Comment financer un Fixer-Upper :4 manières que vous ne connaissez peut-être pas

Avec le marché immobilier si concurrentiel, certains acheteurs se tournent vers des maisons en difficulté qui sont plus abordables mais qui ont besoin d'un peu d'attention. Lorsque vous achetez un réparateur, vous pouvez construire rapidement des capitaux propres en réaménageant la propriété pour la rendre plus comparable aux maisons qui l'entourent. Cela fait des rénovateurs une perspective attrayante pour de nombreux acheteurs de maison en herbe.

Malheureusement, le financement avec une hypothèque conventionnelle peut ne pas être disponible pour ces types d'achats de maison. Mais il existe certains produits et programmes de prêt qui peuvent vous aider, à condition que vous les connaissiez.

Dans cet article, nous vous expliquerons comment financer une rénovation et vous donnerons des conseils sur les points à surveiller avec ces prêts spéciaux.

• Pourquoi vous pourriez acheter un fixateur
• Comment financer une maison rénover-supérieure
• FHA 203(k)
• Prêt de rénovation VA
• CHOIXPrêt rénovation
• Choses importantes à savoir avant de financer une rénovation
• Autres options de financement à considérer
• FAQ
• En bout de ligne

Pourquoi vous pourriez acheter un fixateur

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pourriez envisager d'acheter une maison à rénover. Ces propriétés peuvent souvent être achetées avec une remise substantielle par rapport à des maisons entièrement rénovées ou prêtes à emménager. Il y a généralement moins de gens qui veulent acheter le vilain petit canard dans le quartier. Et les réparations que vous effectuez pourraient rapidement augmenter la valeur de votre maison, ce qui pourrait augmenter votre valeur nette.

Lorsque vous achetez une propriété en difficulté et que vous y apportez des améliorations, il est possible que la valeur augmente plus que l'argent que vous dépensez en réparations. Avec cette valeur accrue, vous créez la valeur nette de votre maison. L'équité est la différence entre la valeur de votre maison et la dette due contre elle.

Pour les personnes qui maîtrisent les outils ou qui sont prêtes à s'attaquer à un projet, une maison à rénover pourrait être un moyen de créer de la richesse. Tout le monde n'a pas ces compétences ou n'est pas prêt à faire face à la saleté, bruit, et l'inconvénient de réhabiliter une maison, bien que. À cause de ce, les maisons à rénover sont souvent moins chères et les acheteurs ont moins de concurrence lorsqu'ils font une offre.

Comment financer une maison rénover-supérieure

Si vous vous demandez comment obtenir un prêt pour l'achat d'un immeuble à rénover, ce n'est pas la même chose que d'acheter une maison entièrement rénovée et prête à emménager. L'état de ces maisons peut varier considérablement et le prêteur doit être à l'aise avec votre capacité à convertir le vilain petit canard en un beau cygne.

Il existe quatre programmes de prêt spécialisés qui peuvent vous aider à créer la maison de vos rêves à partir d'un réaménagement. Chaque programme a ses avantages et ses inconvénients, il est donc important de connaître les détails de chacun.

FHA 203(k)

Le programme de prêt FHA 203 (k) est offert par la Federal Housing Administration, qui fait partie du département américain du Logement et du Développement urbain. Ces prêts permettent aux acheteurs de maison de financer à la fois l'achat d'une maison et le coût des rénovations en un seul prêt hypothécaire. Pour les propriétaires actuels, ce programme leur permet de financer la réhabilitation de leur logement existant.

Pour être admissible à un prêt 203(k), le coût de la réhabilitation doit être d'au moins 5 $, 000, et la valeur totale de la propriété doit se situer dans les limites hypothécaires de la FHA pour votre région. Au 30 janvier, 2021, les limites vont de 356 $, 362 à 822 $ 375 pour une maison unifamiliale. D'autres limites s'appliquent aux propriétés à logements multiples. La valeur de la maison est déterminée par le moindre de la valeur de la propriété plus les coûts de rénovation ou 110 % de la propriété après réhabilitation.

Comme pour les autres prêts FHA, un prêt 203(k) nécessite un acompte de 3,5% sur un achat ou 2,5% de capitaux propres (y compris les coûts du projet) pour un refinancement si votre pointage de crédit est de 580 ou plus. Pour les scores FICO compris entre 500 et 579, l'acompte est de 10 %.

Avec un prêt 203(k), vous pouvez effectuer des réparations mineures ou quelque chose de plus important, jusqu'à raser la maison jusqu'à ses fondations, sur les maisons qui ont au moins un an. Les projets doivent se concentrer sur l'amélioration de la propriété, mais n'incluez pas les luxes comme une piscine. Si vous ne pouvez pas vivre dans votre maison pendant la rénovation, vous pouvez financer jusqu'à six mois de versements hypothécaires dans votre prêt. Cependant, toutes les rénovations doivent être terminées dans les six mois suivant le financement du prêt.

Vous devez également engager un consultant HUD pour superviser le processus de rénovation, ce qui s'ajoute à vos coûts globaux. Toutes les améliorations doivent être réalisées par un entrepreneur agréé et approuvées par un évaluateur FHA ou votre consultant HUD.

À qui s'adresse ce prêt : Un prêt FHA 203 (k) est le meilleur pour quelqu'un avec un acompte de 3,5% qui cherche à faire des rénovations majeures. Bien que les budgets de réadaptation puissent être aussi bas que 5 $, 000, le prêt 203(k) est le seul qui vous permet de démolir la maison jusqu'à ses fondations et de tout recommencer.

Prêt de rénovation VA

Le ministère des Anciens Combattants offre des prêts sans mise de fonds aux membres admissibles du service actif, anciens combattants, réservistes, et les conjoints pour acheter et remettre en état une maison. Ces prêts sont destinés aux logements qui nécessitent un peu de travaux, mais rien de grave, comme l'ajout d'une pièce ou la construction d'un garage détaché.

Être éligible, vous devez avoir suffisamment de droits VA pour le montant du prêt. Bien que le VA ne fixe pas de pointage de crédit minimum, de nombreux prêteurs exigent un minimum de 620. Vous pouvez emprunter jusqu'à 100 % du coût d'achat de la maison et payer les réparations. Pour les propriétaires existants, vous pouvez emprunter jusqu'à 100 % de la valeur entièrement réparée de votre maison.

Bien que les prêts VA ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire, des frais de financement VA de 0,5% à 3,6% (au 29 janvier, 2021) du montant du prêt peut être facturé aux emprunteurs. Le pourcentage varie en fonction du montant de votre acompte et du nombre de fois que vous avez utilisé cet avantage dans le passé.

Pour participer au programme de prêt rénovation VA, vous devez amener votre maison aux normes minimales de propriété de VA et ne pouvez effectuer aucun des travaux vous-même. Tous les travaux doivent être effectués par des entrepreneurs agréés par VA.

À qui s'adresse ce prêt : Les prêts de rénovation VA ne sont disponibles que pour les emprunteurs ayant une formation militaire ou leurs conjoints. Ces prêts sont parfaits pour les emprunteurs sans mise de fonds ou pour les maisons qui n'ont besoin que de réparations mineures.

Rénovation à la maison

Les prêts HomeStyle Renovation via Fannie Mae fournissent des fonds pour une variété de projets de rénovation, y compris les réparations, mises à jour énergétiques, aménagement paysager, et surclassements de luxe. Ce programme de prêt facilite le paiement de ces mises à jour au moyen d'une hypothèque de premier rang conventionnelle.

Les limites de prêt de Fannie Mae HomeStyle Renovation vont de 548 $, 250 à 822 $ 375, selon l'endroit où vous habitez. Pour être admissible à un prêt hypothécaire Rénovation HomeStyle, l'emprunteur a besoin d'une cote de crédit de 620 ou plus.

La LTV peut aller jusqu'à 97 % pour une résidence unifamiliale. LTV est le ratio comparant le montant du prêt à la valeur de la maison, c'est pourquoi il est connu sous le nom de ratio prêt-valeur. Pour les LTV supérieures à 95 %, l'emprunteur doit être primo-accédant sauf si le prêt est combiné avec HomeReady, un programme pour les emprunteurs à faible revenu.

La limite des fonds de réhabilitation est basée sur le moindre de 75 % du prix d'achat plus les frais de rénovation ou de la valeur estimative à l'achèvement. Par exemple, disons que vous achetez 200 $, 000 maison qui vaudrait 320 $, 000 après 100 $, 000 réparations. Les réparations maximales autorisées seraient le moindre de 75 % de 300 $, 000 (achat plus réparations) ou 320 $, 000 (nouvelle valeur). Les 100 $ proposés, Le budget de 000 000 correspond aux lignes directrices de Fannie Mae car il est inférieur à 225 $, 000 (300 $, 000 x 75 %).

Fannie Mae n'exige pas que la maison soit habitable au moment de la fermeture. Les acheteurs peuvent financer jusqu'à six mois de paiements alors qu'ils ne peuvent pas rester dans leur maison pour les réparations. Curieusement, Fannie Mae n'exige pas que les améliorations ajoutent de la valeur à la propriété. Et bien que vous ne puissiez pas démolir et reconstruire une maison avec ce prêt, il peut financer des ajouts attachés ou détachés.

Vous pourrez peut-être faire une partie du travail vous-même, mais le prêteur doit approuver le travail que vous ferez. Ces travaux ne peuvent constituer plus de 10 % du montant du prêt, et vous serez remboursé uniquement pour le coût des matériaux, pas votre travail.

À qui s'adresse ce prêt : Le prêt Rénovation Fannie Mae HomeStyle est bon pour les emprunteurs qui souhaitent effectuer eux-mêmes certaines réparations pour économiser de l'argent. Sa limite sur les budgets de réadaptation est assez généreuse, qui fonctionne bien pour les grands projets.

CHOIXPrêt rénovation

Freddie Mac propose des prêts CHOICERevonation aux acheteurs de maison qui cherchent à financer une maison nécessitant des réparations. Les propriétaires existants peuvent également payer les réparations en utilisant ces prêts. Ces prêts peuvent être utilisés pour votre résidence principale, une résidence secondaire, et même un immeuble de placement.

La LTV peut aller jusqu'à 97 % sur une résidence unifamiliale lorsqu'elle est jumelée à Home Possible, un programme de prêts pour les emprunteurs à revenu faible à modéré. Les limites de prêt pour les prêts CHOICERenovation sont de 548 $, 250, mais les habitants des zones à coût élevé peuvent emprunter jusqu'à 822 $ 375. Les cotes de crédit de l'emprunteur doivent être d'au moins 660 avec moins de 25 % d'acompte et d'au moins 720 pour une résidence secondaire ou un immeuble de placement.

Comme pour le prêt HomeStyle décrit ci-dessus, le budget de réhabilitation est limité à 75 % du moindre du prix d'achat et du coût du projet combinés ou de la valeur estimative après rénovation de la propriété.

Le produit de ces prêts peut payer pour rénover et réparer la maison et pour des mises à niveau pour se protéger contre de futures catastrophes. Frais pour les plans, permis, contrôle, et d'autres coûts connexes peuvent également être inclus. Jusqu'à six mois de paiements peuvent être inclus si vous ne pouvez pas vivre dans la maison pendant la rénovation. Cependant, la maison ne peut être rasée et reconstruite.

À qui s'adresse ce prêt : Le prêt Freddie Mac CHOICERénovation est un bon choix pour les résidences principales, résidences secondaires, et les immeubles de placement. Ces prêts fonctionnent également bien pour les maisons qui ont besoin de réparations ou de protection contre les catastrophes naturelles.

Choses importantes à savoir avant de financer une rénovation

Avant de vous lancer dans l'achat d'une nouvelle maison à rénover, il y a des choses importantes à savoir :

Problèmes cachés

Il y a une grande différence entre l'achat d'une maison qui est tout simplement obsolète et celle qui a subi des dommages causés par un ouragan ou un incendie. La maison désuète peut avoir besoin de réparations esthétiques, considérant que les maisons endommagées peuvent avoir des problèmes cachés, comme la moisissure, problèmes structurels, ou d'autres réparations coûteuses.

Réhabiliter une maison, c'est comme ouvrir un cadeau. Vous pouvez avoir une bonne idée de ce qu'il y a à l'intérieur, mais vous ne savez pas complètement jusqu'à ce que vous commenciez à creuser. Votre rénovation peut commencer avec un budget qui comprend le démantèlement de la cuisine, mais alors vous pouvez découvrir des lames de plancher faibles, tuyaux cassés, ou des violations du code qui doivent également être corrigées. Beaucoup de ces éléments sont de grandes inconnues jusqu'à ce que vous commenciez le processus de démolition.

Pour couvrir ces frais imprévus, les prêts rénovateurs nécessitent une réserve pour éventualités comprise entre 10 % et 20 % du budget de réparation. La réserve pour éventualités est essentiellement un fonds d'urgence pour votre rénovation qui garantit qu'il y a de l'argent de côté pour couvrir les réparations imprévues qui ne faisaient pas partie de la portée originale de votre projet.

Ne pas avoir le contrôle complet

Vous n'avez peut-être pas un contrôle total sur les projets d'amélioration que vous souhaitez réaliser. Certains projets souhaités peuvent ne pas être éligibles à tous les programmes de prêts, comme l'ajout d'un garage ou d'une structure séparée. Et certains programmes de prêts exigeront que les travaux soient exécutés selon certaines normes afin d'être approuvés.

Quel est le coût réel de la réhabilitation et de la rénovation de votre maison

Vous devriez demander à plusieurs entrepreneurs de soumissionner sur votre projet de réadaptation avant d'aller de l'avant. Assurez-vous que chaque entrepreneur inclut la même étendue de travail pour faire la meilleure comparaison.

Parce que les véritables coûts de construction sont inconnus au début du projet, les prêteurs auront besoin d'une réserve pour éventualités pouvant aller jusqu'à 20 % du budget du projet pour les travaux imprévus qui doivent être effectués. Selon votre prêteur, si cet argent n'est pas nécessaire, il pourra ensuite être utilisé pour rembourser votre prêt, pour financer des projets supplémentaires (avec approbation), ou à vous être rendu.

Coûts supplémentaires

Selon l'état de la tige de fixation, cela peut nécessiter des consultations supplémentaires, contrôle, et les évaluations de la maison avant que le prêteur ne se sente à l'aise avec l'approbation de votre prêt et de votre plan de réadaptation.

Les évaluateurs facturent un taux plus élevé pour une évaluation supérieure à celle d'une maison prête à emménager, car ils doivent examiner la portée des travaux proposée pour déterminer quelle sera la valeur potentiellement plus élevée une fois les réparations terminées. En outre, l'évaluateur doit revenir lorsque les travaux sont terminés pour s'assurer que le projet a été complété tel que décrit au début.

Autres options de financement à considérer

Ces prêts immobiliers supérieurs peuvent ne pas convenir à votre propriété ou aux réparations que vous souhaitez effectuer. Dans ce cas, envisager ces alternatives :

Prêt personnel

Un prêt personnel est généralement un prêt non garanti basé sur vos revenus et votre crédit. La valeur de votre maison ou les réparations ne font pas partie de la décision, et il n'y a aucune restriction sur la façon dont vous dépensez l'argent. Ces prêts peuvent être plus faciles à obtenir, mais les taux d'intérêt ont tendance à être plus élevés parce qu'ils ne sont pas garantis. Aussi, les paiements ont tendance à être plus élevés parce que la durée de remboursement est plus courte (généralement cinq ans ou moins). Si vous pensez qu'un prêt personnel vous convient, assurez-vous de choisir parmi les meilleurs prêts personnels disponibles.

0% cartes de crédit

Utiliser l'une des meilleures cartes de crédit pour la rénovation domiciliaire pourrait également être une solution potentielle, selon l'ampleur de votre projet. Ces cartes offrent une période de taux d'intérêt de 0% lorsque vous les obtenez pour la première fois. Pendant cette période promotionnelle, aucun intérêt ne vous sera facturé sur le solde, mais vous devrez effectuer des paiements minimaux. Le TAEG 0% dure généralement de 12 à 21 mois, à ce moment, tout solde impayé commence à accumuler le taux d'intérêt régulier, qui sera beaucoup plus élevé. Si vous pouvez payer votre facture de réadaptation dans ce délai, cela pourrait être une bonne option.

Marge de crédit ou prêt sur valeur domiciliaire

Les marges de crédit et les prêts sur valeur domiciliaire ne sont offerts qu'à ceux qui possèdent déjà une maison. L'exploitation de la valeur nette de votre maison est considérée comme l'un des meilleurs prêts de rénovation domiciliaire, car vous pouvez utiliser cette valeur nette pour augmenter la valeur de votre maison par le biais de réparations et de rénovations.

Ces prêts portent intérêt à des taux similaires à ceux des hypothèques, mais leurs délais de remboursement sont plus courts. Les HELOC offrent généralement des paiements d'intérêts uniquement avec un taux d'intérêt variable pendant la période de tirage (lorsque vous pouvez retirer des fonds), puis convertir en un prêt à terme. Les prêts sur valeur domiciliaire vous donnent tout l'argent d'avance et ont des paiements égaux pendant une période de temps à un taux d'intérêt fixe.

FAQ

En bout de ligne

Si vous réfléchissez à la façon de financer une rénovation, il existe plusieurs programmes gouvernementaux qui pourraient faciliter le processus. Ces programmes vous permettent de payer les frais d'achat et de rénovation grâce à un seul prêt. Les hypothèques à taux fixe ont tendance à avoir des frais plus élevés qu'une hypothèque traditionnelle, mais ils facturent les mêmes taux d'intérêt que les autres prêts garantis par ces agences gouvernementales.

Lorsque vous êtes prêt à acheter une maison qui a besoin d'être rénovée pour en faire la maison de vos rêves, envisagez d'obtenir une hypothèque réparatrice grâce à l'un de ces programmes. Les meilleurs prêteurs hypothécaires peuvent vous aider à évaluer toutes vos options et vous aider à choisir le bon produit de prêt pour votre situation.