La réforme fiscale pourrait influencer votre prochain achat de maison

Bien que de nombreuses incertitudes subsistent, la refonte du code des impôts fédéral comprend plusieurs changements proposés qui peuvent entraîner des choix modifiés pour certains acheteurs et propriétaires. Le projet de loi du Sénat américain et le projet de loi de la Chambre diffèrent sur de nombreux points, de sorte que les discussions impliquées dans le processus de réconciliation pourraient changer radicalement la proposition finale. Cependant, regardons ce qui est actuellement sur la table, des deux propositions, en termes d'impact potentiel de la réforme sur l'immobilier résidentiel.

Trois modifications importantes de la fiscalité immobilière résidentielle sont proposées. Ils comprennent:

• Déductions d'intérêts hypothécaires
• Déductions d'impôt foncier
• Exclusions fiscales sur les plus-values

Déductions d'intérêts hypothécaires

Aujourd'hui, les intérêts hypothécaires admissibles peuvent être déduits sur les prêts résidentiels jusqu'à 1 million de dollars. Quoi de plus, ce plafond de prêt peut s'appliquer à un maximum de deux maisons :une résidence principale et une résidence secondaire. Vous pouvez également déduire les intérêts sur un prêt hypothécaire admissible supplémentaire jusqu'à 100 $, 000.

La Chambre et le Sénat ont proposé différentes modifications à cette déduction. La Chambre veut réduire de moitié le plafond du prêt pour les déductions d'intérêts hypothécaires admissibles à un maximum de 500 $, 000. Il propose également d'éliminer cette déduction sur une résidence secondaire, le rendant disponible uniquement sur une résidence principale.

Le Sénat veut maintenir le plafond de 1 million de dollars, mais son projet de loi propose d'éliminer la possibilité de déduire les intérêts sur un prêt sur valeur domiciliaire qualifié.

Alors pourquoi s'en soucier ?

Changements proposés, en particulier la version Maison, pourrait avoir un impact sur les acheteurs de maisons dans les régions où les prix des maisons sont élevés. Un plafond de 500 $, 000 en Californie ou à New York peut être facilement atteint, même par ceux qui recherchent un logement relativement modeste. Moins une déduction d'intérêts pour des hypothèques plus élevées, certains acheteurs peuvent opter pour une maison moins chère.

Déduction d'impôt foncier

Actuellement, les propriétaires peuvent déduire les taxes d'État et locales (propriétés) (SALT) de leur facture d'impôt fédéral. Cependant, cette déduction est visée par les versions de la Chambre et du Sénat de la réforme fiscale fédérale.

Dans la version Maison, les propriétaires pourront déduire les impôts fonciers jusqu'à un maximum de 10 $, 000. Dans la version Sénat, les impôts fonciers ne seront tout simplement pas déductibles.

De nouveau, les changements proposés ont tendance à avoir un impact sur certains marchés. Alors que les propriétaires dans la plupart des régions du pays paient moins de 10 $, 000 par an en taxes foncières, les contribuables des États où les impôts fonciers et les prix des maisons sont élevés ressentiront sûrement un pincement au portefeuille si l'une ou l'autre option reste dans le plan final de réforme fiscale.

Exclusions d'impôt sur les gains en capital

Les projets de loi de la Chambre et du Sénat semblent être synchronisés en ce qui concerne les modifications apportées aux exclusions fiscales sur les gains en capital. Actuellement, vous pouvez utiliser une exclusion fiscale fédérale pour protéger jusqu'à 250 $, 000 de bénéfices en tant qu'individu (500 $, 000 pour les couples) de l'impôt sur les plus-values ​​lors de la vente de votre logement. Qualifier, la propriété que vous avez vendue doit avoir été votre résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années. Il n'y a pas de limite sur le nombre de fois que cette exclusion peut être utilisée, si la condition de résidence est remplie.

La Chambre et le Sénat proposent de faire un simple, mais très important, modifier cette exclusion—ils proposent d'étendre la durée de résidence à cinq des huit dernières années.
Cela pourrait avoir un impact important sur certains propriétaires. Par exemple, si vous envisagez d'acheter une résidence principale, mais votre style de vie est fluide, vous pouvez devoir des impôts sur les gains en capital sur les bénéfices si vous vendez avant la condition de résidence de cinq ans.

L'exigence proposée présente également des plans pour les acheteurs de maison qui ont des locations qu'ils prévoyaient de convertir en résidences principales avant de vendre. Étant donné que la loi en vigueur ne limite pas le nombre de fois que cette exclusion peut être utilisée, certaines personnes entreprenantes emménagent dans leurs immeubles locatifs pendant deux ans avant de les vendre. Cela abrite jusqu'à 500 $, 000, pour les couples mariés, de l'impôt sur les plus-values ​​pour chaque bien locatif.

Hypothétiquement, un couple approchant ou entrant à peine de la retraite pourrait liquider trois ou quatre maisons sur une période de six à huit ans en utilisant l'exclusion actuelle. Cela protégerait des bénéfices importants sur toutes les propriétés contre les impôts sur les gains en capital et ajouterait potentiellement des milliers à un pécule de retraite. Dans le cadre de la réforme fiscale, un plan de liquidation similaire nécessiterait un engagement de 15 à 20 ans, une proposition beaucoup plus onéreuse.

Notre avis

Il est certainement logique d'ajouter ces modifications fiscales potentielles à votre processus de réflexion si vous achetez, vendre ou accumuler des biens résidentiels. Mais, comme l'immobilier, lui-même, une grande partie de l'impact, le cas échéant, dépendra de l'emplacement, emplacement, emplacement.