Trois graphiques sur le stress hypothécaire :ce n'est pas aussi grave qu'on pourrait le croire

Cette pièce fait partie de notre nouvelle série Three Charts, dans lequel nous visons à mettre en évidence des tendances intéressantes dans trois graphiques simples.

Le débat actuel sur le logement embrouille deux questions distinctes :l'abordabilité du logement, et le risque pour le système bancaire d'une baisse significative des prix de l'immobilier. Clairement, ce sont deux problèmes importants et le lien entre eux est le potentiel pour de nombreux propriétaires d'aller trop loin dans leurs finances, de ne pas pouvoir rembourser leurs prêts, et ainsi faire tomber leurs banques.

Mais lorsque vous regardez les données sur le stress hypothécaire, le risque systémique de cette portée excessive semble faible. Les données de l'Australian Prudential Regulation Authority (APRA) révèlent que le solde moyen des prêts au logement a à peine suivi une tendance à la hausse au cours des cinq dernières années (voir notre premier graphique ci-dessous).

C'était au cours d'une période où les prix des maisons ont augmenté assez fortement. En effet, cela signifie que, en moyenne, les gens ont plus de valeur nette dans leur maison pour financer leurs emprunts.

Ce n'est pas seulement vrai pour la moyenne, mais aussi si vous regardez les prêts aux investisseurs ou les prêts à faible documentation (loc-doc) (ceux-ci sont destinés à ceux qui ne peuvent pas fournir les documents habituels requis, par exemple les travailleurs indépendants). Les mêmes tendances se dessinent. Il ne ressort pas clairement de cela que les gens prennent des risques excessifs – et certainement pas récemment.

Même pour les nouveaux prêts, vous obtenez la même image de base. Le graphique ci-dessous montre les ratios prêt/évaluation pour les nouveaux prêts. Ce qui est clair, c'est que pour la plupart des nouveaux prêts, les gens empruntent entre 60 % et 80 % de la valeur de leur maison.

La proportion de personnes très exposées à une baisse des prix des logements – celles dont le ratio prêt/évaluation est supérieur à 90 % – a diminué au fil du temps. Encore une fois, l'image de base est celle de ménages prudents, plutôt qu'une communauté de personnes jouant sur la hausse des prix de l'immobilier.

Une grande partie de la confusion au sujet du logement vient du fait que les gens font des comparaisons inappropriées. Une erreur courante consiste à comparer le montant de la dette immobilière avec le revenu national. C'est très trompeur.

Une comparaison plus correcte est entre votre revenu et le montant de votre revenu nécessaire au service de votre prêt. Au niveau national, cela signifie que nous devons examiner la taille du revenu national et le montant de revenu nécessaire pour assurer le service de la dette (pas le montant de la dette).

Une alternative que la Reserve Bank utilise est de comparer le montant de la dette des gens avec le montant des actifs qu'ils détiennent. Comme on peut le voir dans le tableau ci-dessous, la valeur du passif des ménages a augmenté, mais la valeur totale des actifs détenus par les ménages semble avoir augmenté plus rapidement. De nouveau, rien n'indique clairement que le secteur des ménages a emprunté de manière excessive.

Rien de tout cela ne veut nier que les prix de l'immobilier peuvent baisser, ou que certaines personnes trouvent qu'il est très difficile d'acheter un logement à Sydney. Les maisons sont beaucoup moins chères dans d'autres régions d'Australie et les prix de l'immobilier ont même baissé récemment dans certaines régions.