Comment calculer les cessions-bail de vente

Une cession-bail est une stratégie couramment utilisée par les entreprises pour accéder au capital ou pour rembourser une dette. Les cessions-bail se produisent lorsqu'une entreprise vend un bien immobilier puis le reloue à l'acheteur pour une période prolongée. Il permet aux entreprises de conserver l'usage exclusif d'un bien tout en améliorant leur bilan et dans certains cas, bénéficier d'avantages fiscaux. Pour l'acheteur immobilier, il fournit un investissement avec un flux régulier de revenus. Ces transactions peuvent être complexes, donc avant d'entrer dans ce type d'arrangement, il est important de calculer des conditions de transaction acceptables à la fois pour l'acheteur et le vendeur.

Étape 1

Évaluer la valeur de la propriété. Si possible, obtenez une évaluation indépendante pour vous assurer que la valeur est exacte et pour éviter les différends entre l'acheteur et le vendeur.

Étape 2

Déterminer un taux de capitalisation approprié, ou « taux plafond ». Le taux plafond est le revenu locatif annualisé qu'une propriété génère divisé par la valeur de la propriété. Recherchez les taux de capitalisation moyens dans votre région pour avoir une idée des niveaux actuels du marché. Considérez le type d'entreprise qui louera la propriété. Pour les entreprises ayant de bonnes cotes de crédit, comme les banques, il peut être approprié que les taux plafonds soient légèrement inférieurs à la moyenne. Pour les entreprises dont les bénéfices sont volatils ou les profils de crédit inférieurs, un taux de capitalisation supérieur à la moyenne peut être approprié.

Étape 3

Calculez le tarif de location. Multipliez le taux de capitalisation par la valeur du bien pour déterminer le taux de location annuel. Divisez ce chiffre par 12 pour calculer le taux de location mensuel. Comparez le tarif de location avec les tarifs moyens dans la même région pour vous assurer qu'il est en ligne avec le marché. Précisez le taux annuel d'augmentation du loyer pour tenir compte de l'inflation.

Étape 4

Calculer les taxes et les dépenses. Les accords de cession-bail impliquent généralement des baux triple net, qui obligent la société qui loue le bien à payer toutes les taxes et dépenses liées à l'occupation du bien, comme l'assurance, les services publics et l'entretien. Pour calculer le total des mensualités à la charge du locataire du bien dans le cadre du cession-bail, ajouter le montant total des taxes et des dépenses mensuelles au taux de location mensuel.