Aperçu de l'investissement de forclusion

Investir dans la forclusion implique des investisseurs essayant de réaliser des bénéfices en achetant une propriété saisie, le réhabiliter au besoin et le vendre à un prix plus élevé. Suite à l'effondrement du marché immobilier, le nombre de saisies a explosé. Bien que ces chiffres aient quelque peu diminué, il y a encore beaucoup d'opportunités d'investir dans les saisies. Les investisseurs de forclusion espèrent que l'argent qu'ils ont dépensé pour acheter la propriété et effectuer des réparations serait plus que compensé par les bénéfices tirés de la vente. Cependant, c'est loin d'être garanti, les investisseurs ne devraient donc pas tenter d'investir dans des saisies à moins qu'ils ne soient prêts à prendre des risques.

Comprendre les saisies

Si un emprunteur ne fait pas ses versements hypothécaires à temps, il ou elle fera défaut sur l'hypothèque. Alors que certains prêteurs essaieront de prendre des mesures pour éviter les défauts de paiement, tous les prêteurs ne sont pas disposés à le faire. Une fois que l'emprunteur fait défaut sur l'hypothèque, le prêteur emménage pour reprendre la maison afin qu'il puisse la vendre dans l'espoir de récupérer au moins une partie des pertes résultant du fait que l'emprunteur n'a pas remboursé intégralement son hypothèque. Le prêteur vend les maisons saisies aux enchères publiques, et la propriété ira au plus offrant.

Sécuriser une forclusion pour investir

La plupart des investisseurs de forclusion achètent la forclusion aux enchères publiques. Les enchères sont annoncées à l'avance dans les journaux et sur Internet. Il s'agit d'un processus rapide qui exige des investisseurs qu'ils soient en mesure de réagir rapidement et de manière décisive. Une fois que l'investisseur remporte l'enchère, il ou elle peut utiliser la propriété comme il ou elle veut.

Le problème avec cette approche est que les investisseurs n'ont pas la possibilité d'inspecter les propriétés proposées à l'enchère à l'avance. Comme résultat, ils parient essentiellement à l'aveugle, sans aucune idée du type de réparations qu'ils devraient faire et combien ils devraient payer pour les faire. Par ailleurs, ils n'ont pas le temps de rechercher si la propriété contient des risques externes et internes. Par exemple, de nombreuses maisons anciennes contiennent de l'amiante, et/ou peinture au plomb, les deux causent des dommages à long terme à la santé des résidents. Si l'investisseur espère vendre la maison, il doit le faire à ses frais.

Dans le pire des cas, la maison peut encore être habitée. Soit les emprunteurs n'ont pas quitté la maison, soit ils ont loué la maison à quelqu'un d'autre. Dans le dernier cas, personne n'est obligé de dire aux locataires qu'ils habitent dans la propriété saisie, ils ne sont donc généralement pas plus sages. Dans les deux cas, les investisseurs doivent expulser quiconque réside dans la propriété, payer les frais juridiques qui en résultent si nécessaire.

Forclusion Investir dans une vente à découvert

Les investisseurs peuvent essayer d'éviter les problèmes mentionnés ci-dessus en achetant la maison après la défaillance de l'emprunteur, mais avant que le prêteur ne la saisisse. Les investisseurs peuvent rechercher les propriétés en défaut qui sont répertoriées dans leurs journaux locaux. Puis, ils peuvent contacter le propriétaire de l'un des biens défaillants et lui proposer d'acheter la maison à découvert.

Une vente à découvert se produit lorsque la maison est achetée en dessous de son prix d'achat initial. L'acheter à découvert permet à l'investisseur d'inspecter la maison et donne à l'emprunteur suffisamment de temps pour quitter la maison et régler les problèmes avec les locataires (si l'emprunteur en a). Cependant, l'achat d'une propriété en tant que vente à découvert comporte ses propres risques. Avant que l'investisseur puisse acheter la propriété, il ou elle doit obtenir l'approbation du prêteur. Si le prêteur n'approuve pas la vente à découvert, l'investisseur devrait repartir de zéro. Dans certains cas, le prêteur utilisera le privilège d'annuler la vente pour contraindre l'investisseur à payer plus d'argent, même si cela rendrait cet investissement de forclusion non rentable.