Prêts DSCR pour Airbnb :Financer des propriétés locatives à court terme

L’investissement locatif à court terme est devenu une classe d’actifs importante. Les propriétés Airbnb et VRBO sur les bons marchés génèrent des revenus mensuels que les locations à long terme dans les mêmes endroits ne peuvent égaler. Pourtant, le financement n’a pas suivi le fonctionnement réel de ces propriétés. La plupart des prêteurs conventionnels exigent 12 mois d’historique de location documenté avant de garantir les revenus STR, ce qui crée un problème immédiat pour les investisseurs qui acquièrent une nouvelle propriété. Ridge Street Capital a construit son programme de prêt Airbnb spécifiquement autour de cette lacune. Cet examen couvre le fonctionnement du programme, ce qui le différencie des prêts DSCR standard et à qui il sert le mieux.

Pourquoi financer une propriété Airbnb est différent

La souscription de prêts hypothécaires conventionnels s’appuie sur des comparables de baux à long terme pour établir les revenus locatifs d’une propriété. Pour une location standard à long terme, cette approche est exacte. Pour une location courte durée, ce n'est pas le cas. Une propriété située sur un marché STR très demandé peut générer deux à trois fois le revenu mensuel d'un bail à long terme comparable, mais un prêteur qui ne respecte pas une évaluation du loyer du marché sur 12 mois sous-évaluera considérablement ce revenu. Le résultat est un montant de prêt éligible inférieur, un acompte requis plus élevé ou un refus pur et simple.

L’exigence d’un historique de location de 12 mois aggrave le problème. La plupart des investisseurs qui acquièrent une nouvelle propriété STR n’ont aucun revenu sur cet actif. Sans historique documenté, la plupart des prêteurs conventionnels et de nombreux prêteurs DSCR n'utiliseront pas du tout les revenus STR dans la qualification. Soit l'investisseur apporte plus de liquidités pour clôturer, soit il ne peut pas poursuivre la transaction.

Comment fonctionnent les prêts DSCR pour les locations à court terme

Un prêt DSCR qualifie un emprunteur en fonction du revenu de la propriété plutôt que du revenu personnel, des déclarations de revenus ou des antécédents professionnels. Le ratio de couverture du service de la dette divise les revenus locatifs mensuels bruts par le total des dettes mensuelles, qui comprennent le principal, les intérêts, les taxes, l'assurance et toutes les cotisations HOA applicables. Un ratio égal ou supérieur à 1,0 confirme que la propriété couvre sa propre dette.

Pour les locations à court terme, la plupart des prêteurs appliquent une réduction des postes vacants et des dépenses au revenu brut STR avant d'exécuter le calcul DSCR, réduisant généralement les revenus projetés de 20 à 25 % pour tenir compte des frais de plateforme, de la variabilité saisonnière et des postes vacants. La plupart des prêteurs proposant des prêts DSCR pour les propriétés Airbnb exigent que le chiffre de revenu ajusté atteigne un ratio minimum de 1,0, confirmant que la propriété couvre l'intégralité de sa dette mensuelle même après avoir pris en compte les coûts de vacance et de plate-forme.

Comment Ridge Street Capital souscrit les propriétés Airbnb

Le principal différenciateur du programme de Ridge Street Capital est l’utilisation des données de marché AirDNA pour projeter les revenus des propriétés sans historique de location existant. AirDNA regroupe les données de réservation réelles sur les annonces Airbnb et VRBO par marché, type de propriété, taille et saisonnalité. Pour une propriété qui n'a jamais été répertoriée comme STR, Ridge Street utilise ces données de marché pour établir un chiffre de revenu projeté plutôt que d'exiger un historique de performances documenté.

Cette décision de souscription unique élimine l’obstacle le plus courant auquel les investisseurs STR sont confrontés. Un investisseur qui acquiert une nouvelle propriété Airbnb n’a pas besoin de 12 mois d’historique de location pour être éligible. La performance projetée du marché de la propriété détermine plutôt le calcul du DSCR. Pour les marchés où la demande de STR est forte et bien documentée, cette projection est basée sur des données de réservation réelles provenant d'annonces actives comparables, et non sur une estimation générique du loyer du marché.

Cette approche profite également aux investisseurs qui refinancent un bien qu'ils ont récemment converti en mode STR. Si la propriété a moins de 12 mois d’historique de revenus, la plupart des prêteurs la considèrent comme non admissible. La souscription basée sur AirDNA de Ridge Street couvre ce scénario et permet au refinancement de se poursuivre en fonction des performances projetées.

Aperçu du programme de prêt DSCR de Ridge Street Capital

Ridge Street Capital opère dans 35 États et finance des prêts DSCR pour des propriétés locatives à court et à long terme. Le programme prend en charge les achats, les refinancements à taux et à durée et les refinancements par retrait de fonds.

Paramètres clés du programme :

• Montants des prêts à partir de 55 000 $
• Jusqu'à 80 % de LTV sur les achats
• Frais de création à partir de 0 %
• Structures à taux fixe et variable sur 30 ans
• La propriété des SARL et des entités est prise en charge
• Aucun historique de location requis
• Clôture dans 21 à 25 jours ouvrés

Principales exigences de qualification :

• Type de propriété : 1 à 4 logements résidentiels
• DSCR minimum de 1,0
• La propriété doit être prête à être louée
• Note de crédit minimale de 700

À qui ce programme est-il le mieux adapté

Trois profils d'investisseurs bénéficient le plus de la structure de prêt Airbnb de Ridge Street Capital.

• Acquéreurs STR pour la première fois. Les investisseurs qui acquièrent leur première location à court terme sont confrontés à l’exigence d’antécédents chez tout prêteur conventionnel. La souscription AirDNA de Ridge Street supprime cet obstacle et permet à l'opération d'être qualifiée sur la base des performances démontrées du marché plutôt que sur les antécédents STR antérieurs de l'investisseur.
• Les investisseurs de portefeuille augmentent leurs avoirs sur Airbnb. Les investisseurs qui exploitent déjà plusieurs propriétés STR et souhaitent continuer à ajouter des stocks se heurtent à un plafond ferme avec le financement conventionnel. Fannie Mae plafonne les prêts immobiliers d'investissement à 10 propriétés financées par emprunteur, et chaque nouvelle hypothèque s'ajoute au calcul du ratio dette/revenu personnel, quelle que soit la performance des propriétés existantes. Les prêts DSCR ne sont pas soumis à un tel plafond. Chaque propriété est souscrite sur ses propres revenus, ce qui signifie que le portefeuille peut croître tant que chaque nouvelle acquisition supporte son propre service de la dette.
• Investisseurs détenant des propriétés par l'intermédiaire d'une SARL. Les prêts hypothécaires conventionnels exigent que l'emprunteur prenne le titre de propriété à un nom personnel, conformément aux directives de Fannie Mae, ce qui signifie que les investisseurs qui exploitent des locations par l'intermédiaire d'une entité commerciale ne disposent d'aucune voie conventionnelle. Le programme DSCR de Ridge Street Capital soutient directement la propriété de LLC et d'entités, ce qui en fait une solution pratique pour les investisseurs qui structurent leur portefeuille STR comme une entreprise plutôt que de détenir des actifs personnellement.

Derniers mots

Le financement immobilier Airbnb est un problème spécifique qui nécessite un prêteur qui comprend comment fonctionnent les revenus STR, comment ils sont documentés et comment les souscrire avec précision. La plupart des prêteurs appliquent une logique de location à long terme à un produit qui fonctionne différemment. L'utilisation par Ridge Street Capital des données AirDNA résout directement le principal problème de souscription et donne aux investisseurs STR un accès à un financement qui correspond à la situation économique réelle de l'actif.

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