Puis-je obtenir un prêt hypothécaire avec un cosignataire après la forclusion ?

Près de trois millions de propriétés ont été saisies en 2010 – un record pour le marché immobilier américain. Les propriétaires peuvent subir une forclusion pour diverses raisons, y compris les circonstances atténuantes telles qu'une maladie grave ou le décès d'un salarié, qui les amènent à faire défaut de paiement. D'autres peuvent éprouver des difficultés financières après un divorce ou une perte d'emploi. La forclusion est préjudiciable au crédit d'un emprunteur, rendant difficile l'obtention de financement peu de temps après, même avec un cosignataire.

Les bases

La forclusion est le processus juridique par lequel un prêteur hypothécaire exerce son droit de prendre possession d'une propriété après la défaillance d'un emprunteur. Par conséquent, le propriétaire perd son intérêt pour la maison et son pointage de crédit est endommagé par les paiements manqués signalés par le prêteur ainsi que par l'action de forclusion elle-même. Les prêteurs hypothécaires exigent une période d'attente pour les accidents de crédit graves tels que la forclusion, ventes à découvert et faillites, car ceux-ci reflètent directement la capacité de l'emprunteur à rembourser sa dette. Pendant cette période d'attente, l'emprunteur doit rétablir un bon crédit et se remettre de ses difficultés financières avant d'obtenir un nouveau crédit immobilier avec ou sans cosignataire.

Fonction de cosignataire

Un cosignataire aide un emprunteur par ailleurs faible à se qualifier pour un crédit en raison de son solide profil financier et de crédit. Contrairement à un co-emprunteur qui obtient également un intérêt dans le bien immobilier en aidant l'emprunteur principal à se qualifier, un cosignataire sur une hypothèque ne garantit que, ou assume la responsabilité de, effectuer des paiements sur le prêt si l'emprunteur fait défaut. Les cosignataires n'acquièrent pas nécessairement un droit de propriété sur la propriété. Les cosignataires aident généralement à obtenir des dettes moindres telles que des prêts automobiles, cartes de crédit et baux de location. Lorsqu'il est utilisé pour des hypothèques, un parent ou un parent proche peut cosigner pour un emprunteur avec un crédit minimal, mais pas quelqu'un avec un mauvais crédit. L'emprunteur doit être admissible au prêt sur ses propres mérites après une forclusion.

Délai d'attente conventionnel

Les emprunteurs doivent attendre toute la période d'attente avant de pouvoir obtenir un nouveau prêt hypothécaire. Le fait d'avoir un cosignataire n'affecte pas le délai d'attente. La plupart des prêts hypothécaires sont des prêts conventionnels détenus par Fannie Mae ou Freddie Mac. Ceux-ci nécessitent trois à sept ans après une forclusion ou un acte tenant lieu de forclusion, qui restitue la propriété au prêteur. Des délais d'attente de trois ans s'appliquent aux emprunteurs qui justifient de circonstances atténuantes à l'origine du défaut, tandis qu'une période d'attente de cinq à sept ans dépend du programme de ratio prêt-valeur et d'hypothèque.

Prêts gouvernementaux

Hypothèques assurées par l'Administration fédérale du logement, ou des prêts FHA, et ceux garantis par le ministère des Anciens Combattants ont des exigences d'attente moins strictes après la forclusion. Comme les prêts classiques, les emprunteurs doivent répondre aux normes d'éligibilité de la FHA et de la VA selon leurs propres mérites. Un cosignataire peut servir de facteur compensatoire qui renforce le dossier de prêt de l'emprunteur, mais ne peut pas remplacer les exigences de base en matière d'attente. La FHA exige une période d'attente de trois ans qui peut être levée en présence d'une circonstance atténuante documentée. Les prêts VA nécessitent deux ans.