai cités comprenaient le paiement d'une éducation collégiale pour votre enfant. Mais vous pouvez tout aussi bien faire la même chose pour vous-même si vous décidez qu'il est temps pour un changement de carrière qui nécessite plus d'éducation. Même si vous retirerez la valeur nette de votre maison, ce sera dans le but principal d'augmenter votre capacité à gagner votre vie. Cela fera presque certainement plus que compenser les risques financiers associés à un refinancement en espèces.

Créer une entreprise est également une raison impérieuse. Mais il y a aussi de fortes mises en garde ici. De nombreuses nouvelles entreprises échouent, souvent parce que le propriétaire de l'entreprise manque de compétences, vivre, voire la compréhension de l'activité. Si vous allez emprunter de l'argent pour démarrer une entreprise, en particulier de la valeur nette de votre maison, assurez-vous que c'est une entreprise dans laquelle vous êtes susceptible de réussir. Cela signifie que cela correspond bien à vos compétences et à votre niveau d'expérience. Mais ce devrait aussi être une entreprise où vous avez fait preuve de capacité, tels que le développement d'au moins un petit flux de trésorerie positif.

Par exemple, disons que vous démarrez une entreprise comme une activité secondaire. Vous décidez qu'il est temps de passer au niveau supérieur, et cela nécessitera un gros investissement en espèces. L'utilisation d'un refinancement cash-out aura du sens car c'est une autre façon d'investir dans un revenu futur plus élevé.

Là où les refinancements de cash-out deviennent particulièrement risqués, c'est la consolidation de dettes. Cela peut avoir du sens si vous ne regardez que l’argent que vous économisez en intérêts. Par exemple, rembourser des cartes de crédit avec un intérêt moyen de 20 % avec un refinancement de taux de 4 % sur votre maison vous fera économiser une petite fortune en intérêts. Mais cette décision n'aura de sens que si vous êtes tout à fait prêt à mettre fin une fois pour toutes à votre dépendance aux cartes de crédit.

Dans ce cas, non seulement le refinancement par retrait vous fera économiser de l'argent sur les intérêts - et peut-être même réduire vos paiements mensuels globaux - mais il contribuera également à créer un meilleur avenir financier pour vous.

Alternatives au refinancement cash-out

Aucune discussion sur le refinancement cash-out ne serait complète sans l'examen des alternatives. Ils doivent toujours être évalués avant d'emprunter la voie du refinancement en espèces.

Il y en a deux qui peuvent avoir du sens dans de nombreux cas.

• Prêts personnels : Ce sont des prêts non garantis qui peuvent être utilisés à pratiquement n'importe quelle fin, et ne nécessitent aucune garantie. Vous pouvez obtenir des prêts avec des taux d'intérêt aussi bas que 5,99 %, et il existe une liste longue et croissante de prêteurs dans le domaine des prêts personnels. Vous pouvez emprunter jusqu'à 40 $, 000, avec des modalités de remboursement généralement comprises entre trois et cinq ans. Ceux-ci peuvent être un moyen privilégié d'obtenir des fonds pour la consolidation de dettes ou l'investissement commercial.
• Financement de résidence secondaire : Cela peut inclure des prêts sur valeur domiciliaire et des marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Un prêt sur valeur domiciliaire a le même objectif qu'un refinancement en espèces. Il s'agit d'une deuxième hypothèque dans laquelle vous prenez une partie de la valeur nette de votre maison. Ces prêts ont généralement une mensualité fixe, et une durée de prêt spécifique, généralement entre 10 et 15 ans. Les HELOC sont essentiellement des lignes de crédit garanties par votre maison. Vous pouvez contracter une ligne de crédit jusqu'à un montant déterminé par le prêteur, puis accédez aux fonds et remboursez-les selon votre propre calendrier. Les taux d'intérêt sont généralement très bas, puisqu'ils sont liés à des indices à court terme, et viennent aussi souvent avec une période d'introduction d'intérêts seulement.

Les deux options ont les mêmes avantages et inconvénients des refinancements en espèces.

Mais ils isolent essentiellement la partie cash-out du financement dans un prêt dédié. Ils évitent également de perturber le paiement et la durée de remboursement de votre première hypothèque.

Vous devriez envisager des prêts personnels ou un financement secondaire avant de procéder à un refinancement en espèces.

Un refinancement avec retrait est-il fait pour vous ?

Que vous deviez ou non effectuer un refinancement avec retrait dépend de l'avantage que vous obtiendrez par rapport aux risques que vous prendrez pour y arriver.

Mais d'une manière générale, si cela peut améliorer votre vie financière de manière matérielle, un refinancement cash-out vaut la peine d'être fait.

Mais si vous cherchez à le faire principalement par commodité – par exemple parce que vous n’avez pas envie de rembourser trop de dettes de carte de crédit à intérêt élevé – vous pouvez envisager d’utiliser une alternative.

Si votre maison est l'un de vos plus grands atouts, vous ne devriez pas le mettre plus à risque pour tout ce qui ne représente pas une nécessité absolue - et un grand pas en avant financier.