Une évaluation basse va-t-elle ruiner votre refi ?

Le taux hypothécaire fixe de 30 ans ne cesse de baisser, c'est donc le moment idéal pour refinancer votre hypothèque et réduire vos mensualités. Mais comme Pat Esswein, rédacteur en chef adjoint du magazine Kiplinger's Personal Finance, rapports, les propriétaires doivent surmonter quelques obstacles avant de pouvoir refinancer.

L'un de ces obstacles est l'évaluation, qui détermine la valeur que la banque attribuera à votre maison.

C'est un nombre important car il détermine vos options de refinancement et affecte votre paiement mensuel et votre taux d'intérêt. Par exemple, si la valeur de votre maison baisse et que votre prêt-valeur est supérieur à ce que votre prêteur permet, généralement 80 %, vous devez soit augmenter vos capitaux propres en espèces, soit payer une assurance hypothécaire.

J'ai récemment discuté avec Esswein des moyens d'obtenir la valeur la plus élevée possible avant l'évaluation, et que faire si votre évaluation est faible.

Que faire avant une évaluation pour obtenir une valeur plus élevée de la maison

Il y a certaines choses que vous pouvez faire pour obtenir la meilleure évaluation possible.

D'abord, envisager de rechercher la société d'évaluation. « Cela peut être un peu exagéré, mais lorsque vous cherchez un prêteur, demander à quelle société de gestion d'évaluation ils commandent des évaluations, ", dit Esswein.

Ce que vous voulez, c'est un évaluateur expérimenté qui connaît vraiment votre marché local, et vous êtes le plus susceptible de trouver ce genre d'évaluateur à « un plus petit, société de gestion d'expertise locale qui paie probablement plus et donc attire les meilleurs évaluateurs, ", dit Esswein. « Certaines entreprises optent pour les embauches les moins chères qui sont également prêtes à voyager très loin, cela signifie donc qu'ils sont inexpérimentés et qu'ils ne connaissent pas très bien votre région.

Seconde, remettre votre maison en forme. « Faites bien paraître votre maison, ", dit Esswein. "Nettoyer, désencombrer et réparer les choses qui doivent être réparées de sorte que lorsque l'évaluateur viendra, ils remarqueront que votre maison est dans le meilleur état possible.

Pendant que vous y êtes, créer un dossier maison pour l'évaluateur qui documente toutes les mises à niveau ou les réparations récentes, comme le nouveau toit que vous avez installé il y a deux ans. « Lorsque l'évaluateur vient réellement chez vous, préparez le fichier pour eux et promenez-vous avec eux pour leur signaler les mises à niveau, ", dit Esswein.

Troisième, rechercher des ventes de maisons comparables récentes. « Même si vous sentez que les prix augmentent sur votre marché, et dans de nombreux marchés qu'ils ont, l'expert doit encore trouver des ventes récentes comparables pour étayer la valeur, ", dit Esswein. "Une maquette récente ne fait pas de tendance, et les évaluateurs peuvent ajuster les prix plus lentement que vous ne le souhaitez.

Au lieu d'espérer que l'évaluateur dressera une liste complète des compositions, Esswein suggère de contacter un agent immobilier pour demander une liste de ventes comparables récentes, que vous pouvez ajouter à votre dossier de maison. "Un agent immobilier expérimenté saura ce qui est le plus comparable à votre maison, " elle dit.

Que faire si votre évaluation est faible

Alors, que se passe-t-il si votre évaluation est inférieure à ce que vous attendiez ? Est-il possible d'obtenir une autre évaluation d'une autre entreprise?

Esswein dit que vous pourriez débourser 250 $ à 350 $ pour un deuxième avis, faites ensuite appel à votre agent de crédit avec la nouvelle évaluation. "Mais avant de faire ça, vous devriez demander à votre agent de crédit s'il envisage même la deuxième évaluation, ", dit Esswein.

Il est plus probable que la première évaluation tiendra, mais vous avez encore des options de refinancement.

Disons que votre maison est évaluée à 180 $, 000. Vous devez encore 162 $, 000 sur l'hypothèque, ce qui représente 90 pour cent de la valeur de la maison. Quelles sont vos options ?

En ce qui concerne le rapport prêt-valeur maximal autorisé, 80 pour cent est généralement le nombre magique, il y a donc trois choses que vous pouvez faire si vous n'êtes pas à 80 pour cent.

Première option : Apportez plus d'argent à la clôture. Si vous pouvez vous permettre d'investir 18 $ de plus, 000 en espèces, vous réduisez le solde du prêt à 80 pour cent de la valeur de votre maison.

« Gardez à l'esprit que même si vous avez dépensé cet argent, vous devez toujours avoir suffisamment d'argent dans vos réserves pour satisfaire aux exigences des prêteurs pour une épargne adéquate, qui correspond généralement à deux mois de versements hypothécaires, mais peut être plus, ", dit Esswein.

Option deux : Refinancer en un prêt FHA. Un prêt FHA est un prêt hypothécaire garanti par la Federal Housing Administration.

Bien qu'un prêt FHA ne nécessite que 3,5% de fonds propres, « avec les récentes augmentations de l'assurance hypothécaire initiale et des primes mensuelles de la FHA, l'assurance hypothécaire privée (PMI) pourrait être moins chère, ", dit Esswein. Ce qui nous amène à…

Troisième option : Payer pour le PMI. PMI protège le prêteur si vous cessez d'effectuer des paiements. « Parce que les valeurs des maisons ont chuté, de nombreux propriétaires qui n'avaient pas besoin de PMI lorsqu'ils ont acheté leur maison en auront besoin lorsqu'ils refinanceront, ", dit Esswein.

Si vous optez pour un refinancement et avez besoin de PMI, il y a deux façons de payer pour cela.

Une solution consiste simplement à payer vous-même le PMI, qui coûte généralement de 0,5 à 1,5 % du montant de votre prêt par an. « Votre prêteur ajoutera le coût du PMI à votre paiement hypothécaire mensuel, ", dit Esswein. « Vous continuerez à payer la prime supplémentaire chaque mois jusqu'à ce que vous ayez 20 % d'équité, à ce stade, vous pouvez contacter le prêteur et lui demander d'annuler PMI. Autrement, lorsque le ratio prêt/valeur atteint 78 %, ils doivent abandonner PMI automatiquement.

L'autre façon de payer le PMI est l'assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur. Avec l'assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur, le coût du PMI est intégré à votre taux d'intérêt. Moins vous avez d'équité, plus votre taux est élevé. « Le taux le plus élevé s'applique aussi longtemps que vous avez le prêt, cette option n'a donc de sens que si vous n'envisagez pas de devenir propriétaire de votre maison à long terme, ", dit Esswein. « Vous allez devoir payer le taux le plus élevé tant que vous aurez ce prêt, il ne va pas disparaître lorsque vous atteignez 20 pour cent d'équité.

Avant de décider de souscrire une assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur, Esswein dit de calculer vos mensualités et le total des intérêts que vous paierez sur la durée du prêt, en fonction de la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver le prêt.

Donc, si vous devez prendre PMI, est-ce que ça vaut le coup de refinancer ? Après tout, vous essayez de réduire vos paiements, pas ajouter de frais supplémentaires!

Esswein dit que tant que vous économisez de l'argent, ça en vaut la peine. « PMI est un outil que vous pouvez utiliser si vous en avez besoin, et si vous réduisez toujours vos paiements et économisez sur les intérêts, alors c'est logique, ", dit Esswein.

Et même si vous disposez de suffisamment d'argent pour porter votre prêt-valeur à 80 %, vous pourriez réfléchir à deux fois avant de le dépenser. "Avant d'apporter de l'argent à table, Décidez sur quoi d'autre vous voudriez dépenser cet argent, ", dit Esswein. "Ne videz pas votre fonds d'urgence pour éviter le PMI."

Finalement, si votre évaluation est si basse que vous devez plus sur la maison que vous ne pourriez la vendre, vous avez des options, trop. Esswein recommande makehomeaffordable.gov, qui met en évidence les programmes de prêts immobiliers et les options de refinancement pour les personnes qui sont sous l'eau dans leur maison.