Privé contre. Propriété foncière du gouvernement

Il y a une grande différence entre la propriété foncière privée et la propriété et la gestion foncières du gouvernement. Une différence est que les propriétaires fonciers privés paient des impôts fonciers et pas le gouvernement. Privé, les gouvernements étatiques et locaux et les organismes publics - tels que les districts scolaires et les districts hydrographiques - peuvent posséder des terres. Le gouvernement fédéral ne possède pas de terres; il gère les terres.

Gestion des terres fédérales

Le gouvernement fédéral gère les terres à des fins précises. Les gestionnaires des terres fédérales sont le Bureau of Land Management, Bureau of Reclamation and National Park Service au sein du ministère de l'Intérieur; l'Army Corps of Engineers et chacune des branches militaires du Département de la défense ; et le Service des forêts des États-Unis au sein du ministère de l'Agriculture. Le Congrès affrète chaque agence qui autorise la location de terrains; seul un acte du Congrès peut vendre le terrain. Toutes les terres fédérales sont exemptées des exigences de permis d'État ou d'agence locale.

Types de propriété foncière

La terre est détenue avec un « faisceau de droits ». Le concept de bundle vient de la common law anglaise établie par la Magna Carta 1215 de Grande-Bretagne. Lorsque le propriétaire détient tous les droits sur la propriété, y compris les minéraux, l'eau, surface, Charpente, la faune et les ressources naturelles, le propriétaire a ce qu'on appelle un titre en fief simple. Lors de l'achat d'un terrain, le vendeur précise quels droits sont transférés au nouveau propriétaire. Les vendeurs peuvent retenir certains droits ou vendre ces droits à d'autres parties. Il n'est pas rare d'acheter des terres et de trouver des droits miniers, les droits d'eau ou les servitudes de services publics ne sont pas inclus dans le prix de vente.

Propriété de l'État et des collectivités locales

États, comtés, villes, les districts scolaires et les districts à vocation spéciale possèdent des terres de la même manière qu'un individu possède des terres - avec un acte ou un titre. Les terres détenues par les gouvernements étatiques et locaux sont généralement soit achetées à des parties privées, soit cédées par action du Congrès. L'utilisation des terres publiques varie d'un État à l'autre et selon la juridiction. Certains gouvernements détiennent des terres en tant que réserves ou parcs ; d'autres peuvent désigner le terrain à des fins utilitaires, routes, aéroports, écoles, décharges, prisons ou installations de traitement des eaux usées.

Dans l'ouest des États-Unis, le gouvernement fédéral a indemnisé certains États en leur donnant des terres à conserver en fiducie jusqu'à ce qu'elles soient vendues par l'État, les recettes étant remises aux écoles. Ces propriétés sont communément appelées « terres de l'État ». Selon les lois de l'État, l'utilisation de terres appartenant à l'État peut être exemptée des règlements de zonage de la ville ou du comté.

Propriété foncière privée

Les terres qui ne sont détenues par aucun autre organisme gouvernemental sont en propriété privée. L'utilisation des terres privées est réglementée par les lois et les codes des États établis par les villes et les comtés. Ce sont les trois seuls organismes autorisés à réglementer l'utilisation des terres. La réglementation locale la plus courante sur l'utilisation des terres est le code de zonage ou d'aménagement du territoire. Aucune terre privée ne peut être utilisée ou aménagée sans le respect du zonage. Les propriétaires fonciers privés paient des impôts fonciers en fonction des lois propres à chaque État.

Droits de propriété

Le droit d'utiliser la propriété est accordé par une ville ou un comté lorsque son code de zonage répertorie les utilisations des terres autorisées dans les différents districts de zonage. Si une utilisation des terres est autorisée, personne ne peut refuser à un propriétaire foncier le droit de développer cet usage sur une propriété privée. La juridiction peut réglementer l'endroit où l'utilisation est placée, à quelle distance des lignes de propriété et des caractéristiques de conception telles que la hauteur ou l'architecture, mais il ne peut refuser à un propriétaire foncier le droit d'utiliser le terrain conformément à la réglementation de la zone. Parfois, les zones répertorient les utilisations qui peuvent être approuvées à la discrétion du gouvernement local. Les propriétaires fonciers doivent demander l'approbation pour développer ces utilisations du sol. Permis d'utilisation dits « conditionnels » ou « spéciaux », les villes et les comtés ont la capacité d'approuver ou de refuser de telles demandes. Ce type d'utilisation est appelé « privilège de propriété » en raison de l'exigence d'approbation du permis.