Qu'est-ce que la méthode de capitalisation directe ?

La méthode de capitalisation directe s'obtient en prenant les revenus enregistrés dans le temps et en les divisant par les taux de capitalisation respectifs retenus sur la même période. Le taux de capitalisation est obtenu en divisant le résultat opérationnel netRevenu net d'exploitation (NOI)Le résultat net d'exploitation (NOI) est la valeur d'un immeuble générant des revenus lorsque le total des charges d'exploitation et des pertes des locaux vacants est égal à la valeur des actifs.

La méthode de capitalisation directe n'est pas appropriée pour les locaux occupés par leur propriétaire en raison de sa dépendance excessive aux revenus de la propriété. L'augmentation du cap rateCap Rate (REIT)Cap rate est une mesure financière qui est utilisée par les investisseurs immobiliers pour analyser les investissements immobiliers, et déterminer leur taux de rendement potentiel en fonction de la réduction significative de la valeur du quotient. Ainsi, une diminution du taux de capitalisation signifie que la valeur marchande de la propriété augmente. D'où, la valeur de marché à déterminer est indirectement proportionnelle au taux de capitalisation.

D'autre part, le résultat net d'exploitation est directement proportionnel à la valeur de marchéJuste valeur marchandeLa juste valeur marchande (d'un bien ou d'un service en cours d'échange) fait référence au prix auquel les deux parties à la transaction ont convenu indépendamment. Une augmentation du résultat net d'exploitation (NOI) en résulte dans une augmentation significative de la valeur marchande. Une valeur de marché réduite signifie que le NOI est faible et nécessite une augmentation stratégique.

Résumé rapide

• La méthode de capitalisation directe est une méthode d'évaluation immobilière qui aide à convertir les revenus en valeur.
• La méthode de capitalisation directe est obtenue en divisant les revenus générés par le bien par son taux de capitalisation.
• Contrairement aux autres méthodes d'évaluation, la méthode est facile à utiliser et à interpréter lorsqu'il y a suffisamment de données au fil du temps pour le revenu et le taux de capitalisation.

Capitalisation de rendement vs capitalisation directe

Contrairement à la capitalisation directe, la capitalisation du rendement dépend fortement des fonds de l'immobilier pour l'évaluation, tandis que le premier repose entièrement sur les revenus générés par la propriété. Les banques de capitalisation de rendement sur le fait que l'immobilier en tant qu'investissement est un objectif à long terme, dont l'investisseur devrait profiter indéfiniment pendant longtemps.

D'habitude, il est prévu que vers l'avenir, les revenus locatifs d'un bien devraient augmenter progressivement en raison de l'inflation prévisible. L'inflation entraîne également une augmentation des coûts d'entretien et des réparations, surtout lorsque la propriété n'a pas été correctement entretenue par le propriétaire précédent.

Le revenu d'une propriété peut varier dans les périodes futures en raison de divers facteurs. La méthode de capitalisation du rendement vise à prédire les changements attendus à un investisseur. Il le fait en prenant en considération tous les facteurs, comme l'inflationInflationL'inflation est un concept économique qui fait référence à l'augmentation du niveau des prix des biens sur une période donnée. La hausse du niveau des prix signifie que la monnaie dans une économie donnée perd du pouvoir d'achat (c'est-à-dire, moins peut être acheté avec le même montant d'argent)., maintenance, frais et réparations, pour s'assurer que la propriété est dans la meilleure forme possible.

En raison de ses capacités de prédiction, courtiers, les organismes de réglementation, évaluateurs commerciaux, investisseurs, et le grand public s'appuie fortement sur la méthode de capitalisation du rendement pour l'évaluation immobilière. Cependant, la méthode fonctionne mieux lorsqu'elle est utilisée avec d'autres méthodes d'évaluation afin d'obtenir les meilleurs résultats.

Quelle est la meilleure méthode d'évaluation ?

Il existe plusieurs méthodes de capitalisation/évaluation qui sont couramment utilisées. Les méthodes d'évaluation suivent différentes approches pour l'évaluation d'une propriété. Ils sont tous en usage régulier, soit individuellement soit collectivement par les courtiers, experts immobiliers commerciaux, investisseurs, et le grand public.

Lors de l'évaluation d'un bien, il n'est pas recommandé d'utiliser une méthode d'évaluation unique en raison de l'unicité des situations dans les évaluations immobilières. Deux ou plusieurs méthodes d'évaluation doivent être utilisées de manière interchangeable ou individuellement lors de la réalisation d'évaluations, mais les méthodes les plus appropriées dépendent de la situation spécifique.

Les méthodes de capitalisation directe et de rendement sont les deux méthodes les plus populaires utilisées dans l'évaluation immobilière. Cependant, les deux méthodes sont utilisées dans des cas différents, Dépendant de la situation. Par exemple, dans des immeubles aux flux de revenus instables, la méthode de capitalisation du rendement est la plus appropriée. La méthode du plafond de rendement examinera la stabilité future probable de la propriété en prenant en considération les bénéfices futurs, donnant ainsi une meilleure vision du potentiel de croissance de la propriété.

Les propriétés moins stables fournissent des données limitées qui peuvent être utilisées pour analyser leurs revenus, et donc, la méthode de capitalisation directe est inappropriée. D'autre part, les propriétés établies avec des revenus mensuels ou annuels stables offrent des points de données adéquats qui peuvent être utilisés pour analyser leurs revenus. D'où, la méthode de capitalisation directe est la plus préférée dans de telles situations.

Facteurs à considérer lors de l'évaluation des propriétés immobilières

L'évaluation des biens immobiliers qu'un investisseur a l'intention d'acquérir peut aider un investisseur à déterminer s'il doit acquérir la propriété ou interrompre le plan d'investissement. Les investisseurs doivent se concentrer sur la recherche des facteurs cachés qui peuvent ne pas être évidents lors de l'évaluation, mais peut apparaître dans le futur.

1. Difficultés financières ou litiges de propriété en cours

Un locataire important peut être confronté à une crise financière, ce qui peut remettre en cause la capacité de faire face à leurs obligations mensuelles de loyer. La propriété peut également faire l'objet de litiges de propriété juridiques qui peuvent obliger l'entreprise à engager des avocats et à engager des frais juridiques supplémentaires.

2. Modèles de postes vacants

Un autre facteur que les investisseurs peuvent prendre en compte lors des évaluations immobilières est le taux d'inoccupation des locaux, ce qui peut expliquer les tendances potentielles des gains futurs. Si les tendances des postes vacants continuent de fluctuer avec le temps, cela peut être dû à des facteurs, comme le mauvais entretien du bâtiment, murs spécifiquement non peints, appareils cassés, canalisations d'égout bloquées, etc.

Les facteurs cachés peuvent sembler insignifiants au premier abord, mais ils affecteront la viabilité du projet à l'avenir. Les enjeux sont généralement invisibles pour la méthode de valorisation, comme la méthode de capitalisation directe, et les investisseurs devraient tenter d'enquêter sur ces questions avant de prendre la décision finale d'investir ou non.

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