Les taux hypothécaires expliqués :tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Les taux hypothécaires déterminent ce que vous payez pour un prêt immobilier. Si vous n'avez jamais acheté de maison auparavant, voici une règle simple à suivre :plus votre taux d'intérêt hypothécaire est bas, mieux c'est !

Payer des intérêts sur un prêt immobilier, c'est comme payer des intérêts sur une carte de crédit ou un autre prêt. Cela s'ajoute à votre coût total d'emprunt.

Alors, qu'est-ce qu'un bon taux hypothécaire ? Et comment obtenir le taux hypothécaire le plus bas lors de l'achat d'une maison pour la première fois ?

Voici un examen plus approfondi des taux hypothécaires expliqués.

Qu'est-ce qu'un taux d'intérêt hypothécaire ?

Un taux d'intérêt hypothécaire représente une prime que vous payez pour emprunter de l'argent. Les prêteurs facturent des intérêts sur les prêts immobiliers, qui sont remboursés avec le principal.

Votre taux d'intérêt hypothécaire détermine ce que vous payez pour une maison pendant la durée de votre prêt. Concrètement, le taux hypothécaire peut influencer le montant total des intérêts payés ainsi que le montant de votre mensualité.

Il convient de souligner qu'un taux d'intérêt hypothécaire n'est pas le même que l'APR sur une hypothèque. Votre TAP hypothécaire ou taux annuel effectif global reflète votre coût d'emprunt annualisé et comprend le taux d'intérêt sur le prêt ainsi que d'autres coûts. Ces autres coûts peuvent inclure :

• Frais facturés par le prêteur
• Assurance hypothécaire
• Points de réduction
• Certains frais de clôture qui sont intégrés au prêt

En ce sens, un APR hypothécaire est similaire à un APR de carte de crédit. Les taux hypothécaires et les APR hypothécaires sont exprimés en pourcentage. Il est important de connaître la différence, cependant, afin que vous puissiez faire des comparaisons de pommes à pommes lorsque vous magasinez pour un prêt immobilier.

Comment fonctionnent les taux d'intérêt hypothécaire ?

Les taux hypothécaires sont appliqués au capital de votre prêt. Les intérêts sont amortis sur la durée du prêt. En règle générale, vous paierez plus pour les intérêts que pour le capital au début de votre prêt. À mesure que vous vous rapprochez de la fin du prêt, une plus grande partie de vos paiements va au principal.

Une fois que vous avez conclu un prêt immobilier, votre prêteur vous donnera un tableau d'amortissement. Ce calendrier vous montre exactement comment vos paiements sont appliqués, y compris ce qui va à :

• Intérêt 
• Directeur
• Assurance hypothécaire privée, si vous la payez
• Tiercement (pour l'assurance habitation et les taxes foncières)

En ce qui concerne la façon dont les taux hypothécaires sont fixés, cela dépend en grande partie des conditions économiques. Les taux hypothécaires ont tendance à suivre les mouvements du marché obligataire et le rendement des bons du Trésor à 10 ans.

Ce que vous payez réellement pour un prêt hypothécaire dépend de la situation générale des taux hypothécaires, mais cela dépend également de votre situation financière personnelle. Cela inclut votre pointage de crédit, votre ratio d'endettement, vos revenus et vos actifs.

Taux fixe vs taux révisable :quelle est la différence ?

Les taux hypothécaires peuvent être fixes ou ajustables. Que vous choisissiez un taux fixe ou ajustable peut faire une différence dans le montant que vous payez pour un prêt hypothécaire.

Explication des taux hypothécaires fixes

Un taux hypothécaire fixe est fixé au début de la durée du prêt et demeure le même pendant toute la durée du prêt.

Par exemple, disons que vous contractez un prêt hypothécaire de 30 ans avec un taux fixe de 3,4 %. Votre taux resterait à 3,4 % pendant toute la durée du prêt de 30 ans.

L'avantage de choisir un prêt hypothécaire à taux fixe est la prévisibilité. Puisque votre taux est toujours le même, vous savez exactement ce que vous paierez pour emprunter. Et vous n'avez pas à vous soucier de la fluctuation de vos mensualités. Cela peut faciliter la budgétisation d'une maison.

Explication des taux hypothécaires ajustables

Un taux hypothécaire ajustable est lié à un taux de référence sous-jacent. C'est ce qu'on appelle aussi un taux d'indexation. Les prêts hypothécaires à taux variable ou ARM peuvent utiliser n'importe lequel de ces taux comme référence :

• Rendement hebdomadaire à échéance constante sur les bons du Trésor à un an
• Taux de financement au jour le jour sécurisé (SOFR), qui a remplacé le LIBOR
• Indice du coût des fonds du 11e district (COFI)

La chose la plus importante à savoir sur un prêt hypothécaire à taux variable est que le taux ne reste pas le même pendant toute la durée du prêt. Au lieu de cela, vous payez généralement un taux fixe pour les premières années du prêt. Ensuite, le taux s'ajuste pour refléter son taux de référence.

Ainsi, par exemple, vous pourriez obtenir un ARM 5/1 ou un ARM 7/1. Avec ces prêts, vous auriez un faible taux fixe les cinq ou sept premières années. Ensuite, le taux s'ajusterait.

Un pro des ARM est aussi un con. Tant que le taux de référence reste bas, le taux ajustable de votre prêt hypothécaire reste également bas. Il est possible que vous payiez moins pour un ARM par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe.

Mais si le taux de référence ou l'indice augmente, votre taux hypothécaire augmente, tout comme votre paiement. Vous n'obtenez donc pas la même prévisibilité qu'avec un prêt à taux fixe.

Qu'est-ce qu'un bon taux hypothécaire ?

Lorsque vous parlez d'un bon taux hypothécaire, il y a quelques règles de base à garder à l'esprit.

Tout d'abord, il est important de considérer le taux d'intérêt hypothécaire moyen à un moment donné. Si vous regardez les données de Freddie Mac, une entreprise parrainée par le gouvernement qui aide à financer les prêts hypothécaires, le taux hypothécaire moyen sur 30 ans était de 2,93 % au 17 juin 2021. Cela est considéré comme des taux historiquement bas.

Si vous remontez un an en arrière, vous verrez que les taux hypothécaires moyens étaient d'environ 3,13 %. Et si vous reveniez 40 ans en arrière, à juin 1981 ? Vous pourriez être surpris d'apprendre que le taux d'intérêt hypothécaire moyen était de 16,74 %. C'est la même chose que ce que vous pourriez payer pour une carte de crédit APR maintenant.

Ainsi, un bon taux hypothécaire reflète en fin de compte l'évolution de l'économie et l'évolution des taux. En ce qui concerne un bon taux hypothécaire pour vous personnellement, cela dépendra du type de taux auquel vous pouvez prétendre. Encore une fois, tout cela revient à vos antécédents de crédit, à vos revenus et à d'autres détails financiers.

Qu'est-ce qui fait monter et baisser les taux d'intérêt ?

La façon dont les taux hypothécaires évoluent n'est pas nécessairement déterminée par une seule chose. Au lieu de cela, les taux peuvent être entraînés à la hausse ou à la baisse par un certain nombre de facteurs, notamment :

• Mouvements boursiers et volatilité
• Taux d'inflation et s'ils augmentent ou diminuent
• Taux de chômage et création de nouveaux emplois
• Que se passe-t-il avec les marchés étrangers

Lorsque l'économie se porte bien, que le chômage est faible et que les consommateurs ont de l'argent à dépenser pour l'achat d'une maison, il est courant de voir les taux hypothécaires augmenter. D'un autre côté, si l'économie est morose et que la création d'emplois diminue, vous pouvez voir les taux hypothécaires baisser.

La corrélation entre les prêts hypothécaires et l'activité d'achat de maisons est également importante. Lorsque les taux sont bas, il n'est pas rare de voir une plus grande poussée vers l'achat d'une maison ou le refinancement hypothécaire. Lorsque les taux augmentent, il se peut qu'il y ait moins d'acheteurs ou de propriétaires qui cherchent à acheter ou à refinancer des prêts, car l'emprunt devient plus cher.

Conseils pour obtenir les meilleurs taux d'intérêt hypothécaires

Si vous envisagez d'acheter une maison, il est important de savoir comment obtenir le taux hypothécaire le plus bas. N'oubliez pas que plus votre taux est bas, plus vous pouvez économiser d'argent sur les intérêts pendant la durée de votre prêt immobilier.

Chaque prêteur fixe les taux différemment, il est donc important de magasiner pour les options de prêt hypothécaire. Pendant que vous comparez les conditions et les taux des prêts, tenez également compte de ce que les prêteurs recherchent en termes de :

• Scores de crédit
• Historique des paiements
• Revenu
• Encours total de la dette
• Ratio dette/revenu (il s'agit de la part de votre revenu consacrée au remboursement de la dette chaque mois)
• Historique d'emploi
• Épargne et autres actifs
• Acomptes

En ce qui concerne ce qu'est une bonne cote de crédit pour une hypothèque, cela peut dépendre du prêt et du prêteur. Votre mise de fonds, le montant de l'hypothèque et le type de propriété peuvent également entrer en jeu.

Avec un prêt FHA, par exemple, il est possible d'obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire avec un pointage de crédit FICO aussi bas que 580. Mais si vous êtes intéressé par un prêt hypothécaire conventionnel ou un autre prêt hypothécaire garanti par le gouvernement comme un prêt USDA, vous devrez peut-être une cote de crédit minimale plus élevée pour être admissible. Les prêts VA, conçus pour les anciens combattants et leurs familles, n'ont aucune exigence de cote de crédit minimale.

La vente à emporter ?

Faire de votre mieux en matière de crédit peut vous aider à obtenir les taux hypothécaires les plus bas. Cela signifie donc faire des choses comme :

• Payer les factures à temps
• Maintenir votre utilisation du crédit à un faible niveau
• Garder les anciens comptes de crédit ouverts
• Retarder la demande de nouveau crédit

Vous pouvez également potentiellement augmenter votre pointage de crédit en nettoyant les erreurs de rapport de crédit. Vous pouvez obtenir une copie gratuite de vos rapports de solvabilité via AnnualCreditReport.com pour les examiner afin d'y déceler des erreurs ou des inexactitudes. Si vous trouvez une erreur de crédit, vous pouvez la contester auprès du bureau de crédit qui la signale pour la faire supprimer ou corriger.

Conclusion

Ce guide des taux hypothécaires couvre certaines des choses les plus importantes à savoir lors de la préparation de l'achat d'une maison. Si vous êtes prêt à acheter, il est important de déterminer combien vous pouvez vous permettre pour respecter votre budget d'achat de maison. Cela comprend la vérification du dernier taux hypothécaire ainsi que de votre crédit pour avoir une idée des taux auxquels vous pourriez être admissible. Vous pouvez également préparer l'achat d'une maison en créant un compte bancaire distinct pour votre acompte et vos frais de clôture. De cette façon, vous aurez l'argent dont vous avez besoin prêt à partir une fois qu'il sera temps de vous asseoir à la table de clôture.