Comment la vente par contrat foncier affecte-t-elle les taxes ?

La vente d'un bien immobilier par contrat foncier ou contrat contre acte peut être un excellent moyen de transformer un bien non désiré en un flux de paiements sur une courte ou une longue période de temps. Ces contrats ont également l'avantage de vous permettre d'étaler votre plus-value sur une durée tout aussi longue, conserver une plus grande partie de votre capital pour vous plus longtemps qu'avec une vente taxable pure et simple.

Comprendre le contrat foncier

Un contrat foncier, ou contrat pour acte, est un type de vente à tempérament dans laquelle un vendeur s'engage à vendre la propriété à un acheteur sur une période de temps. Pendant ce temps, l'acheteur effectue des paiements échelonnés qui se composent à la fois du principal et des intérêts. C'est très similaire au fonctionnement d'une hypothèque, sauf qu'au lieu d'engager une banque pour prêter de l'argent, le vendeur fait office de prêteur, encaissant les paiements et en libérant progressivement la propriété du bien au fil du temps. Les contrats peuvent être structurés de la même manière que les hypothèques résidentielles conformes, où ils paient à zéro, ou peut également être mis en place avec des ballons, obligeant l'acheteur à effectuer un paiement forfaitaire important à un moment donné.

Revenu du contrat foncier

Bien que les acheteurs écrivent généralement un chèque lorsqu'ils effectuent les paiements de leur contrat foncier, le vendeur perçoit en fait deux types de revenus différents. Le premier type est l'intérêt qu'ils reçoivent sur le solde du contrat. Le deuxième type est le remboursement du principal qui, dans la plupart des cas, est un gain en capital réalisé ou un revenu de récupération.

Traitement fiscal fédéral du contrat foncier

Aux fins de l'impôt fédéral, les multiples flux de revenus d'un contrat foncier sont tous traités différemment. Le revenu des paiements d'intérêts est un revenu régulier, imposés au taux marginal d'imposition le plus élevé du contribuable. En supposant que la propriété a été vendue à profit, les paiements de principal sont imposés comme des gains en capital à 15 % ou au taux en vigueur au moment du paiement, jusqu'à ce que le solde soit payé à la base de la propriété. À ce moment, les paiements de principal sont exonérés d'impôt. En cas de dépréciation du bien, les paiements en principal sur le montant déprécié sont considérés comme de la récupération et imposés à 25 %, ou quel que soit le taux en vigueur.

Les pièges fiscaux du contrat foncier

La plupart des gens concluent des contrats fonciers pour éviter de payer un important impôt sur les gains en capital au moment de la vente. Cependant, en concluant un contrat, ils finissent toujours par payer la totalité de l'impôt sur les gains en capital — ils prennent simplement plus de temps à le faire. Par ailleurs, si les impôts sur les plus-values ​​augmentent, le montant de l'impôt à payer augmentera à l'avenir. Aussi, si l'acheteur effectue un paiement forfaitaire, toutes les taxes dues sur ce ballon seront dues en un seul paiement forfaitaire, annulant l'avantage fiscal clé du contrat.