Cette erreur pourrait retarder votre retraite de 10 ans

Il y a quelque temps, pendant un boom immobilier (vous vous en souvenez ?), J'ai regardé un reportage télévisé sur l'accession à la propriété. Le journaliste interviewait un jeune couple marié qui achetait une maison et la femme a déclaré :« Mes parents m'ont dit d'acheter la plus grande maison que vous puissiez vous permettre, c'est donc ce que nous faisons." Après tout, ses parents ont probablement vu la valeur de leur maison augmenter de plusieurs fois son prix d'origine, devenant finalement l'un de leurs plus gros atouts, juste à temps pour la retraite.

En réalité, en moyenne, la valeur des maisons augmente - d'environ 4 % par an, suivre le rythme de l'inflation — et à long terme, cette croissance peut être substantielle. Donc en surface, cette stratégie « acheter le plus gros » semblait logique. Un prix d'achat plus élevé doit conduire à un prix final plus élevé, droit? Peut-être, mais quelque chose m'a dérangé dans ce conseil; une pièce du puzzle semblait manquer, mais je n'arrivais pas à mettre le doigt dessus à l'époque.

Acheter le plus gros que vous puissiez vous permettre ?

Avance rapide quelques années plus tard. Ma femme et moi et nos deux fils en bas âge avons été entassés dans une unité d'une chambre d'une maison de 2 familles. Il était temps de trouver quelque chose d'un peu plus spacieux. Mais pourquoi acheter quelque chose d'un peu plus spacieux ? Pourquoi ne pas acheter le plus gros ? C'est ce que nous avons fait… nous avons acheté un McMansion. Les parents de ce jeune couple du reportage auraient été fiers de nous. Pensez à quel point le prix final de notre maison serait élevé après 30 ans !

Ma grande maison a mangé mon flux de trésorerie

Ce que je n'ai pas réalisé, c'est que 30 ans, c'était loin. Il était temps de vivre dans le présent, et cela signifiait faire une énorme hypothèque + impôt foncier + paiement d'assurance habitation chaque mois. Ajoutez à cela l'entretien courant, utilitaire, et les coûts de réparation et ce qui semblait au début être un pécule d'or s'est avéré être un gouffre financier. Notre McMansion a drainé jusqu'au dernier centime de notre revenu mensuel.

C'est alors que j'ai découvert que la pièce manquante du puzzle que je cherchais était le cash-flow. Sûr, une maison est un actif important qui prend de la valeur ; c'est le bon côté. Malheureusement, il y a aussi un revers :cela peut être un tueur de trésorerie. Plus l'hypothèque est élevée, plus votre flux de trésorerie mensuel est négatif.

Dans notre cas, pendant toute la durée de l'hypothèque, nous aurions payé supplémentaire 420 $, 000 sur cette maison surdimensionnée par rapport à une plus modeste ! C'est de l'argent que nous aurions pu utiliser pour rembourser d'autres prêts ou pour investir dans notre compte de retraite, nous permettant d'atteindre l'indépendance financière de nombreuses années plus tôt.

Réduire la taille pour un meilleur flux de trésorerie

Qu'avons-nous fait pour corriger l'erreur ?

Nous avons réduit nos effectifs. Et ça a marché. Soudain, nous avons eu un confortable coussin de flux de trésorerie positif mensuel. Quelle sensation agréable c'était.

Ah, mais parfois même une bonne décision peut prendre une mauvaise tournure. Nous avons vite réalisé que nous avions sur-corrigé et réduit nos effectifs à une maison trop petite et inadéquate pour notre famille grandissante. Alors, qu'avons-nous fait ensuite ? Nous avons approuvé des plans pour un 120 $, 000 supplémentaires. Ensuite, il y a eu la rénovation de la salle de bain. Je pense que vous savez où cela va. La leçon cette fois était qu'une petite maison peut devenir un gouffre financier, trop.

Le principe Boucle d'or

La clé, alors, est d'appliquer ce que j'aime appeler le principe Boucle d'or à l'achat d'une maison :recherchez-en une qui n'est ni trop grande ni trop petite, mais juste. Comment? Exécutez les nombres à l'avance, quand vous faites vos courses. Pour vous aider, utilisez le tableau suivant, qui vous permet de comparer les flux de trésorerie négatifs mensuels associés aux maisons que vous envisagez. Votre objectif est, toutes choses égales par ailleurs, de trouver une maison avec le flux de trésorerie négatif le plus bas (ou presque le plus bas).

J'ai pré-rempli ce tableau avec des chiffres hypothétiques, mais le modèle est universel et vous pouvez l'utiliser pour comparer les maisons réelles que vous souhaitez acheter. Comme vous pouvez le voir dans cet exemple en achetant la Propriété 2, une maison unifamiliale plus grande, coûterait 425 $ de plus chaque mois par rapport à la propriété 1, la copropriété. Sur la durée d'une hypothèque de 30 ans qui s'ajoute à un coût supplémentaire pour vous de 153 $, 000. Aïe !

Jetez maintenant un œil à la propriété 3.

C'est aussi 250 $ plus cher, 000 maison mais est une location de deux familles, ce qui signifie qu'il y a des flux de trésorerie mensuels positifs (du loyer) pour compenser tous ces chiffres négatifs. En réalité, en raison des revenus locatifs d'une seule des deux unités, le flux de trésorerie mensuel négatif total est de 655 $ inférieur à celui de la maison unifamiliale ayant le même prix d'achat, et c'est même 230 $ par mois de moins que le condo!

Ainsi, les propriétés locatives vous donnent la possibilité d'acheter une propriété à un prix plus élevé (ce qui se traduit par un prix de vente final beaucoup plus élevé au fil du temps) tout en réduisant votre flux de trésorerie négatif mensuel. Les revenus locatifs peuvent même être utilisés pour aider à rembourser par anticipation votre hypothèque, ce qui pourrait alors créer un flux de trésorerie mensuel net positif après toutes les dépenses. Cela offre donc l'occasion d'avoir votre gâteau (ou votre porridge) et de le manger aussi.

N'oubliez pas les autres frais

Une autre chose à considérer, bien que. En plus de ces estimations de flux de trésorerie au moment de l'achat, vous devez également estimer les coûts de réparation et les futurs coûts d'amélioration après avoir emménagé. Comme je l'ai appris de première main, ces grosses dépenses forfaitaires futures peuvent faire toute la différence entre un bon et un moins bon choix de maison, alors assurez-vous de leur donner également attention, considération honnête.

L'achat d'une maison est un grand décision compliquée. Les considérations émotionnelles font partie de l'équation, et ils devraient l'être. Après tout, le confort de votre famille et votre choix d'une communauté font partie du forfait. Mais essayez de ne pas laisser vos émotions prendre le pas sur les considérations financières. Vous voudrez prendre la bonne décision du premier coup plutôt que d'apprendre à la dure comme je l'ai fait. Une mauvaise décision sur ce seul point, si non corrigé, peut retarder votre progression vers l'indépendance financière jusqu'à une décennie. Donc, pour aider à assurer un examen équilibré, filtrez votre décision avec des considérations de trésorerie immédiates et à plus long terme et laissez les chiffres vous guider vers le choix qui convient le mieux à votre budget et à votre sécurité financière à long terme.

Le flux de trésorerie mensuel était-il une considération pour vous lorsque vous avez acheté une maison ? Merci de partager en commentaires !