J'ai acheté une maison de forclusion sur les marches du palais de justice

Ce message d'invité est de Naomi Mannino . Naomi est une journaliste indépendante sur les finances personnelles et la santé des consommateurs qui fait des reportages sur la santé, l'actualité médicale et des finances personnelles et comment cela affectera votre vie aujourd'hui. Vous pouvez suivre Naomi sur Twitter @naomimannino.

Certaines histoires de lecteurs contiennent des conseils généraux; d'autres sont des exemples de la façon dont un lecteur GRS a réussi ou échoué financièrement. Ces histoires mettent en scène des personnes de tous niveaux de maturité financière et de revenus.

Pouvez-vous vraiment acheter une maison aux enchères sur les marches du palais de justice pour 100 $ ? Devez-vous dépenser des centaines de milliers de dollars comme le font les gars qui retournent à la maison à la télévision ?

Mon mari et moi venons tout juste d'atteindre notre objectif de longue date d'acheter une maison saisie, en le transformant en propriété locative et en créant un flux de revenus constant à partir du loyer mensuel que nous percevons (à 17 % de profit sur l'investissement initial en espèces chaque année). Ce n'est ni rapide ni facile, mais c'est une solution d'investissement viable si vous remplissez les cinq conditions ci-dessous.

1. Vous avez besoin d'argent liquide

J'ai hérité d'un petit héritage et j'ai réfléchi sérieusement à ce que je devais faire de l'argent. Je ne connais pas assez la bourse, donc je suis resté loin de ça. Ensuite, il y a l'échelle de CD à faible intérêt mais éprouvée de 5 ans que j'ai ouverte. Mais mon mari et moi avons toujours voulu acheter une forclusion sur les marches du palais de justice et maintenant nous avons enfin eu la chance. Chaque comté est un peu différent, mais une chose est une constante dans toutes les enchères de forclusion :l'argent est roi, car des fonds certifiés sont généralement requis dans les 24 heures suivant l'obtention de l'offre et les dépôts initiaux requis.

2. Vous avez besoin d'expérience

Nous ne sommes pas des nouveaux venus pour acheter des maisons à bas prix, les rénover sur plusieurs années et les revendre ensuite à un prix plus élevé. Mon mari est entrepreneur en menuiserie, compétent dans tous les métiers du bâtiment, donc nous faisons tout le travail nous-mêmes. Cela signifie que nous pouvons examiner une propriété et calculer dans notre tête le temps et les dépenses nécessaires pour rendre la maison désirable et locative. Nous ne voulons que des maisons avec de bonnes ossatures dans une belle rue familiale. Ils ne sont pas grands et haut de gamme et ne nécessitent pas de comptoirs en granit et d'appareils en acier inoxydable (en fait, le meilleur endroit pour obtenir les meilleurs appareils à moindre coût est d'acheter d'occasion via Craigslist.org).

Nous n'avons pas besoin de payer pour les inspections, sondages ou d'autres entrepreneurs, sauf s'il s'agit de CVC (climatisation/chauffage) ou de réparation ou de remplacement de système septique. Nous l'avons appris par de petites erreurs et des dépenses excessives dans les cinq dernières maisons. Maintenant, nous avons une formule pour choisir la tuile, vanités, armoires, bardeaux de toiture, couleurs de peinture, et tapis parce que nous avons déjà fait tout cela et savons ce qui fonctionne. Si vous devez embaucher des entrepreneurs, vous paierez le double ou plus pour toute la rénovation. (Les maisons de forclusion sont généralement gravement négligées, s'il n'est pas détruit, et ont besoin de beaucoup de rénovation.)

En ce qui concerne l'enchère de forclusion elle-même, nous n'avions aucune expérience, nous avons donc convenu que nous devrions assister à de nombreuses ventes aux enchères et simplement regarder comment cela fonctionne, apprendre quelles sont les règles et qui sont les principaux acteurs dans notre petit comté. Chaque comté a des investisseurs chevronnés qui savent exactement ce qu'ils font, et il vaut la peine de les regarder et d'apprendre d'eux. J'ai appris à rester à l'écart des ventes aux enchères des grandes villes avec des groupes d'investisseurs aux poches profondes qui achètent des tonnes de maisons, parce que vous ne pouvez vraiment pas gagner une offre contre eux. Dans mon petit comté, où vous pouvez prendre un 1, Maison de 2 ou 3 chambres de 000 pieds carrés pour 20$, 000 à 40 $, 000 à retourner ou à détenir et à louer, il n'y a que cinq investisseurs réguliers plus nous, tous avec des intérêts et des domaines d'intérêt différents.

3. Vous devez faire des recherches, Recherche, Recherche

Notre comté publie une liste deux fois par semaine des propriétés à vendre lors de la vente aux enchères de forclusion qui a lieu chaque mardi et jeudi à 11 heures. Une grande partie de notre temps chaque semaine est consacrée à la visualisation physique des propriétés et à leur recherche en ligne ou dans les livres du palais de justice. Nous ne sautons jamais ces étapes.

Après avoir identifié quelques maisons dans l'emplacement ou la gamme de taille que vous avez choisi, rechercher chaque propriété offerte historique des ventes et des taxes , ainsi que son valeur imposable actuelle sur le site Web de l'évaluateur de la propriété du comté, qui sont tous de notoriété publique. Notez ces détails pour les propriétés qui vous intéressent.

Prochain, recherche chacun propriétaire (également répertorié sur la page d'enregistrement de la propriété de l'évaluateur du comté) en ligne via la recherche dans les dossiers publics du greffier du comté, car tout ce que le propriétaire doit concernant cette propriété en dehors des prêts (privilèges, arriérés d'impôts, etc.), vous devrez lorsque vous achetez une maison de forclusion.

Finalement, aller physiquement voir chaque maison qui pourrait vous intéresser (nous jamais acheter une propriété à l'aveugle.) Nous avons pris la décision de nous en tenir aux maisons de notre ville proprement dite afin de connaître intimement les quartiers, ne pas voyager dans un rayon de plus de sept milles de notre domicile. Nous créons une carte d'environ cinq maisons qui correspondent à nos objectifs spécifiques, puis nous utilisons la navigation de notre smartphone pour nous déplacer de maison en maison. De l'exterieur, vous pouvez voir l'état du toit, structure de la maison, terre, portes et fenêtres et peut regarder à l'intérieur à travers n'importe quelle fenêtre transparente. Souvent, les maisons sont si affligées qu'elles sont ouvertes, auquel cas on peut identifier le pour et le contre concernant l'intérieur :cuisines, salles de bain, sol, éclairage, traitement de l'air, murs et plafonds (mais vous n'avez pas entendu ça de moi !). Apportez une lampe de poche.

4. Vous devez connaître l'offre d'ouverture

Les gens ont l'idée qu'ils peuvent acheter une maison aux enchères pour 100 $ parce qu'ils ont entendu dire que quelqu'un "enchérissait au nom du demandeur (la banque) pour 100 $". Mais les acheteurs aux enchères ne peuvent pas contrer l'offre bancaire à 150 dollars. Au lieu, vous devez commencer l'enchère à l'acceptable offre d'ouverture montant pour chaque propriété, qui est le montant le plus bas que la banque est prête à accepter pour une propriété aux enchères ce jour-là. Et vous pouvez obtenir ce numéro en demandant simplement aux représentants de la banque, qui sont tous à la vente. Apprendre à connaître ces gars et ces filles par leur prénom rend les choses encore plus faciles. Une fois que vous aurez entendu ce numéro, vous devrez évaluer sur place si l'achat de la propriété est financièrement faisable compte tenu de votre budget de trésorerie, conditions actuelles du marché, la recherche que vous avez effectuée sur la propriété et vos critères personnels et votre plan d'investissement.

Ce n'est pas toujours parce que la propriété est proposée à la vente aux enchères publiques que c'est une bonne affaire. Souvent, l'offre d'ouverture est égale au montant du jugement (l'argent que la banque essaie de récupérer) ou plus et comprend le prix d'achat ou l'hypothèque d'origine plus une hypothèque de deuxième rang, autres prêts sur valeur domiciliaire, intérêts et frais juridiques. L'offre d'ouverture est ridiculement élevée par rapport à sa valeur estimée actuelle. Ces propriétés à prix élevé retournent à la banque parce que personne n'enchérit sur elles. Ce que vous recherchez, c'est une offre d'ouverture bien inférieure à la valeur estimée actuelle, et ceux-ci sont rares.

Nous pouvons nous permettre d'enchérir quelques milliers de plus qu'un flipper - un investisseur qui prévoit de rénover et de vendre rapidement, qui a besoin de tout le profit qu'il peut tirer de chaque maison maintenant. On m'a dit que c'est ainsi que nous avons remporté notre première enchère plus tard par le flipper enchérissant contre nous.

5. Comment enchérir

Assurez-vous d'arriver suffisamment tôt le jour de l'enchère pour vous rendre au bureau du palais de justice du comté approprié pour vous inscrire en tant qu'enchérisseur et recevoir votre carte de numéro d'enchérisseur. Laissez le temps d'approcher chaque représentant de la banque pour l'offre d'ouverture nécessaire pour les propriétés que vous pourriez souhaiter.

Lorsque le commissaire-priseur (l'employé du palais de justice du comté dont le travail consiste à administrer la vente hebdomadaire de forclusion) arrive sur le site de vente, il ou elle annoncera certaines règles spécifiques concernant les dépôts pour une enchère gagnante. Ensuite, les choses bougent rapidement. Lorsque le commissaire-priseur annonce un bien (par numéro de dossier, pas par adresse) sur laquelle vous souhaitez enchérir, montrez votre carte d'enchérisseur et annoncez votre enchère d'ouverture. Le commissaire-priseur le répétera puis l'ouvrira à d'autres enchérisseurs pour le contrer. J'ai appris d'un investisseur très aguerri à n'augmenter l'enchère que de 50 $ à chaque fois. Il dit, « Il n'y a aucun sens à enchérir pour moi-même ou pour l'autre gars en allant des centaines ou des milliers à la fois. Je travaille trop dur pour mon argent. Ayez toujours un plafond en tête, et s'y tenir. S'il monte plus haut, abandonner.

Après avoir rôdé aux abords des enchères pendant environ deux mois, nous étions enfin prêts à sauter à pieds joints. Nous avons une carte d'enchérisseur, parlé aux représentants de la banque et découvert qu'une maison que nous avons vue et recherchée avait une offre d'ouverture dans notre budget et en dessous de la valeur estimée de la maison - alors nous avons fait une offre ! Deux autres investisseurs contre-offrent à quelques reprises, mais nous avons remporté l'enchère et obtenu notre première maison à la vente aux enchères de forclusion.

Mais je dois vous avertir :le rythme rapide de la vente aux enchères et les pensées optimistes de stabilité, les revenus de placement lents peuvent être addictifs malgré tout le travail que cela implique ! Des questions? Avez-vous déjà participé à une vente aux enchères immobilière?