Prêts pour retournement de maison :6 façons de financer un retournement

Si vous débutez dans l'investissement immobilier, vous avez probablement beaucoup de questions. La télévision rend les maisons retournées amusantes. Acheter un rénovateur et le vendre pour un projet semble même amusant. Mais ces émissions ne font généralement pas la lumière sur la façon de démarrer une entreprise de retournement de maison. Comment trouver une propriété à retourner ? Vivez-vous dans un mauvais état pour renverser des maisons? Faut-il engager quelqu'un pour réparer la maison ou faire du bricolage ?

Plus important encore, comment obtenez-vous l'argent pour retourner une maison?

Dans cet article, nous allons vous expliquer le processus de financement d'un flip. Nous allons vous montrer comment obtenir un prêt pour renverser une maison. Mais d'abord, pour vous donner une idée de ce que vous devez prévoir financièrement, nous allons aborder les coûts généraux du retournement des maisons. Ensuite, nous vous expliquerons les différentes options de financement disponibles.

• Les frais de renversement d'une maison
• Prêts famille ou amis
• Financement vendeur
• Prêt sur valeur domiciliaire ou marge de crédit
• Prêts 401(k)
• Prêts personnels
• Prêts d'argent dur
• En bout de ligne

Les frais de renversement d'une maison

Les coûts d'un flip peuvent varier, car il y a plusieurs éléments qui composent le montant total que vous paierez pour un projet. Ces frais peuvent inclure :

• Prix ​​d'achat et frais de clôture (acquisition immobilière)
• Coût de rénovation de la maison (frais de matériaux et de main-d'œuvre)
• Frais de possession (intérêts sur financement et frais de financement)
• Frais de commercialisation et de vente

Bien que vous puissiez réduire les coûts dans certains domaines, comme effectuer vous-même autant de travail que vous le pouvez, vous devez avoir une vision approfondie du coût total de votre flip avant de commencer à chercher un financement. L'objectif des palmes réussies est de rentabiliser chaque projet, il est donc essentiel d'être stratégique.

Avec tous les coûts à l'esprit, il est temps de sécuriser le financement de votre projet immobilier. Probable, les banques traditionnelles hésiteront à vous prêter de l'argent pour une maison qui ne sera pas votre résidence principale. Même les banques qui prêtent de l'argent pour le retournement préfèrent probablement quelqu'un avec des antécédents de retournement de maisons avec succès par rapport à un flipper pour la première fois.

Alors, vers qui se tournent les investisseurs immobiliers pour couvrir leurs frais ? Voici six options de financement pour les palmes domestiques afin d'obtenir le financement dont elles ont besoin, y compris les détails, avantages, et les inconvénients de chacun.

Prêts famille ou amis

Avantages:

• Peut être en mesure d'éviter des intérêts et des frais coûteux
• Moins de cerceaux à franchir

Les inconvénients:

• Les relations personnelles pourraient être affectées

Se tourner vers votre famille ou vos amis pour vous prêter l'argent de votre investissement immobilier est certainement une option à considérer. Si vos amis ou votre famille sont intéressés à investir dans votre projet, cela peut être un excellent moyen d'éviter de nombreux ajouts coûteux liés à l'emprunt d'argent auprès de prêteurs hypothécaires traditionnels. Cela dit, vous devez garder à l'esprit certaines mises en garde lorsque vous utilisez des êtres chers comme prêteurs privés.

L'argent et les relations ne font pas toujours bon ménage. Emprunter de l'argent à une personne avec qui vous avez une relation personnelle doit être fait avec prudence. Que se passe-t-il si vos tongs et vous n'avez pas l'argent pour rembourser votre ami ? Que se passe-t-il si les membres de votre famille s'agitent et exigent que vous remboursiez l'argent plus tôt que vous ne l'aviez convenu ? Êtes-vous prêt à avoir ces discussions avec vos proches?

Si vous allez emprunter de l'argent à votre famille ou à vos amis, traitez-le de la même manière qu'un prêt bancaire. Énoncez les termes de l'accord par écrit et respectez-les. Ajoutez une incitation pour qu'ils veuillent investir dans votre projet. Cela peut être quelque chose d'aussi simple que d'insister pour que vous payiez des intérêts sur l'argent que vous empruntez, même si votre ami ou membre de votre famille ne le demande pas.

Payez un taux d'intérêt comparable au taux qu'ils pourraient gagner avec un compte d'épargne à haut rendement. De cette façon, l'argent n'est pas traité comme un cadeau, mais plutôt un vrai prêt. On ne sait jamais, votre ami ou un membre de votre famille cherche peut-être aussi des moyens de gagner de l'argent. Et même si la famille et les amis peuvent être un excellent moyen d'économiser sur l'emprunt, vous ne voulez pas gâcher ces relations dans le processus.

Financement vendeur

Avantages:

• Utile si vous ne pouvez pas garantir un prêt hypothécaire
• Le processus de clôture est généralement plus rapide et moins cher
• Vous et le vendeur convenez d'un acompte

Les inconvénients:

• Vous pouvez payer des intérêts plus élevés
• Vous pouvez toujours être refusé si vous êtes un risque de crédit
• Le financement du vendeur est moins courant que les méthodes traditionnelles

Le financement du vendeur, c'est lorsque l'acheteur a un contrat de prêt directement avec le vendeur du bien, au lieu de passer par une institution financière. Cela peut être utile si vous rencontrez des difficultés pour obtenir un prêt en raison d'un mauvais crédit ou parce que vous avez moins d'argent disponible pour un acompte.

Les vendeurs peuvent également avoir des exigences moins rigoureuses en matière de financement inversé. Parce qu'une banque ne participe pas à la transaction, vous rencontrerez également généralement moins de frais de clôture. Vous pouvez éviter le coût des points hypothécaires (frais payés au prêteur lors de la clôture pour réduire le taux d'intérêt), frais de montage, et d'autres frais souvent associés au financement par le prêteur.

Dans ce scénario, le vendeur assume le rôle de financier, vous accordant suffisamment de crédit pour acheter la maison. Dans la plupart des cas, vous signerez un billet à ordre au vendeur détaillant le taux d'intérêt, calendrier de remboursement, et que se passe-t-il si vous ne remboursez pas votre prêt. Puis, vous remboursez le prêt au fil du temps comme vous le feriez avec un prêteur traditionnel.

Typiquement, l'idée est que dans quelques années, lorsque la maison a pris suffisamment de valeur ou que votre situation financière s'est améliorée, vous pouvez refinancer avec un prêteur traditionnel. Parce que vous payez peut-être des intérêts plus élevés qu'avec une hypothèque traditionnelle, le refinancement est souvent une bonne idée.

Prêt sur valeur domiciliaire ou marge de crédit

Avantages:

• Les taux d'intérêt sont généralement inférieurs à ceux des prêts d'argent dur
• Flexibilité financière
• Les paiements d'intérêts peuvent être déductibles d'impôt

Les inconvénients:

• Votre maison est votre garantie
• Le montant que vous pouvez emprunter dépend de la valeur de votre maison (et d'autres facteurs)

Si vous avez accumulé suffisamment de valeur nette dans votre maison, vous voudrez peut-être envisager d'y puiser pour financer votre maison. La valeur nette est la différence entre le prix que votre maison pourrait vendre et ce que vous devez sur l'hypothèque. Vous pouvez utiliser cette équité pour financer un flip de différentes manières :

Prêt sur valeur domiciliaire

Un prêt sur valeur domiciliaire est un type de prêt garanti par votre maison. En d'autres termes, vous utilisez votre maison comme garantie. En cas de non-paiement de votre prêt, le prêteur pourrait saisir votre maison.

Pour la plupart, les taux d'intérêt et les paiements sont fixés avec un prêt sur valeur domiciliaire, ainsi vos mensualités ne fluctuent pas. Vous pouvez généralement emprunter jusqu'à 85 % de la valeur de votre maison; cependant, le montant exact que vous pouvez emprunter dépendra de facteurs tels que vos revenus, histoire de credit, et combien vaut votre maison.

Par exemple, disons que vous avez une maison d'une valeur marchande de 350 $, 000 et vous avez un solde restant de 200 $, 000 dû sur votre première hypothèque. Votre prêteur a déclaré qu'il vous autoriserait à emprunter jusqu'à 85 % de la valeur de votre maison. Cela signifie que vous pouvez emprunter jusqu'à 97 $, 500. Voici comment obtenir ce nombre :

• 350 $, 000 x 85 % =297 $, 500 (le maximum total de ce que vous pouvez emprunter)
• 297 $, 500 - 200 $, 000 (le montant que vous devez sur votre hypothèque) =97 $, 500

En utilisant cet exemple, c'est 97 $, 500 que vous pourriez mettre pour financer votre flip.

Marge de crédit sur valeur domiciliaire

Une marge de crédit sur valeur domiciliaire, également connu sous le nom de HELOC, est une ligne de crédit renouvelable qui est également garantie par votre maison. Cela ressemble à une deuxième hypothèque, mais fonctionne un peu comme une carte de crédit en ce sens que vous avez une limite de crédit que vous pouvez utiliser quand vous en avez besoin. Les HELOCs peuvent être utilisés pour n'importe quoi, ce qui en fait une option de financement appropriée pour le retournement de maisons. Vous utilisez le crédit dont vous avez besoin et effectuez des paiements uniquement sur le montant que vous empruntez.

Semblable à un prêt sur valeur domiciliaire, vous pourrez peut-être emprunter jusqu'à 85 % de la valeur de votre maison. Cependant, contrairement à un prêt sur valeur domiciliaire, Les HELOC ont généralement des taux d'intérêt variables similaires à ceux d'une carte de crédit. Par conséquent, votre taux d'intérêt peut changer d'un mois à l'autre en fonction des tendances économiques américaines. Cela peut entraîner des paiements inférieurs un mois et des paiements plus élevés le mois suivant.

Les frais de clôture et les frais varient selon le prêteur pour les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC. Ceux-ci peuvent inclure, mais ne sont pas limités aux frais d'évaluation, frais de montage, frais de notaire, et les frais de recherche de titres. Certains prêteurs peuvent ne pas facturer de frais de clôture ni de frais, alors les achats comparatifs sont toujours une bonne idée.

Prêts 401(k)

Avantages:

• Vous empruntez votre propre argent
• L'approbation est facile
• Taux d'intérêt bas (qui vous est versé, pas une banque)

Les inconvénients:

• Peut être tenu de rembourser intégralement le prêt si vous quittez votre emploi
• Les impayés (selon les modalités du prêt) deviennent un plan de distribution, ce qui peut entraîner des taxes et des pénalités
• Vous mettez en péril votre retraite
• Vous êtes doublement imposé

Puiser dans vos fonds de retraite pour financer un flip est une autre option, bien qu'il ait des avantages et des inconvénients. Un avantage d'utiliser un prêt 401(k) pour financer votre flip est le processus d'approbation facile - tant que votre plan autorise les prêts, vous pouvez emprunter sur votre compte.

Pour un 401(k) traditionnel, le processus de remboursement est sans intervention. Vous remboursez votre prêt par prélèvement sur salaire tant que vous êtes salarié, ce qui permet de réduire la possibilité de prendre du retard sur vos paiements. Si vous êtes travailleur autonome, il vous suffit de mettre en place un échéancier de paiement pour votre solo 401(k).

Votre contrat de prêt 401(k) énoncera le principal, durée du prêt, taux d'intérêt, et tous les frais qui s'appliquent. L'IRS limite le montant d'argent que vous pouvez emprunter de votre 401(k) ou solo 401(k). Le montant maximum sera le moindre de 50 $, 000 ou 50 % du montant que vous avez investi dans le régime. Selon le coût de votre flip, le montant maximum que vous pouvez emprunter (50 $, 000) peut suffire à couvrir les rénovations de votre flip, mais pas le prix d'achat.

Votre montant acquis est le montant que vous possédez dans un régime de retraite, et vous possédez également toujours 100% de vos contributions. Les fonds de contrepartie de la société sont généralement acquis au fil du temps. Donc, si vous êtes investi à 100% dans le solde de votre compte, vous possédez 100 % des fonds — à la fois ce que vous avez cotisé et ce que votre employeur a cotisé.

La durée normale d'un prêt 401(k) est de cinq ans. Il s'agit de la plus longue période de remboursement autorisée par le gouvernement. Vous pourrez peut-être convenir d'une durée de remboursement plus courte avec l'administrateur de votre régime 401(k).

Tirer parti de votre épargne-retraite pour financer votre flip n'est pas toujours la meilleure idée. En retirant votre argent, vous perdez non seulement votre épargne-retraite, mais vous mettez aussi votre retraite en danger. Le risque de perdre de l'argent sur votre flip peut ne pas valoir votre avenir financier.

Prêts personnels

Avantages:

• Rapide, processus facile
• Des montants de prêt élevés peuvent offrir plus de flexibilité

Les inconvénients:

• Les conditions de prêt dépendent de vos antécédents de crédit et de vos revenus

Lorsque vous contractez un prêt personnel non garanti — un prêt non garanti est accordé uniquement en fonction de votre solvabilité, sans fournir de garantie, vous pouvez généralement utiliser les fonds à presque toutes les fins. Cela comprend le financement de renversement d'une maison.

Les principaux facteurs qui déterminent si vous serez admissible à un prêt personnel sont généralement votre pointage de crédit et vos revenus. Le prêteur utilisera ces informations pour évaluer votre capacité à rembourser le prêt et cela affectera les conditions du prêt, comme le taux d'intérêt, combien vous pouvez emprunter, et pour combien de temps. Si vous avez un crédit solide et des revenus adéquats, vous ne devriez pas avoir beaucoup de mal à obtenir des conditions de prêt avantageuses.

Le montant d'argent que vous pouvez emprunter varie d'un prêteur à l'autre, mais peut aller de 1 $, 000 jusqu'à environ 100 $, 000. Gardez cela à l'esprit lorsque vous recherchez le meilleur prêt personnel afin d'obtenir l'intégralité des fonds dont vous avez besoin pour couvrir votre projet immobilier.

Si vous ne pouvez pas obtenir suffisamment de financement avec un seul prêt personnel, vous pouvez envisager de contracter plusieurs prêts pour financer votre flip. Bien que les taux d'intérêt moyens des prêts personnels se situent actuellement autour de 10 %, selon la société d'évaluation du crédit Experian, les taux peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre. Votre taux réel dépend de votre pointage de crédit, montant du prêt, utilisation du crédit, et d'autres facteurs.

Le prêt en ligne facilite l'obtention d'un prêt personnel. Il existe un certain nombre de prêteurs en ligne parmi lesquels choisir, chacun avec ses avantages et ses inconvénients. Dans de nombreuses situations, vous pouvez être approuvé en quelques minutes, avec vos fonds déposés sur votre compte en quelques jours ouvrables - parfois dans les 24 heures.

Prêts d'argent dur

Avantages:

• Peut être une solution plus rapide au financement, car il nécessite moins de cerceaux pour sauter à travers
• Des cotes de crédit parfaites ne sont généralement pas nécessaires

Les inconvénients:

• Les conditions de prêt peuvent ne pas être idéales
• Le prêt est garanti par la propriété sous-jacente ou un autre actif durable
• Taux d'intérêt et frais plus élevés par rapport aux prêts traditionnels

Si vous ne pouvez pas prétendre au financement traditionnel pour financer votre investissement immobilier, un prêt d'argent dur pourrait être une solution. Ces types de prêts sont principalement utilisés dans les transactions immobilières, dans lequel le bien sous-jacent ou un autre bien existant est souvent utilisé comme garantie. Les prêteurs sont généralement des particuliers ou des entreprises qui se présentent comme des prêteurs d'argent dur, mais pas les banques traditionnelles.

Les prêteurs d'argent dur ont généralement une compréhension des marchés immobiliers locaux et ne vous obligent pas à franchir autant d'obstacles que les prêteurs traditionnels afin d'obtenir un financement, ce qui en fait une solution rapide pour le financement. Mais bien que les prêts d'argent dur soient généralement plus faciles à obtenir, ils viennent souvent avec des taux d'intérêt et des frais plus élevés.

Ces types de prêteurs considèrent principalement la propriété que vous renversez ou un autre actif sous-jacent plus que votre revenu ou votre solvabilité. Pour un flip maison dans lequel la propriété flip est utilisée comme garantie, les prêteurs d'argent dur inspecteront la propriété et prendront une décision après avoir déterminé si la propriété vaut la peine d'être possédée. En cas de défaut de remboursement du prêt, le prêteur d'argent dur prendra possession de la propriété. Le processus d'inspection comprend généralement une évaluation, enquête, et l'inspection de la maison pour écarter les conditions dangereuses. D'autres considérations peuvent inclure votre plan pour la propriété et même le quartier de la propriété.

Alternativement, si vous avez des capitaux propres importants dans une propriété existante, un prêteur d'argent dur peut fournir un prêt de refinancement en espèces. Un prêt de refinancement cash-out rembourse votre hypothèque existante, résultant en une nouvelle hypothèque. Bien que cela puisse vous donner accès à du financement, soyez conscient des risques liés à l'utilisation d'une propriété existante telle que votre résidence principale en garantie.

En bout de ligne

Se familiariser avec les différents modes de financement de votre projet immobilier est le meilleur moyen de déterminer quel mode de financement vous convient. Pour certains, un prêt 401(k) peut ne pas être réalisable ; pour les autres, un prêt sur valeur domiciliaire est la meilleure décision à prendre. Penser en dehors de ce que vous connaissez peut être précieux pour réussir votre flipper et trouver les meilleurs prêts flip. Peut-être avez-vous même suffisamment de récompenses de carte de crédit économisées pour acheter un immeuble de placement avec des points.

En toute réalité, il est important de se rappeler que vous pourriez perdre de l'argent en un clin d'œil. Comme pour tout investissement, faites vos recherches pour minimiser les inconvénients. Si vous couvrez toutes vos bases, vous aurez de bien meilleures chances de réussir vos projets flip.